Капремонт, возможное увеличение пени за ЖКУ, работа управляющих организаций и другие проблемы ЖКХ

Хованская Галина

Председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству

специально для ГАРАНТ.РУ

Грустно осознавать, что сфера ЖКХ уже на протяжении длительного периода времени остается одной из главных бед нашей страны. Анализируя поступающие ко мне обращения граждан, я могу выделить ряд проблем, которые волнуют население. 

Среди них, в первую очередь, – блок вопросов, связанных с проведением капитального ремонта. Отмечу, что за прошлый год капитальный ремонт был проведен более чем в 7 тыс. домов по всей России. В текущем году планируется отремонтировать более 12 тыс. домов.

Пожалуй, одна из актуальных проблем – это невыполнение государством своих обязательств по капремонту приватизированного жилья. Напомню, если жилое помещение было приватизировано, и на момент его приватизации дом нуждался в капитальном ремонте, то за государством сохраняется обязанность его произвести и после приватизации (ст. 16 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"). Но государство с этой задачей не справляется. Возникает вопрос, как следует поступить людям, которые приватизировали квартиру, для того, чтобы добиться исполнения государством этой обязанности? Подавать в суд. Такие иски, поданные собственниками квартир, должны удовлетворяться судами в соответствии с разъяснениями ВС РФ (п. 5 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2007 г., утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 1 августа 2007 г.).

Далее. Жилищный кодекс РФ предусматривает право собственников на выбор: перечислять деньги на специальный счет и осуществлять капитальный ремонт своего дома или производить отчисления на счет регионального оператора и дожидаться ремонта в порядке очереди (п. 3 ст. 170 Жилищного кодекса РФ). А меры государственной и муниципальной поддержки должны предоставляться независимо от способа формирования фонда капитального ремонта (ч. 2 ст. 191 Жилищного кодекса РФ). Однако и при наличии "общего котла", и при открытии спецсчета софинансирование за счет региональных и муниципальных бюджетов в подавляющем большинстве субъектов РФ отсутствует. Вторая проблема заключается как раз в отсутствии средств в региональных и муниципальных бюджетах на софинансирование капитального ремонта.

Более того, нарушаются положения ч. 4 и ч. 5 ст. 156 Жилищного кодекса РФ, которые закрепляют порядок установления размера платы за пользование жилым помещением. Так, в некоторых муниципалитетах принимаются решения об увеличении платы за социальный наем ровно на величину взноса на капитальный ремонт, который должен вноситься собственником жилищного фонда – муниципалитетом.

Граждане должны понимать, что, перечислив свои денежные средства на счет регионального оператора, они перестают управлять процессом капитального ремонта. Для того, чтобы контролировать, как расходуются их деньги, собственникам самостоятельно надо открывать счет на свой дом.

С другой стороны, при всех преимуществах спецсчетов (контроль, выбор подрядчика для осуществления капремонта, возможность использовать деньги раньше установленного срока) граждане обеспокоены сохранностью средств – ведь открываются такие счета в банках, которые не застрахованы от банкротства. А единственное установленное законодательством требование к кредитным организациям, в которых может быть открыт спецсчет, – это величина уставного капитала (не менее 20 млрд руб.) (ч. 2 ст. 176 Жилищного кодекса РФ).

Отсутствие гарантий сохранности денег является аргументом у администраций регионов в процессе агитации собственников за "общий котел", за которым, однако, ничего не стоит в большинстве регионов, кроме дефицитного бюджета. Поэтому необходимо как можно в более короткие сроки ввести страхование средств, находящихся на спецсчете. В настоящее время соответствующий законопроект готовится Правительством РФ к внесению в Госдуму.

Еще одна проблема касается людей, которым сейчас за 80 лет, а их дом стоит в очереди на капремонт через 15-20 лет. Необходимо подумать хотя бы об этой категории жильцов. Я настаиваю на том, чтобы освободить одиноко проживающих граждан старше 80 лет от внесения взносов на капитальный ремонт.

Другой вопрос, который вызывает тревогу, – возможное увеличение пени за несвоевременную оплату полученных коммунальных услуг в два с лишним раза. Сегодня граждане, которые несвоевременно или не полностью внесли плату за жилое помещение и коммунальные услуги, выплачивают пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки (ч. 14 ст. 155 Жилищного кодекса РФ).

Напомню, в настоящее время ставка рефинансирования установлена на уровне 8,25%. Правительство РФ еще в декабре 2013 года предложило укрепить платежную дисциплину потребителей коммунальных услуг и увеличить размер пени до 1/170 ставки рефинансирования, действующей на момент оплаты, также со следующего дня после установленного срока оплаты (17,7% в годовом исчислении).

При обсуждении соответствующего законопроекта¹ в процессе подготовки ко второму чтению, я предлагала ввести дифференциацию размера неустойки в зависимости от периода накопленной задолженности, если такими потребителями являются граждане. В частности, начислять увеличенные пени не с первого, а с 91-го дня просрочки. Вместо этого энергетики в нарушение достигнутых при обсуждении документа договоренностей предлагают повышать размер пени до 23,2% годовых, причем без оценки регулирующего воздействия и с 31-го дня просрочки.

В подобной ситуации я категорически против введенных для граждан повышающих коэффициентов к нормативам потребления коммунальных услуг. Напомню, они применяются с 1 января 2015 года в случае отсутствия индивидуальных приборов учета, которые собственники помещений были обязаны установить до 1 января 2012 года (ст. 13 Федерального закона от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"; письмо Минстроя России от 18 марта 2015 г. № 7288-АЧ/04 "Об отдельных вопросах, возникающих в связи с применением повышающих коэффициентов к нормативам потребления коммунальных услуг"). Тем более я против того, чтобы эти временные нормы были прописаны в Жилищном кодексе РФ, так как у нас существенно завышены нормативы потребления коммунальных услуг во многих регионах. Необходимо приостановить действие постановления Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 306 "Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг" в этой части.

Кроме того, нам нужно не наказывать нанимателей и малоимущих собственников повышенными нормативами за отсутствие счетчиков, потому что у них часто нет средств на их приобретение, нет их и в бюджетах дотационных регионов. Следует учитывать не только техническую возможность, но и фактическую способность граждан купить и оплатить работу по установке счетчиков.

Еще одна серьезная проблема – работа управляющих организаций. Наше законодательство до сих пор не предусматривает в большинстве случаев право собственников жилых помещений заключать прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями (РСО). Вместо этого мы прикрываемся лукавой формулировкой о возможности осуществления жильцами прямых расчетов с такими организациями (ч. 7.1 ст. 155 Жилищного кодекса РФ). Прямые расчеты – это не прямой договор. Прямые расчеты – это способ внесения платы за коммунальные услуги потребителями, который признается исполнением их обязательств перед управляющей организацией и не влечет возникновения договорных отношений между потребителем и РСО. Прямые договорные отношения между потребителями и РСО возникают только в редких случаях, предусмотренных законодательством. Но мы против такого правила – прямые договоры должны заключаться по решению общего собрания собственников без каких-либо ограничений. Для перехода к прямым договорам необходимо внести изменения в Жилищный кодекс РФ. Соответствующие поправки наш комитет разработал к законопроекту, который сейчас готовится ко второму чтению в Госдуме², однако в процессе обсуждения они из проекта исчезли.

В то же время прямой договор собственника с РСО даст возможность управляющей организации и ТСЖ заниматься содержанием и ремонтом дома, то есть своими непосредственными обязанностями. И, как следствие, число банкротств управляющих организаций и ТСЖ резко сократится.