(1).jpg)
Продажа права аренды муниципального земельного участка в банкротстве: ограничения и порядок
При банкротстве должника в конкурсную массу подлежит включению все имущество последнего, имеющегося на дату открытия конкурсного производства.
Данные правила относятся и к правам аренды на земельные участки, имеющиеся у длжника. Это относится не только к правам аренды на земельные участки, находящиеся в частной собственности, но также и на участки, относящиеся к муниципальной и государственной собственности.
Рассмотрим нюансы включения таких прав в конкурсную массу и последующую продажу на торгах такого имущества
Согласие не отменяется
Поскольку отчуждение права аренды на торгах предполагает смену арендатора, такое отчуждение не всегда возможно без согласия арендодателя. От особенностей того или иного права аренды зависит, может ли право аренды считаться активом должника.
В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
При сроке аренды менее 5 лет, а также в случаях установленных законом, согласие арендодателя на смену арендатора потребуется в письменном виде.
Указанное означает, что при продаже с торгов права аренды земельного участка, в отношении которого не получено согласие публичного образование на смену арендатора, такая продажа невозможна и право аренды в указанном случае не будет являться активом должника.
Более того, как следует из п. 44 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2018 г. (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 8 сентября 2016 г. № 305-ЭС18-8136), а также в Определении СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 8 августа 2016 г. № 309-ЭС16-4636), если право аренды не может считаться активом должника, например, ввиду отсутствия необходимого согласия арендодателя на передачу права аренды другому лицу, требование о расторжении договора аренды подлежит рассмотрению в общеисковом порядке, а не в рамках дела о банкротстве арендатора.
Данная процессуальная особенность связана с тем, что в рамках дела о банкротстве рассматриваются споры, связанные с имуществом должника, а в случае, утраты правом аренды статуса актива должника, нормы законодательства о банкротстве применяться не будут.
Запрет не обойти
В случае, если договора аренды напрямую содержит запрет на передачу прав и обязанностей по договору третьему лицу, такое право аренды не может являться активом Должника, и, следовательно, быть реализованным на торгах.
Правила, содержащиеся в ч. 5, ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ определяют особенности сдачи земельного участка в аренду наряду с установленными ч. 2 ст. 615 Земельного кодекса РФ общими правилами предоставления имущества в аренду, предусматривающими, что арендатор вправе с согласия арендодателя распорядиться правом аренды тем или иным образом.
Если договором аренды, заключенного собственником и арендатором (организацией) было прямо предусмотрено условие о том, что арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, такие права не подлежат уступке (продаже).
Право арендодателя как собственника имущества устанавливать условия пользования его имуществом, в том числе вводить запрет на передачу его другим лицам безуловны, игнорирование этого условия является нарушением не только существующего обязательства между сторонами и положений указанных норм материального права, а также нарушением принадлежащего собственнику правомочия по распоряжению принадлежащим ему имуществом.
Поскольку Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – Закон № 127-ФЗ) не содержит положений, исключающих необходимость соблюдения, или о неприменении указанных выше требований Гражданского кодекса и Земельного кодекса РФ, объем полномочий по распоряжению правом аренды должника конкурсным управляющим должен был определяться условиями заключенного с собственником земельного участка договора аренды. Признание организации несостоятельной (банкротом) и включение права аренды земельного участка в конкурсную массу должника не являются сами по себе основанием для изменения условий договора, заключенного до возникновения указанных обстоятельств, до внесения в него соответствующих условий или прекращения обязательства.
Включение имущественных прав должника в конкурсную массу, в соответствии с положениями ст. 131 Закона № 127-ФЗ, наряду с имуществом должника не исключает необходимости последующей проверки правовой возможности отчуждения имеющихся у должника таких имущественных прав, наличия на то ограничений в силу закона или договоров, заключенных с должником, соблюдения иных требований закона, предъявляемых при реализации имущества должника в соответствии с положениями этого закона.
При продаже права аренды должны соблюдаться требования п. 5, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ только по договору аренды, заключенному на срок более 5 лет, или по договору, по которому не имелось ограничений для передачи права аренды.
