8 действий перед покупкой недвижимости на первичном рынке

Алексей Кузнецов

Руководитель Юридической компании "Деловой дом", к. ю. н., доцент

Приобретение квартиры – это всегда ответственный шаг для покупателя, сопряженный не только со значительными финансовыми затратами, но и со столкновением с действующим законодательством. Порой, либо по незнанию, либо по невнимательности покупатели попадают в зону риска, и получение заветного жилья откладывается на неопределенный срок. 

Надо сказать, что, принимая решение о покупке недвижимости, потенциальный покупатель самостоятельно определяет для себя предпочтительный вариант: недвижимость на первичном или вторичном рынке. Подготовительные действия при покупке недвижимости разнятся в зависимости от выбранного пути. В данной колонке я остановлюсь на случае приобретения недвижимости на первичном рынке, иными словами, квартиры в новостройке. 

Первое, что делает любой покупатель, выбирает желанный объект. Рассматривая вопросы приобретения первичной недвижимости, следует понимать, что судьба строящегося объекта находится в руках застройщика. Именно на данного участника отношений и следует обратить особое внимание. 

Действие первое

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – закон о долевом строительстве) застройщиком признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Что следует из приведенного определения? Намереваясь вкладывать денежные средства в строительство объекта, осуществляемое конкретным застройщиком, необходимо удостовериться, что:

• юридическое лицо, которым является застройщик, действительно существует. Для этого необходимо обратиться за помощью к сервису ФНС России "Проверь себя и контрагента" (https://www.nalog.ru/rn77/). В течение минуты вы получите pdf-документ, в котором будут отражены сведения не только об учредителях юридического лица, но и о разрешенных видах деятельности.
• у застройщика есть правовые основания для осуществления строительства на конкретном земельном участке. Подтвердить это можно выпиской из ЕГРП, если земельный участок находится у застройщика на праве собственности, либо договорами аренды, субаренды либо безвозмездного пользования. К слову, выписку из ЕГРП можно получить на сайте Росреестра (http://rosreestr.ru/wps/portal/cc_egrp_form_new).
• у застройщика есть разрешение на строительство. По вашему требованию застройщик должен предоставить вам информацию об имеющемся у него разрешении на строительство. Кроме того, получают распространение сервисы, позволяющие ознакомиться с перечнем выданных разрешений на строительство в конкретном субъекте. Такие реестры выданных разрешений на строительство имеются, в частности, в Москве (http://stroinadzor.mos.ru/razresheniya_na_stroitelstvo/), Санкт-Петербурге (http://www.expertiza.spb.ru/?show=resolutionproject), Московской области (http://msk.mosreg.ru/dokumenty/vydannye-razresheniya/) и т. д. Они размещены в свободном доступе, и любой желающий при необходимости может найти в них интересующую его информацию.

Одним лишь разрешением на строительство перечень обязательной документации застройщика не ограничивается. Так, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, помимо прочего, только после размещения и (или) представления проектной декларации (ч. 1 ст. 3 закона о долевом строительстве).

Исходя из этого, необходимо проверить также ее наличие. Проектная декларация должна быть опубликована в СМИ и (или) размещена на сайте застройщика. При этом следует помнить, что заключение договора с первым участником строительства допускается только спустя 14 дней со дня опубликования проектной декларации (ч. 2 ст. 19 закона о долевом строительстве).

Следует также иметь в виду, что с 1 января 2014 года застройщиков обязали страховать свою гражданскую ответственность или обеспечивать ее банковской гарантией. Таким образом, пакет обязательной документации был дополнен поручительством банка или страховой компании, которое подтверждает страхование гражданской ответственности застройщика перед дольщиками. Поскольку обратной силы закон, как известно, не имеет, то застройщики, начавшие строительство объекта до указанной даты под действие данной нормы не попали. Соответственно, те девелоперы, которые приступили к строительству после 1 января 2014 года, должны учитывать данное положение. При этом процедуру страхования гражданской ответственности застройщик должен пройти до начала привлечения денежных средств граждан для строительства объекта.

Действие второе

Пройдя проверку на соответствие требованиям законодательства, предъявляемым к застройщику, юридическое лицо, осуществляющее строительство многоквартирных домов, также должно пройти потребительский тест. Иными словами, необходимо узнать, что думают о застройщике его бывшие клиенты. Ознакомиться с историей функционирования компании, конечно, можно и на официальном сайте застройщика, однако реальную ситуацию о ее деятельности вы там не найдете. Для получения общей картины лучше обратиться к ресурсам, где граждане свободно могут выразить свое мнение об участии в строительстве того или иного объекта. Это всевозможные форумы дольщиков, например, форум дольщиков и покупателей "Строй Контроль Москва", группы в социальных сетях (например, сообщество ВКонтакте "Отзывы о застройщиках". Там вы сможете получить достоверную информацию и о предыдущих проектах, и о реальном положении дел в компании на сегодняшний день. 

