Деньги в никуда, или Как обманутые участники строительства могут отстоять свои права

Комиссаров Андрей

Руководитель коллегии адвокатов "Комиссаров и партнеры"

специально для ГАРАНТ.РУ

Зафиксированный Банком России в середине прошлого года рост просроченной кредитной задолженности строительных компаний (с 6,8% до 7,6% за период с 1 апреля по 1 сентября 2014 года) во многом усугубился сложной ситуацией в экономике. В связи с падением рубля кредиты для бизнеса стали труднодоступны, а стоимость материалов (в том числе строительных) возросла в несколько раз. О тяжелом состоянии строительной сферы говорит и тот факт, что уже в текущем году были открыты конкурсные процедуры банкротства в отношении крупных строительных компаний – в Чувашской Республике, Амурской, Кировской, Московской областях и других регионах. 

Напомню, что в 2011 году были приняты специальные правила о банкротстве строительных организаций (§7 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"; далее – закон о банкротстве). Основной их целью является обеспечение приоритетной защиты граждан-участников строительства как непрофессиональных инвесторов, что признают и высшие суды (Постановление Президиума ВАС РФ от 23 апреля 2013 года № 13239/12). Но защищает ли действующее законодательство в полной мере их права? С учетом возникающих проблем и российских реалий ведения бизнеса – скорее нет, чем да.

В связи с этим возникает вполне резонный вопрос: как должен вести себя участник строительства, заметив первые признаки несостоятельности застройщика (например, полную остановку стройки в течение длительного времени)?

Прежде всего, я бы советовал обратиться к застройщику с официальным запросом о причинах задержки возведения дома или передачи квартир. Весьма вероятно, что развернутого ответа, с подробным обоснованием происходящего граждане не получат и тем самым подтвердят свои подозрения о проблемах застройщика. Правда, могут быть и исключения – так, в последнее время участились незаконные действия чиновников и государственных органов в отношении застройщиков, связанные с затягиванием ввода дома в эксплуатацию и выдачей документации (определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23 марта 2015 г. по делу № А56-17690/2015). И в этом случае застройщик просто вынуждается к нарушению своих обязательств перед участниками строительства.

Одновременно с направлением запроса застройщику необходимо отслеживать информацию о его несостоятельности в картотеке арбитражных дел¹ .

Если в отношении строительной компании возбуждена процедура банкротства, защищать свои права можно с помощью нескольких инструментов. Кстати, пользоваться ими могут все участники строительства – независимо от того, какой договор лежит в основе отношений с застройщиком (договор участия в долевом строительстве или иной).

Предъявление требований

Первое, что необходимо предпринять участнику строительства в такой ситуации, – заявить свои требования в деле о банкротстве. Для этого ему следует обратиться в арбитражный суд, рассматривающий дело, с заявлением о включении в реестр требований кредиторов требования дольщика о передаче жилого помещения или возврате денежных средств при отказе от первого требования.

Соответствующее заявление составляется в произвольной форме с обязательным указанием:

• наименования арбитражного суда, в который подается заявление;
• наименования и адреса застройщика;
• регистрационных данных застройщика (ОГРН юридического лица);
• Ф.И.О. участника строительства, его адреса;
• требований к застройщику;
• обязательств, из которых возникло требование застройщика перед участником строительства, и срок исполнения таких обязательств (при этом можно опираться на договор с застройщиком и проектную документацию, которая в обязательном порядке размещается на сайте застройщика).

Кроме того, к заявлению также следует приложить документы, подтверждающие обоснованность заявленных требований:

• договор, подтверждающий приобретение прав на такое жилое помещение (договор участия в долевом строительстве, договор паевого накопления при покупке квартиры через ЖСК и т. д.);
• документы об оплате квартиры;
• почтовые квитанции, подтверждающие направление копии заявления должнику и арбитражному управляющему. Контактные данные последнего публикуются на сайте арбитражного суда в определении о введении процедуры наблюдения.

Одновременно гражданин вправе требовать запрета на совершение застройщиком сделок, связанных с отчуждением конкретной квартиры, и о принятии иных обеспечительных мер – например, наложения ареста на денежные средства ответчика и т. д. (ст. 91 АПК РФ).

Удовлетворение (погашение) требований

Напомню, что закон о банкротстве предусматривает три варианта удовлетворения требований граждан:

Передача объекта незавершенного строительства жилищно-строительного кооперативу (ЖСК), созданному из числа участников строительства (ст. 201.10 закона о банкротстве). Такой вариант сопровождается большим количеством условий: например, стоимости имущества, которое останется у застройщика, должно хватить на погашение долгов по зарплате его сотрудникам и выплату компенсаций за вред здоровью, а сам объект строительства и земля под застройку должны находиться у застройщика в собственности и т. д. (п. 3 ст. 201.10 закона о банкротстве). Кроме того, передача недостроенного дома в собственность жилищно-строительного кооператива предполагает его достройку за счет дольщиков, так что использование указанного способа имеет смысл только тогда, когда дом фактически готов. 

