(1).jpg)
Аренда недвижимости: гайд для малого бизнеса по оформлению договора
Директор и основатель юридической компании "Форлекс". Председатель НКО "Просвещение и прогресс"
специально для ГАРАНТ.РУ
Чаще всего в арендных отношениях наиболее подготовленным оказывается арендодатель. В большинстве случаев для арендодателя сдача имущества во временное владение и пользование является основным видом деятельности, тогда как для арендатора – это лишь составная часть его бизнеса. Далеко не все юристы способны оформить договор аренды, защищающий обе стороны в равной мере, не говоря о представителях малого бизнеса, полагающихся только на формы договоров из интернета.
Чтобы избежать неприятностей и взаимных претензий, необходимо знать несколько ключевых принципов составления документов.
Срок аренды
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 651 ГК РФ).
С точки зрения практики при формулировании условий договора аренды главным параметром является срок. Именно от того, на сколько заключается договор аренды недвижимого имущества, зависит подход к содержанию его условий.
Чем длительней согласованный сторонами срок договора аренды, тем более тщательно должны прорабатываться условия документа, так как течение срока всегда связано с увеличением рисков для обеих сторон арендных отношений.
Обычные риски при длительных арендных отношениях:
- изменение экономических условий;
- износ помещения;
- увеличение вероятности причинения ущерба как имуществу третьих лиц, так и имуществу арендодателя со стороны арендатора либо третьих лиц;
- смена собственника помещения и, как следствие, возможное изменение намерений в отношении имущества, которое сдается в аренду.
Заключая договор аренды, вы должны предусмотреть в условиях договора порядок действий и правовых последствий для обеих сторон, которые вытекают из вышеизложенных факторов.
Один из способов минимизировать риски, которые невозможно спрогнозировать на длительную перспективу, – предусмотреть возможность внесудебного расторжения договора по инициативе сторон.
 |
| © merznatalia / Фотобанк 123RF.com |
Досрочное расторжение договора
Договор аренды будет действовать даже в том случае, если арендатор покинул помещение до истечения срока (например, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19 мая 2020г. № 310-ЭС19-26908 по делу № А35-6435/2018). Если в договоре аренды отсутствует право внесудебного досрочного расторжения по инициативе арендатора, то у него, несмотря на фактический выезд, останется обязанность оплачивать аренду, если арендодатель не сдал помещение иному арендатору. При отказе арендатора оплачивать аренду, требования арендодателя в этом случае будут удовлетворены в судебном порядке, так как по смыслу положений ст. 611, 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возврата предмета аренды арендодателю. Причем при аренде недвижимого имущества такой возврат оформляется составлением двустороннего акта (ст. 655 ГК РФ).
Досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием для прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (ст. 614, 622 ГК РФ, п. 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (далее – ВАС РФ) от 11 января 2002 г. № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", далее – письмо № 66). Арендодатель лишается права требовать с арендатора арендную плату за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (п. 37 письма № 66). Данные правовые основания закреплены и в судебной практике (например, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29 марта 2018г. № 305-ЭС17-19895 по делу № А40-56967/2017).
В договорах аренды можно встретить формулировку:
"Арендатор имеет право на расторжение договора в одностороннем порядке в случае нарушения условий договора со стороны арендодателя и в случаях, предусмотренных законодательством РФ".
Данное условие может использоваться для отвода глаз, так как с первого взгляда кажется, что договор содержит безусловное право арендатора на расторжение договора аренды, тогда как на самом деле при отсутствии нарушений условий договора аренды со стороны арендодателя такой договор расторгнуть невозможно. Важно помнить, что и законодательство РФ не содержит указания на право арендатора или арендодателя досрочно во внесудебном порядке расторгнуть договор аренды без нарушения его условий либо без обстоятельств, не зависящих от воли сторон договора, но влекущих прекращение взаимных обязательств. Поэтому при заключении договора аренды недвижимости важно проработать возможность и порядок его расторжения.