Отсутствие в ст. 131 Закона № 127-ФЗ указания на ограничение включения в конкурсную массу этого имущественного права не отменяет необходимости проверки возможности распоряжения этим правом конкурсным управляющим при удовлетворении требований кредиторов.
Иной подход, мотивированный необходимостью защиты прав кредиторов должника, направлен на столкновение интересов этих лиц с интересами собственников имущества, находящегося во временном пользовании должника, позволяя передавать имущественные права в обход воли собственника имущества, что приводит к ущемлению его права на выбор арендатора, не обеспечивает равенство участников имущественных отношений (Определение Верховного Суда РФ от 26 февраля 2016 г. № 306-КГ15-15500).
Введение конкурсного производства не изменяет объем правомочий должника
Не смотря на то, что в конкурсную массу подлежит включению все имущество должника, тем не менее, возможность распоряжения должником таким имуществом не изменяется после введения процедуры банкротства.
То есть, в случае, если до момента введения процедуры банкротства, должник (арендатор) был ограничен договором или законом в возможности распоряжения правом аренды, последующее введение процедуры банкротства не изменяет объем его правомочий.
В недавнем Определении СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 17 марта 2021 года № 305-ЭС16-19742, судом было подтверждено, что наличие ограничений на распоряжение правом аренды до банкротства (в данной ситуации арендатором было унитарное предприятие, которое не имеет право распоряжаться правом аренды). В отношении государственных унитарных предприятий законодательный запрет на передачу ими прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, иным хозяйствующим субъектам (кроме случаев заключения концессионных соглашений) прямо установлен подп. 2 п. 5 ст. 18 Федерального закона от 14 ноября 2002 № 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях".
Поскольку должник является государственным унитарным предприятием, владеющим на праве аренды земельными участками, находящимися в собственности публично-правого образования, право аренды этих участков не было активом, который он до банкротства имел возможность ввести в гражданский оборот путем отчуждения за плату.
Сам по себе факт последующего признания арендатора несостоятельным (банкротом) в судебном порядке не влияет на объем его правомочий по распоряжению правом аренды. Действующее законодательство не содержит положений о том, что право аренды, которым арендатор не вправе был распоряжаться, может быть передано им другому лицу лишь на том основании, что после заключения договора аренды вынесено судебное решение о признании арендатора банкротом. Наоборот, согласно п. 1 ст. 131 Закона № 127-ФЗ в конкурсную массу должника включается все его имущество, в том числе имущественные права, имеющиеся на день открытия конкурсного производства и выявленные в ходе конкурсного производства.
Введение конкурсного производства не отменяет права арендодателя на расторжение договора аренды
Процедура банкротства всегда ставит вопрос о коллизии права. С одной стороны, исследуется вопрос о пределах прав кредиторов, которые имеют права на максимальное удовлетворение своих требований за счет всего имущества должника, с другой стороны, противопоставлены интересы арендодателя, который не может быть ограничен в своих правах только по причине того, что в отношении арендатора было введено конкурсное производства.
Данный вопрос наиболее актуален при решении вопроса о том, когда арендодатель своими действиями прекращает договор аренды, как следствие, актив должника-банкрота выбывает из конкурсной массы.
Какими нормами в данной ситуации следует руководствоваться?
ВС РФ поставил точку в данном вопросе в Определении СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 28 января 2021 г. № 304-ЭС15-17252 в рамках дела по которому конкурсный управляющий оспаривал отказ арендодателя – муниципалитета от договора аренды, мотивируя это тем, что в результате таких действий уменьшилась конкурсная масса и права кредиторов оказались нарушенными.
Стоит отметить, что все три инстанции поддержали позицию конкурсного управляющего, однако, ВС РФ рассудил иначе.
Закон № 127-ФЗ не содержит положения о том, что открытие в отношении должника-арендатора процедуры конкурсного производства автоматически лишает арендодателя права на расторжение договора, в том числе при наличии к тому оснований, установленных иными законами.
