Кот без мешка, или Проверяем юридическую чистоту жилья

Комиссаров Андрей

Руководитель коллегии адвокатов
"Комиссаров и партнеры"

специально для ГАРАНТ.РУ

Несмотря на регулярные попытки законодателя оптимизировать и усовершенствовать правовую базу в сфере сделок с недвижимостью, покупка жилья в России – по-прежнему лотерея. Особенно это касается приобретения жилья на вторичном рынке, которое может быть обременено множественными притязаниями третьих лиц.

Причин, по которым можно "остаться у разбитого корыта", множество – поэтому при покупке квартиры, даже если продавец представил полный пакет документов для сделки, покупателю следует самостоятельно проверить ее юридическую чистоту. 

Первое впечатление о продавце

После получения пакета документов для сделки от продавца появляются сведения, которые можно использовать для сбора информации о нем.

Если продавцом является физическое лицо, в первую очередь, необходимо обратить внимание на место его регистрации, чтобы установить, какому суду подсудны споры с участием продавца в качестве ответчика (напомню, иск по общему правилу ст. 28 ГПК РФ предъявляется по месту жительства ответчика). В картотеке дел на сайте этого суда следует посмотреть, есть ли активные споры с его участием, а также был ли он их участником ранее. В случае, когда в качестве продавца выступает организация, аналогичную информацию можно узнать в картотеке арбитражных дел – место регистрации юридического лица в этом случае роли не играет, эта картотека общероссийская.

Если в картотеке содержится информация о судебных процессах с участием продавца, то имеет смысл уточнить в судебных решениях предмет спора и его результат, а если документы на сайте суда отсутствуют, можно попросить продавца предъявить их для ознакомления. В том случае, если предметом спора прямо или косвенно являлась приобретаемая квартира, возрастает риск заключения оспоримой или ничтожной сделки.

Параллельно нужно изучить банк данных исполнительных производств на сайте ФССП России. Там, зная ФИО продавца и регион его регистрации (или наименование и регион регистрации организации, если продает квартиру юридическое лицо), можно проверить, является ли он должником по исполнительным производствам и если да – какова сумма задолженности. В случае, если у продавца есть крупные долги, существует вероятность, что в любой день до совершения сделки судебные приставы могут наложить запрет на отчуждение квартиры, или он уже наложен.

Проверяем личность, правоспособность и дееспособность продавца
(для продавцов-физических лиц)

Распоряжаться квартирой может только ее собственник (лично или через доверенного), поэтому в первую очередь следует проверить все документы, удостоверяющие личность продавца и доверенного (если последний участвует в сделке).

Если от имени продавца действует представитель по доверенности, то следует в обязательном порядке, лучше всего прямо перед заключением сделки, обратиться к любому нотариусу с просьбой проверить, не отменена ли доверенность. Нотариусы имеют единую базу, хранящую сведения о действующих и отозванных доверенностях.

Следует отметить, что данная услуга является неофициальной, и успех в ее получении зависит лишь от наличия у нотариуса желания вам помочь.

В случае, если собственник продаваемой квартиры на момент совершения сделки не достиг совершеннолетия, для регистрации сделки потребуется разрешение органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ) – следует также проверить его наличие. Разрешение также должно быть предоставлено, если в отчуждаемой квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети (п. 4 ст. 292 ГК РФ) – о том, как узнать, зарегистрированы ли в квартире третьи лица, я расскажу ниже. В противном случае орган опеки и попечительства сможет впоследствии добиться расторжения договора в судебном порядке (ч. 4 ст. 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г.№ 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве"). Это разрешение не имеет срока действия.

Если продавец квартиры преклонного возраста или нет уверенности в его вменяемости, требуйте от продавца справку о его психическом состоянии. Законодатель не регламентирует определенного срока действия такого документа, но лучше всего, если справка будет выдана в день заключения сделки или за день до нее. Кроме того, не следует пренебрегать этой возможностью, если внешний вид продавца говорит об алкогольной или наркотической зависимости. На этом основании родственники продавца смогут впоследствии оспорить сделку.

Проверяем семейный статус продавца (для продавца-физического лица)

Информацию о семейном статусе продавца можно получить, изучив страницы 14-15 его паспорта.

Если продавец состоит в зарегистрированном браке, необходимо обратить внимание на дату его заключения, а также на дату и основание возникновения права собственности на квартиру, указанные в правоустанавливающих документах.

Если квартира приобретена собственником ранее, чем заключен брак либо основанием приобретения явилась безвозмездная сделка или принятие наследства, то все в порядке. В данном случае супруг продавца не имеет правовых оснований к оспариванию сделки (п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ).

В случае, если из документов усматривается, что квартира приобретена после регистрации брака, необходимо нотариальное согласие второго супруга на совершение сделки. Средняя стоимость такой услуги составляет 1 тыс. руб. Тех, кто пренебрегает этим этапом проверки, впоследствии может ожидать неприятный сюрприз. Дело в том, что семейное законодательство позволяет супругу, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Отдельно рассмотрим случай, когда брак продавца расторгнут, а продаваемая квартира приобреталась еще в период брака. Такая ситуация является для покупателя наиболее опасной. В первую очередь обращаем внимание на дату расторжения брака. Если с этого момента прошло более трех лет, то продавец вправе распоряжаться квартирой по своему усмотрению, так как срок предъявления требования о разделе имущества составляет три года с даты расторжения брака (п. 7 ст. 38 Семейного кодекса РФ). Если брак расторгнут менее трех лет назад, то требуйте от продавца согласие бывшего супруга на сделку или документ, подтверждающий, что между ними уже произошел раздел общего имущества (судебный акт или соглашение о разделе имущества).