Передача жилых помещений участникам строительства (ст. 201.11 закона о банкротстве). Если строительство многоквартирного дома завершено, то арбитражный управляющий выносит на рассмотрение участников строительства вопрос о погашении требований путем передачи в собственность жилых помещений. Если возведение дома завершилось уже в ходе конкурсного производства, арбитражный управляющий должен вынести этот вопрос на рассмотрение участников не позднее чем через шесть месяцев с даты завершения строительства. В остальных случаях – не ранее чем через два и не позднее чем через шесть месяцев с даты утверждения арбитражного управляющего (п. 1 ст. 201.11 закона о банкротстве). Добавлю, что дольщик имеет право самостоятельно обратиться в суд с заявлением о признании права собственности на жилое помещение если застройщик получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию, и между ним и гражданином до даты принятия заявления о банкротстве подписан передаточный акт (п. 8 ст. 201.11 закона о банкротстве). 

Погашение денежных требований, в том числе в виде реального ущерба (ст. 201.5 закона о банкротстве). Он определяется как разница между стоимостью квартиры на дату расторжения договора и уплаченными за нее деньгами и (или) стоимостью переданного застройщику имущества, если расчеты производились в натуральной форме (п. 2 ст. 201.5 закона о банкротстве).

Следует помнить, что участники строительства относятся к третьей очереди кредиторов (ст. 201.9 закона о банкротстве). Их требования удовлетворяются после расчетов с гражданами, перед которыми застройщик несет ответственность за причинение вреда здоровью, а также после расчетов по оплате труда с работниками строительной компании.

При этом шансы участников строительства получить деньги являются весьма призрачными. Руководители российских строительных организаций нередко перед банкротством выводят все активы за рубеж. Поэтому к моменту, когда наступает неплатежеспособность их предприятия, граждане не могут взять с них ни копейки. Правда, остается объект строительства или земля, которые могут быть реализованы с торгов (если они принадлежат застройщику на праве собственности). Средства, вырученные от продажи этих объектов, перечисляются покупателем на специальный банковский счет застройщика. В дальнейшем эти деньги распределяются между участниками строительства пропорционально их требованиям (ст. 201.14 закона о банкротстве).

Альтернатива для дольщиков

У тех участников строительства, которые заключили договоры участия в долевом строительстве, есть еще один способ отстоять свои права. Напомню, с 1 января 2014 года застройщик обязан застраховать свою гражданскую ответственность или заключить договор поручительства с банком – по своему выбору (ст. 15.1-15.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"; далее – Закон № 214-ФЗ). 

Правда, это требование распространяется только на договоры долевого участия, заключенные после 2014 года. А для подтверждения страхового случая необходимо решение суда о признании застройщика банкротом (п. 2 ч. 8 ст. 15.2 Закона № 214-ФЗ), что может занять длительное время. Договор страхования должен обеспечивать право дольщика на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения (ч. 9 ст. 15.2 Закона 214-ФЗ). Указанная норма является императивной. Если застройщик навязал дольщикам страховые полисы, срок действия которых истекает одновременно со сроком передачи жилья, то такое условие договора не соответствует требованиям закона и является недействительным (ничтожным) (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Если же застройщик выбрал в качестве способа обеспечения своих обязательств поручительство, он обязан довести до сведения дольщиков условия поручительства, а также сведения о банке-поручителе. Информация о поручительстве должна содержаться в договоре участия в долевом строительстве. При этом поручительством обеспечивается именно исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения.

В отличие от страхования, здесь не нужно ждать, пока суд признает застройщика банкротом – достаточно факта нарушения срока передачи жилого помещения. Ответственность поручителя является субсидиарной, то есть сначала необходимо предъявить требования застройщику, а если он откажет в их удовлетворении или не ответит в разумный срок, то следует обратиться с требованием к банку об исполнении обязательств из поручительства (ч. 4 ст. 15.1 Закона № 214-ФЗ). Конечно, у банка не возникнет обязанность передать участнику строительства квартиру – однако компенсировать расходы по покупке жилья с помощью механизма поручительства вполне реально.

***

Банкротство застройщика может длиться годами и привести к дополнительным расходам дольщика. В любом случае, если обманутые инвесторы хотят отстоять свои права, то они должны использовать разные правовые механизмы. К примеру, получить консультацию опытных адвокатов, которые подскажут способы возможных решений в конкретной ситуации. Кроме того, не будет лишним произвести общественный резонанс или обратиться за помощью к администрации своего региона (например, в комитет по строительству) или прокуратуру с просьбой о передаче дома другому застройщику либо вызове застройщика для пояснения обстоятельств задержки строительства государственным органам. Государственные органы обязаны реагировать на данное обращение в установленные сроки – в течение 30 дней с момента подачи заявления (ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 2 мая 2006 г. № 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации").