Лайфхак для обманутых дольщиков: требуем с застройщика абстрактные убытки

Елена Козина

Старший партнер юридической компании "ЭЛКО профи", адвокат (Адвокатская палата города Москвы), к. ю. н., доцент

специально для ГАРАНТ.РУ

Весьма затянувшийся на российском рынке недвижимости период, для которого характерны такие условные понятия, как "недострой" и "обманутые дольщики", ставит перед юристами задачу по формированию практики применения адекватных способов защиты прав участников долевого строительства. При нарушении условий договора долевого участия со стороны застройщика (например, нарушение срока передачи объекта) распространены два варианта действий участника долевого строительства. Первый: дождаться передачи квартиры, после чего обратиться в суд и взыскать с застройщика неустойку за просрочку исполнения обязательства по передаче объекта недвижимости. Такой подход является перспективным только в том случае, если имеются предпосылки для вывода о способности застройщика исполнить обязательства в адекватные сроки: например, завершающая стадия строительства, наличие акта ввода в эксплуатацию и т.д. Второй вариант: расторжение договора с застройщиком. Напомним, что прекращение ДДУ по инициативе участника долевого строительства не требует соблюдения судебного порядка в том случае, если застройщик задержал передачу квартиры более, чем на два месяца. При прекращении договора по указанному основанию у застройщика возникает обязанность вернуть дольщику уплаченную цену договора. Статья 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" (далее – Закон 214-ФЗ) предусматривает следующие сроки возврата денежных средств: при одностороннем порядке – в течение 20 рабочих дней со дня расторжения ДДУ; в случае судебного порядка – в течение 10 рабочих дней со дня вступления судебного решения в законную силу. Помимо возврата цены ДДУ у застройщика возникает обязанность уплаты процентов за пользование денежными средствами, соразмерных 1/300 ставке рефинансирования Банка России, а если другой стороной договора участия в долевом строительстве является гражданин – в размере 1/150 ставки.

Далеко не каждого участника долевого строительства устраивает банальный возврат стоимости не переданной квартиры и уплата процентов, поскольку в силу динамичности рынка недвижимости спрос стабильно растет, что неизбежно влечет рост цен на жилье. Если два года назад 50 квадратных метров стоили, условно, 7 млн руб., то сегодня – 10 млн руб. Очевидно, что выплата цены расторгнутого ДДУ и неустойки не позволит дольщику приобрести альтернативный объект недвижимости с аналогичными характеристиками (площадь, местонахождение) по причине существенного изменения цены за тот период, что он находился в договорных отношениях с застройщиком.

С учетом компенсаторной функции убытков целесообразно применять именно данный способ защиты права участников долевого строительства, нарушенных неисполнением застройщиком его обязательств по ДДУ. Однако иски о взыскании убытков с застройщика не получили особого распространения в судебной практике, поскольку суды полагают уплату дольщику процентов на цену ДДУ достаточным возмещением негативных последствий вынужденного расторжения договора.

В конце сентября Верховный суд Российской Федерации при рассмотрении дела А41-43982/2019 задал тенденцию к иной оценке судами требований о возмещении убытков, разъяснив разницу между процентами в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России и абстрактными убытками, причиненными неисполнением договора участия в долевом строительстве.

Суть спора по указанному делу заключалась в неисполнении застройщиком договора, в связи с чем участник долевого строительства обратился к застройщику (далее – ответчик) с иском о возмещении убытков. Истец приобрел право требования на основании договора цессии, по которому ему были переданы права на взыскание убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами и убытков в виде разницы между рыночной стоимостью объекта долевого участия, возникших вследствие нарушения ответчиком обязательств по ДДУ и последующего расторжения договора. Отметим, что цеденты уже получили от застройщика ранее уплаченную ими стоимость договора в размере 5,2 млн руб. При этом в результате проведенной оценки было установлено, что на момент расторжения договора стоимость квадратного метра существенно выросла, следовательно, у покупателя возник убыток в размере разницы между ценой договора и стоимостью квартиры на момент его расторжения. Данные обстоятельства легли в основу требования о возмещении убытков в размере 788 тыс. руб. и штрафа в размере 50% от взысканной судом суммы, как следствия безрезультатности досудебного порядка урегулирования спора.

Арбитражный суд Московской области отказал в иске, посчитав излишним требование о возмещении убытков, поскольку все "потери" дольщика, по мнению суда, покрывались процентами в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России от подлежащей возврату цены договора согласно ст. 9 Закона 214-ФЗ. Апелляционная и кассационные инстанции поддержали обозначенную позицию суда. При этом вызывает, как минимум, вопросы причина отклонения судом довода истца о необходимости применения п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" и пункт 35 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года. В этих актах как раз указывается на право требовать взыскания убытков, определяемых разницей между ценой недвижимого имущества по договору и его текущей рыночной стоимостью.

В рассматриваемом деле суды ограничились ссылкой на то, что в приведенных истцом актах судов высшей инстанции не указано на возможность взыскания убытков сверх причитающейся неустойки. Однако, на наш взгляд, именно о такой возможности идет речь в п. 35 Обзора практики Президиума ВАС РФ от 4 декабря 2013 года, где размер убытков определяется как разница между размером денежных средств, инвестированных в квартиру, и стоимостью аналогичной квартиры на момент вынесения решения суда. К тому же, в ст. 10 Закона 214-ФЗ прямо указана обязанность стороны, не исполнившей или ненадлежащим образом исполнившей обязательство по договору, уплатить другой стороне неустойку и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Определенной вехой в практике взыскания убытков с застройщика стала позиция ВС РФ по комментируемому делу, которая разграничивает функцию процентов, предусмотренных ст. 9 Закона 214-ФЗ, и значение абстрактных убытков, определяемых по правилам ст. 393.1 Гражданского кодекса. Предусмотренные ст. 9 Закона 214-ФЗ проценты являются минимальным размером платы за пользование застройщиком денежными средствами участника долевого строительства без осуществления встречного предоставления, то есть без передачи объекта строительства (квартиры). Такие проценты покрывают убытки покупателя, связанные с просрочкой исполнения обязательства, но они не являются зачетными в части убытков, вызванных полным неисполнением обязательства. В целях возмещения потерь участника долевого строительства, понесенных им ввиду вынужденного расторжения договора, следует применять институт абстрактных убытков, вызванных удорожанием на рынке аналогичных объектов. Возмещение участнику долевого строительства абстрактных убытков в полном объеме и сверх процентов, определяемых в качестве "платы за деньги", направлено на компенсацию его будущих потерь на приобретение исполнения, которое не осуществил застройщик.

Оценивая в качестве кульминационного вывод ВС РФ о том, что указанные проценты и убытки призваны компенсировать разные потери кредитора и могут быть взысканы наряду друг с другом, рассчитываем на кардинальное изменение судебной практики по обозначенным требованиям и фактическое признание судами восстановительного характера гражданско-правовой ответственности застройщика.