Проверяем сведения из ЕГРП

Проверить юридическую чистоту самого жилья можно с помощью сведений из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Напомню, что эта информация является открытой (ст. 7 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; далее – Закон № 122-ФЗ). По своей сути, выписка является кратким юридическим паспортом объекта: она содержит сведения о собственнике, дате и основании возникновения у него права собственности, информацию о наличии возражений в отношении зарегистрированного права, сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд, а также сведения об обременениях.

Существует несколько типов обременений, которые отражает выписка.

Самый распространенный – арест, при наличии которого регистратору запрещено вносить любые изменения в ЕГРП, а собственнику – производить отчуждение квартиры (п. 4 ст. 19 Закона № 122-ФЗ). Арест может быть наложен как на основании определения суда, так и на основании постановления судебного пристава. Отличительной чертой ареста является то, что он возникает в силу вынесения компетентным органом соответствующего распоряжения.

Следующий тип обременений возникает в силу гражданско-правовых отношений между гражданами, то есть из договора. Так, к примеру, если продавец является заемщиком по договору займа, обеспеченного залогом в виде продаваемой квартиры, эти сведения будут отражены в ЕГРП, поскольку залог подлежит государственной регистрации. При наличии залога регистратору также запрещено регистрировать переход права на квартиру без согласия залогодержателя в силу ч. 2 ст. 346 ГК РФ.

Вместе с тем существуют обременения, которые не препятствуют переходу права на квартиру, но могут создать большие неудобства новому собственнику. Так, к примеру, квартира может быть обременена договором аренды, заключенным на длительный срок. Напомню, госрегистрации подлежат договоры, заключенные на срок не менее года (ч. 2 ст. 651 ГК РФ), поэтому сведения об этом обременении также появятся в ЕГРП. Расторгнуть такой договор зачастую непросто даже в судебном порядке – как правило, продавец находится в сговоре с арендатором. А новый собственник рискует оказаться лишенным возможности использовать приобретенную квартиру. Дело в том, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ч. 1 ст. 617 ГК РФ).

Обычно выписка из ЕГРП предоставляется продавцом заранее, и если продавец не хочет это сделать, то это должно насторожить, высока вероятность приобретения "кота в мешке". Добавлю, что недобросовестному продавцу не составит труда сфальсифицировать выписку. Кроме того, он не лишен возможности после получения "чистой" выписки зарегистрировать обременение. Так, например, обременение в виде ареста можно зарегистрировать в течение трех рабочих дней со дня поступления соответствующих документов регистратору (п. 3 ст. 28 Закона № 122-ФЗ).

Поэтому, когда согласована дата сделки, покупателю следует самостоятельно заказать выписку из ЕГРП. Срок ее изготовления составляет пять рабочих дней при личном обращении в управление Росреестра или при заказе через сайт ведомства, и приблизительно девять рабочих дней при заказе в МФЦ (п. 2 ст. 7 Закона № 122-ФЗ). Пошлина за эту государственную услугу составит 200 руб. (при оформлении выписки в бумажном виде) или 150 руб. (при оформлении электронной выписки) (приказ Минэкономразвития России от 16 декабря 2010 г. № 650 "О порядке взимания и возврата платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, и размерах такой платы"). Невысокая цена для защиты своих миллионов от мошенников.

Проверяем, нет ли зарегистрированных в квартире лиц

Перед заключением сделки следует также проверить, не зарегистрированы ли в жилом помещении третьи лица, что подтверждается карточкой регистрации по форме № 9 (п. 84 Административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации). Этот документ выдается в паспортном столе. Поскольку такая информация является закрытой, самостоятельно получить ее Вам не удастся. Требуйте у продавца только оригинал справки, не ограничивайтесь копией, либо попросите его выдать нотариальную доверенность на получение карточки регистрации на ваше имя.

На момент проведения сделки в квартире не должно быть зарегистрировано никаких жильцов. Имейте ввиду, что зарегистрированное лицо можно снять с учета без его согласия только в судебном порядке и при этом далеко не всегда.

Так, например, если вы видите, что основанием возникновения права собственности продавца была приватизация и при этом в квартире зарегистрирован его родственник, не являющийся собственником, высока вероятность того, что данное лицо отказалось от приватизации в пользу продавца. При таком положении дел отказавшийся приобрел пожизненное право проживать в квартире, и вы не сможете снять его с учета, даже обратившись в суд (ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", п. 18 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации"). Это подтверждается в том числе и практикой судов (апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 6 июня 2014 г. по делу № 11-5705/2014).

P.S. Небольшая хитрость

Есть много организаций и ИП, которые на коммерческой основе предлагают услуги по юридическому сопровождению сделок и проверке документов. Но учтите: далеко не всегда имеет смысл платить большие деньги за услуги сомнительного качества. Часто риелторы и менеджеры не обладают специальными знаниями для обеспечения безопасности интересов покупателя, а если впоследствии возникнут проблемы, взыскать убытки с таких предпринимателей будет практически невозможно.

Зато покупатели, приобретающие квартиру в ипотеку, практически не несут рисков. В данном случае проверку юридической чистоты сделки производит банк совершенно бесплатно.

Даже если у вас на руках есть полная сумма для оплаты квартиры, все равно имеет смысл взять в банке небольшую ипотеку и досрочно погасить ее после регистрации перехода права собственности. Идеальным вариантом было бы закрыть ипотеку по прошествии года с даты регистрации перехода права, поскольку таков срок исковой давности по оспариванию большинства сделок с недвижимостью (п. 4 ст. 165, п. 2 ст. 181 ГК РФ). Даже при возникновении судебного спора банк окажет помощь покупателю.

Примечательно, что при небольшом размере ипотеки сумма процентов за год будет значительно ниже стоимости услуг риелторов.

И помните: к процессу проверки юридической чистоты приобретаемой квартиры не следует подходить безответственно.