Действие третье

Данный этап также продолжает проверку застройщика. На рынке первичной недвижимости имеется ряд субъектов, действующих недобросовестными способами и подрывающих авторитет отрасли в целом. Вступая в долевое строительство, важно не оказаться в ловушке таких застройщиков, а потому на очередном этапе проверки рационально обратиться к картотеке арбитражных дел – ресурсу, организованному арбитражными судами РФ. Внеся в отведенное поле название застройщика, можно получить информацию обо всех судебных разбирательствах, в которые он вовлечен. Думаю, каждый согласится, что судебные тяжбы вовсе не красят потенциального продавца первичной недвижимости и могут оказать существенное влияние на принятие конечного решения.

Действие четвертое

Завершением этапа проверки "личности" застройщика должно стать обращение к реестрам, которые формируются государственными органами каждого субъекта РФ и дают сведения о благонадежности того или иного застройщика. Они размещены в открытом доступе на сайтах соответствующих органов, уполномоченных на их ведение. К примеру, в Москве – это Москомстройинвест, в Подмосковье – Министерство строительного комплекса Московской области. Последнее ведет и ежемесячно обновляет реестр проблемных застройщиков. В него включены не только компании-банкроты, но и те, которые ведут строительную деятельность в обход закона, что может повлечь проблемы в будущем. Следует отметить, что в разных субъектах РФ реестры называются по-разному: "реестр обманутых дольщиков", "реестр проблемных объектов", "реестр проблемных застройщиков" и т. д. Однако цель у таких ресурсов едина, поэтому обращение к указанным сведениям является эффективной превентивной мерой при выборе застройщика.

Действие пятое

Обходите стороной застройщиков, которые работают по так называемым "серым" схемам, то есть не по договору участия в долевом строительстве. Помните, что в соответствии с ч. 2 ст. 3 закона о долевом строительстве право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям закона о долевом строительстве застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (далее – ДДУ). Соответственно, на всеобъемлющую защиту своих прав может рассчитывать только дольщик, заключивший такой договор. Не стоит рисковать и соглашаться на заключение иных видов соглашений, поскольку впоследствии данное действие может породить ряд сложно разрешимых проблем и поставить под вопрос получение жилья в принципе.

Действие шестое

ДДУ в обязательном порядке проходит процедуру государственной регистрации. Ее осуществлением занимается Росреестр, в ней участвуют и дольщик, и застройщик. Прохождение процедуры государственной регистрации договора не представляет особой сложности. Дольщикам важно иметь в виду следующее: только после регистрации ДДУ у вас возникает обязанность внести оговоренную соглашением денежную сумму, поскольку договор считается заключенным именно с момента его государственной регистрации (ч. 3 ст. 4 закона о долевом строительстве). Если деньги будут перечислены раньше, то после регистрации возникнут дополнительные сложности, связанные с необходимостью зачета внесенной вами денежной суммы в счет исполнения обязательств по договору.

Действие седьмое

При общении с менеджерами по продажам занимайте активную позицию. Не стесняйтесь задавать вопросы обо всем, что вас интересует. Не торопитесь изучать предложенную документацию. Если вам необходимо для этого больше времени, чем готов ожидать менеджер, сообщите ему об этом. При возникновении сомнений не рискуйте, не закрывайте глаза на недочеты. Помните, что сокрытие или нежелание демонстрировать документы должно насторожить вас как покупателя. Кроме того, рационально лично посетить строительную площадку, чтобы удостовериться в правдивости предоставленной вам информации.

Действие восьмое

Если вы объективно осознаете, что не сможете как следует разобраться во всех тонкостях ситуации, доверьтесь профессионалам и обратитесь за помощью к специалистам по долевому строительству. В ходе юридической консультации будет проанализирован предложенный к заключению договор. Вы получите рекомендации по дальнейшим действиям, узнаете обо всех способах защиты при неблагоприятном развитии событий, иными словами, договору будет дана объективная профессиональная оценка. Неблагонадежность застройщика грамотный специалист определит незамедлительно, о чем вы узнаете в первую очередь.
Подходить к покупке любой недвижимости следует осмотрительно и ответственно. Как вы наверняка заметили, почти половину из приведенных подготовительных действий составляют проверочные мероприятия. Именно на данных этапах важно не пропустить ключевую информацию.