Неограниченное право любой из сторон на досрочное расторжение договора аренды во внесудебном порядке ставит ее в более сильное положение по отношению к другой стороне. Например, арендатор, который планирует использовать помещение как торговую точку, связывает свой бизнес с конкретным адресом, вкладывает деньги не только в само помещение, но и в узнаваемость его географического положения. Прекращение договора аренды может привести к серьезным убыткам и даже к разорению предприятия. Поэтому необходимо настороженно относиться к безусловному праву арендодателя досрочно расторгнуть договор аренды по своей инициативе во внесудебном порядке и к отсутствию такого права у арендатора.
Из этого следует вывод, что при отсутствии прямого указания в условиях договора на возможность досрочного расторжения, договор будет действовать до окончания его срока при отсутствии нарушений его условий или изменения обстоятельств, не зависящих от воли сторон договора.
Данную позицию закрепил в судебной практике и Верховный Суд Российской Федерации. Так, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ в Определении от 21 августа 2015г. № 310-ЭС15-4004 по делу № А08-7981/2013 согласилась с отказом в удовлетворении требований арендатора о досрочном расторжении договора аренды и отметила следующее:
"Договором предусмотрен закрытый перечень причин для его досрочного расторжения по требованию арендатора в судебном порядке: непредставление помещения в установленный срок и создание препятствий со стороны арендодателя в пользовании или ограниченном пользовании помещением, оборудованием. Других оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендатора в договоре нет".
Таким образом, для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным ст. 620 ГК РФ, такие основания напрямую должны быть указаны в договоре.
Арендная плата
При отсутствии условий в договоре, предусматривающих право арендатора на досрочное расторжение договора аренды, заключенного на длительный срок, логичной является финансовая компенсация за стабильность отношений.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (ст. 614 ГК РФ).
В интересах арендатора ограничить возможности арендодателя по повышению размера арендной платы, используя в условиях договора аренды привязку к ключевой ставке или к уровню инфляции.
Если договор аренды не содержит условий об ограничении повышения уровня арендной платы, то, руководствуясь принципами буквального толкования договора, арендодатель может потребовать неограниченное повышение размера арендной платы, что может стать причиной судебного спора.
В судебной практике уже поднимался вопрос пределов размеров увеличения арендной платы при отсутствии таких ограничений в условиях договора аренды. Действовавший на тот момент ВАС РФ дал свою формулу решения данной проблемы. Так п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" (далее – Постановление Пленума № 73) устанавливает:
- право арендодателя на одностороннее увеличение цены не является абсолютным, даже если такая опция предусмотрена в договоре аренды, в отношении которого не применяется государственное регулирование цен;
- в случае, если размер арендной платы в результате одностороннего волеизъявления арендодателя увеличился настолько непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысил, то суд на основании п. 2 ст.10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
Тем не менее, чтобы избежать возможных противоречий и конфликтов в будущем из-за различного толкования условий договора, положений закона и позиций судебной практики, лучше на стадии заключения договора аренды согласовать порядок изменения арендной платы с ограничением ее размера через привязку к экономическим показателям, таким, как, например, уровень инфляции.
Порядок обмена юридически значимыми уведомлениями
Стороны могут согласовать любой удобный для них порядок взаимодействия и обмена сообщениями. Проблема в том, что при оформлении договора аренды часто эти условия не прорабатываются, так как почему-то воспринимаются как незначительные. Однако, при возникновении спорных ситуаций обмен сообщениями имеет важное значение с точки зрения соблюдения формы направления сообщения и сроков их рассмотрения.
Например, договор аренды предусматривает порядок расторжения документа с уведомлением стороны на почтовый адрес за один месяц, следовательно, данное условие должно быть точно исполнено. Нельзя отправлять сообщение на электронную почту или в мессенджер, необходимо отправлять письмо на бумажном носителе именно с уведомлением на почтовый адрес, как указанно в договоре, чтобы избежать дальнейших споров (например, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26 ноября 2020г. № 310-ЭС20-12742 по делу № А36-13042/2018).
Многие арендаторы не только отказываются соблюдать точный порядок обмена юридически значимыми сообщениями, который установлен условиями договора, но и в целом не предпринимают попытки уведомить арендодателя о своих намерениях. Особенно это касается расторжения договора, если его условия предусматривают возможность досрочного прекращения договора по инициативе одной из сторон. По какой-то причине в российской бизнес-среде сложилось убеждение, что из объекта недвижимости, который является предметом аренды, достаточно выехать, и обязательство свое действие прекращает. На самом деле это противоречит положениям закона, который прямо указывает, что обязательства должны исполняться, поэтому фактический выезд не влечет прекращение действия договора аренды. Если арендатор покинул помещение, но при этом не направил уведомление, не передал ключи, не инициировал составление акта приема-передачи помещения, то у арендодателя останется право предъявить требование о выплате арендной платы до дня расторжения договора аренды, который наступает либо в срок, согласованный сторонами, либо до момента выполнения арендатором своих обязанностей по уведомлению арендодателя о своем намерении расторгнуть договор.
Поэтому для того, чтобы избежать спора о дате расторжения договора аренды, необходимо направить уведомление о его расторжении в порядке, предусмотренном условиями договора аренды при наличии права стороны на досрочное расторжение договора аренды.
Ответственность арендатора
Эта часть договора интересна тем, что ответственность устанавливается не только условиями, согласованными сторонами, но и законом, который знают далеко не все участники арендных правоотношений. Вопросы с ответственностью за неуплату аренды или незаконного ограничения доступа в помещения со стороны арендодателя на практике возникают не так часто, так как зачастую прямо урегулированы условиями договора. Проблемы начинаются, когда ответственность наступает в результате причинение ущерба помещению либо имуществу третьих лиц. В условиях договора аренды чаще всего ответственность возлагается на арендатора, при этом используется такая формула:
"Арендатор несет ответственность за причинение ущерба имуществу арендодателя либо имуществу третьих лиц".
На деле этот пункт работает не так очевидно, ведь всегда возникает вопрос вины. То есть при рассмотрении дела в суде будет устанавливаться, по чьей вине был причинен ущерб. Если речь идет о затоплении, которое возникло в результате прорыва системы отопления, то вопрос вины арендатора будет выясняться, так как необходимо устанавливать, кто несет ответственность за содержание имущества, коммуникаций и инженерного оборудования. Например, в офисном центре может быть управляющая компания, которая обязана содержать общее имущество в надлежащем состоянии. С другой стороны, договор с управляющей компанией может содержать ряд обязанностей со стороны собственника или арендатора, если стороной по договору является последний. При нарушении условий договора управления имуществом со стороны собственника или арендатора ответственность может быть возложена на виновную сторону.
В любом случае, необходимо помнить, что ст. 1064 ГК РФ предполагает необходимость доказывания со стороны предполагаемого виновного лица, что вред наступил не по его вине.
Немало вопросов может возникнуть, если договор аренды включает обязанность арендатора произвести ремонт, в который входит смена электрической проводки или инженерных коммуникаций. В этом случае необходимо предусматривать условие о приемке работ, так как договор аренды начинает содержать в себе признаки договора подряда. Следовательно, собственник помещения может ставить вопросы по качеству произведенных работ. Кроме того, при дальнейшем наступлении негативных последствий в виде прорыва инженерного оборудования либо возгорания проводки, арендатор, который производил их установку, будет нести повышенный уровень ответственности как лицо, выполнившее работы (например, Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 10 октября 2016г. № 01АП-4220/16 по делу № А43-6823/2015).
Резюме
Среди субъектов малого предпринимательства бытует мнение, что на условия договора аренды невозможно влиять, однако это представление является ошибочным. За последние 10 лет отношения между арендатором и арендодателем стали более демократичными и равными, арендодатель часто также заинтересован в своем арендаторе, что дает возможность вести переговоры по изменению условий договора. Если предлагаются жесткие условия, от них лучше отказаться и искать альтернативный вариант, так как от договора аренды может зависеть благополучие вашего бизнеса.
.png)
