(1).jpg)
НДФЛ при продаже жилья: хорошо забытое старое
С 1 января 2016 года продать недвижимость без уплаты налога на доходы физических лиц можно будет только после пяти лет владения соответствующим имуществом (Федеральный закон от 29 ноября 2014 года № 382-ФЗ). Напомню, сегодня такой срок составляет три года (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).
Давайте обратимся к истории. Первоначальная редакция Части II НК РФ, которая вступила в силу с 1 января 1999 года, устанавливала минимальный для освобождения от НДФЛ срок владения недвижимостью длительностью пять лет. Вводилось соответствующее требование на временных условиях, как мера по борьбе со спекуляциями на рынке недвижимости. С 2005 года этот срок был уменьшен до трех лет (Федеральный закон от 20 августа 2004 г. № 112-ФЗ).
В ноябре 2014 года было принято решение вернуться к прежнему сроку в пять лет. По моему мнению, такой шаг обусловлен необходимостью пополнения региональных и муниципальных бюджетов. Если налоговая нагрузка увеличивается, а правила исчисления налогов ужесточаются, можно с уверенностью сказать: это делается с целью увеличения доходов бюджета. В данном случае – за счет тех, кто инвестирует в недвижимость и тех, кто просто покупает квартиру для проживания в ней чаще, чем раз в пять лет.
Полагаю, что неплохие успехи в борьбе со спекуляциями на рынке недвижимости – а именно эта цель была заявлена при внесении поправок – определенно будут достигнуты. Но полного искоренения спекуляции не произойдет.
Конечно, такая поправка в некоторой степени ущемляет интересы тех граждан, которые не спекулируют на перепродаже жилья, а купили квартиру на собственные средства, но в силу обстоятельств вынуждены продать ее до истечения пяти лет со дня покупки. После вступления в силу изменений сумма, которую они могут получить "на руки" после продажи недвижимости, значительно уменьшится – на 13% от стоимости квартиры. Совет в такой ситуации может быть один, и он достаточно очевиден – заложить сумму налога сразу в цену продажи недвижимости. Тогда после уплаты налога можно будет всю желаемую сумму оставить "на руках". Например, если гражданин желает получить от продажи квартиры 4 млн руб., то ему следует продавать ее за 4,6 млн руб.: 598 тыс. руб. "уйдет" на уплату налога, а у продавца останутся необходимые 4 млн руб.
Увеличение минимального срока владения имуществом – не единственное изменение в правилах исчисления НДФЛ при продаже недвижимости. Серьезные негативные последствия повлекут нововведения, которые направлены на борьбу с занижением стоимости квартиры при составлении договора купли-продажи. Так, с 1 января 2016 года налоговая база (то есть стоимость квартиры) при любом значении цены договора не может быть менее кадастровой стоимости имущества, умноженной на коэффициент 0,7 (ст. 217.1 НК РФ в новой редакции). Не секрет, что кадастровая стоимость часто оказывается слишком завышенной по сравнению с рыночной. Поэтому можно прогнозировать многочисленные ситуации, когда цена недвижимости будет значительно ниже 70% ее кадастровой стоимости. Особенно если людям нужно срочно продать квартиру и они готовы серьезно снизить ее цену. В итоге участятся случаи оспаривания кадастровой стоимости недвижимости гражданами, а те граждане, которые не будут ее оспаривать, потеряют часть ожидаемой прибыли от продажи имущества.
Отмечу, что регионы получили право уменьшать вплоть до нуля минимальный срок владения объектом недвижимости (ст. 217.1 НК РФ в новой редакции). Но они вряд ли таким правом воспользуются, поскольку этим самолично уменьшат доходы своих бюджетов, которых и так сейчас сильно не хватает для покрытия всех расходов. Даже если регионы и пойдут на такой шаг, то это будут единичные случаи – возможно, на это решатся субъекты с низкой плотностью населения, чтобы привлечь тем самым больше людей для проживания на своей территории.
Напомню, что авторы поправок планировали увеличить срок владения имуществом, после которого налогоплательщик освобождается от уплаты НДФЛ при продаже этого имущества, до семи лет. От такого варианта отказались, скорее всего, потому, что это слишком резкое увеличение срока, которое может вызвать серьезную негативную реакцию населения. Проще постепенно увеличить срок до семи лет – не исключаю, что именно это и произойдет в ближайшие 5-10 лет. Может, даже и быстрее, если проблемы в экономике страны будут слишком длительными и серьезными. А вот превышение планки в семь лет, на мой взгляд, крайне маловероятно, хотя полностью я такой вариант не исключаю.
Вместе с тем, не стоит надеяться, что в будущем НДФЛ при продаже жилья будет вовсе отменен. По крайней мере, в ближайшие 10-15 лет этого не произойдет. Вероятность осуществления такого сценария меньше одного процента, поскольку НДФЛ от продажи недвижимости обеспечивает существенные поступления в муниципальные и региональные бюджеты, и полностью государство от них вряд ли откажется.
