Переходит ли право на льготу по арендной плате за земельный участок новому собственнику недвижимости?

Виталий Гензель,  директор направления "Налоги и право" Группы компаний SRG

Вместе с переходом права собственности на здание к новому собственнику переходит и право на использование земельного участка, на котором оно расположено в том же объеме, что и у прежнего собственника. Но как быть, если прежний владелец имел право на льготную ставку арендной платы? Как оказалось, на практике судьи по-разному подходят к разрешению этого вопроса. И недавно свою оценку ситуации дал Верховный Суд Российской Федерации.

Предприятие переоформило право постоянного бессрочного пользования земельным участком на право аренды в 2009 году. Арендная плата для указанного участка была установлена в размере 2% от его кадастровой стоимости.

В 2014 году ИП по итогам проведения публичных торгов в рамках банкротства указанного предприятия приобрел объекты недвижимости, расположенные на этом земельном участке. При этом ИП продолжил вносить арендные платежи в размере 2% от кадастровой стоимости, так как полагал, что вместе с правами на объекты недвижимости к нему перешли и права на земельный участок на тех же условиях, что и у предыдущего собственника.

Оснований для льготной арендной ставки нет

Михаил Прихожан,  юрист, направление "Налоги и право" Группы компаний SRG

Все бы хорошо, но с таким подходом не согласилось Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области. Ведомство обратилось в суд с иском о взыскании платы, определенной на основании отчета об оценке с учетом коэффициента инфляции (постановление Законодательного Собрания Тверской области от 24 июня 2004 г. № 965-П-3 "Об утверждении Методики определения и расчета арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Тверской области").

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанции удовлетворили требования министерства (решение Арбитражного суда Московской области от 6 февраля 2018 г. по делу № А41-80395/17).

При этом суды сослались на то, что земельные участки не могут предоставляться ИП на праве постоянного бессрочного пользования, а потому он не является универсальным правопреемником предприятия и не может применять льготную ставку арендной платы в размере 2% (п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ "О введение в действие Земельного Кодекса Российской Федерации"; далее – Закон № 137-ФЗ).

В связи с этим суды решили взыскать с ИП неосновательное обогащение, полученное в связи с тем, что арендные платежи не были уплачены в надлежащем размере.

На тех же условиях

Стоит сказать, что далеко не все судьи оказались столь единодушны. Обжалование позиции нижестоящих судов привело ИП в ВС РФ, и тот отменил решения коллег по следующим причинам.

Закон предусматривает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса). При переходе права собственности на сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование указанного земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что были у прежнего собственника (ст. 35 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 552 Гражданского Кодекса РФ).

Покупатель объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, приобретает право пользования земельным участком также на праве аренды. Причем данное правило применяется вне зависимости от того, был ли оформлен договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", п. 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды").

ВС РФ также учел, что в рассматриваемом случае в связи с переоформлением права постоянного бессрочного пользования на право аренды предприятие приобрело права на льготную ставку арендных платежей за пользование земельным участком. Учитывая, что указанные ставки утверждены непосредственно Законом № 137-ФЗ, они являются обязательными при определении размера арендных платежей для всех публичных собственников.

Таким образом, Суд посчитал, что по причине приобретения объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у продавца, к ИП перешли права и обязанности арендатора по ранее заключенному предприятием договору аренды. Это касается и обязанности платить за пользование участком исходя из условий данного договора аренды с применением ставки в размере 2% от кадастровой стоимости участка (Определение ВС РФ от 26 марта 2019 г. по делу № 305-ЭС18-22413).

Правовой статус имеет значение?

Позиция ВС РФ подтверждает один из самых основных принципов земельного законодательства – принцип единства судьбы объектов недвижимости и земельных участков. Тем самым это решение может стать хорошим поводом для пересмотра ставок арендной платы для многих правообладателей объектов недвижимости, если указанные объекты расположены на земельных участках, в отношении которых было переоформлено право постоянного бессрочного пользования на право аренды.

Исходя из логики вынесенного решения, право на льготную ставку арендной платы будет сохраняться при неограниченном количестве переходов прав на объекты недвижимости за всеми последующими собственниками объектов, учитывая, что каждый из них будет приобретать права на земельные участки на тех же условиях, что и предыдущий собственник.

Очевидно, что позиции судов первой, апелляционной и кассационной инстанций являлись неправомерными, поскольку они посчитали, что предоставление льготы положено лишь тем субъектам правоотношений, которым могут предоставляться земельные участки на праве постоянного бессрочного пользования. Суды не учли, что в данном случае уже имеет место факт переоформления права постоянного бессрочного пользования земельным участком на право аренды. Следовательно, право на использование льготной ставки арендной платы переходит ко всем последующим землепользователям независимо от их правового статуса.

При этом следует учитывать, что переход права на применение соответствующих льгот, предоставленных предыдущим землепользователям, происходит не всегда. Если бы речь шла, например, о возможности применять льготы по земельному налогу для категории пенсионеров или участников Великой Отечественной Войны, переход права на такие льготы был бы невозможен. Это объясняется тем, что они связаны исключительно с личностью налогоплательщика.

Кроме того, в некоторых случаях льготная ставка арендной платы для новых собственников не подлежит сохранению. Например, в том случае, когда новый собственник изменил целевое назначение объектов недвижимости. Так, если новый собственник многоэтажного гаража-стоянки в Москве перестроит указанный объект в бизнес-центр, он не сможет применять льготу по уплате земельного налога. Также право на указанную льготу будет утрачено, если в закон субъекта будут внесены изменения в части возможности применения данной льготы для указанной категории объектов.

В целом, рассмотренная позиция ВС РФ позволит уменьшить злоупотребления местных властей при установлении условий аренды для новых собственников объектов недвижимости, которые приобрели их у предыдущих землепользователей, имевших право на применение льготной ставки арендной платы.

Теперь многие землепользователи смогут уменьшить бремя затрат на арендные платежи. Возможно, во многих случаях им удастся приобрести право на указанную льготу в досудебном порядке. Однако не исключено, что право на такую льготу все же придется каждый раз доказывать в суде.