ВС РФ подчеркнул, что в процедурах банкротства сталкиваются разнонаправленные интересы. С одной стороны, интересы публичного собственника сданного в аренду имущества, наделенного правомочиями по распоряжению этим имуществом (с учетом прав и обязанностей сторон договора аренды (ст. 209, ст. 606 ГК РФ), особенностей земельных отношений), с другой – интересы рассчитывающих на максимальное пополнение конкурсной массы должника и его кредиторов.
При этом, суд указал, что заявляя о злоупотреблении правом со стороны публичного образования при расторжении договора аренды, соответствующая сторона не лишена права доказывать наличие такого злоупотребления, и как следствие, наличие основания для оспаривания неправомерного отказа.
Определяя баланс интересов, суд может признать публичного арендодателя лицом, злоупотребившим правом, и по этой причине отказать ему в защите (ст. 10 ГК РФ). При этом участники дела о банкротстве должника, заявляя о злоупотреблении правом, должны раскрыть, в чем именно это злоупотребление заключается, а суд – соответствующие доводы проверить и установить свидетельствующие об этом обстоятельства.
Аналогичная позиция высказана ВС РФ в Определении СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 5 ноября 2020 г. № 303-ЭС16-19972, а также в Определении СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23 декабря 2019 г. № 301-ЭС18-10926.
Порядок продажи объекта незавершенного строительства при прекращенном договоре аренды
Нередко случаются ситуации, при которых договор аренды прекращен, в том числе, по истечении срока действия, но при этом, на земельном участке остается объект незавершенного строительства.
Поскольку объект незавершенного строительства подлежит включению в конкурсную массу, судьба земельного участка, под таким объектом определяется следующим образом.
С одной стороны, договор аренды прекращен, и основания для включения такого права аренды в конкурсную массу для последующей реализации – отсутствуют.
С другой стороны, такой земельный участок не подлежит освобождению и возврату арендодателю.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.
Поэтому требования администрации об освобождении земельного участка от объекта недвижимости фактически направлены на необоснованное лишение Должника права осуществить государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14 июня 2017 г. № 304-ЭС16-20773).
При прекращении договора аренды, по общему правилу, объект незавершенного строительства подлежит изъятию и продаже на публичных торгах. Однако, в рамках дела о банкротстве должника – собственника объекта незавершенного строительства, имеются особенности.
В соответствии с п. 1 ст. 239.1 ГК РФ предусмотрена продажа объекта незавершенного строительства с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона. Между тем, как верно указали суды, должник признан несостоятельным (банкротом), ввиду чего при определении судьбы его имущества подлежат применению специальные нормы, содержащиеся в Законе № 127-ФЗ.
Так, в силу ст. 131 Закона № 127-ФЗ все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, средства компенсационных фондов саморегулируемых организаций в случаях, установленных законом, а также иное предусмотренное настоящим Федеральным законом имущество Объекты незавершенного строительства, находящиеся на земельных участках, не принадлежащих должнику, не относятся к такому имуществу. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном в ст. 110, ст. 111 и ст. 139 Закона № 127-ФЗ. При этом в ст. 239.1 ГК РФ предусмотрен иной порядок реализации объекта незавершенного строительства, отличный от порядка, установленного в Законе № 127-ФЗ. Как справедливо указали суды, целью реализации имущества в порядке ст. 239.1 ГК РФ является смена собственника объекта незавершенного строительства на лицо, способное завершить такое строительство. При этом денежные средства, полученные от реализации объекта, подлежат передаче бывшему собственнику. Реализация имущества по правилам, установленным в Законе № 127-ФЗ, фактически приведет к тем же результатам.
Реализация объекта незавершенного строительства в рамках дела о банкротстве должника в соответствии с требованиями ст. 110, ст. 111 и ст. 138 Закона № 127-ФЗ, в конечном счете приведет к удовлетворению интереса Администрации, поскольку новый объект перейдет в собственность лица, заинтересованного в завершении строительства (Постановление АС Волго-Вятского округа от 18 декабря 2021 г. № А11-4520/2018).
