Новая кадастровая оценка недвижимости в Москве в 2021 году: риски бизнеса и актуальные вопросы

Виталий Гензель

Директор департамента "Налоги и право" компании АВЕРТА ГРУПП

специально для ГАРАНТ.РУ

Последний раз массовая государственная кадастровая оценка (далее – ГКО) в Москве проводилась в 2017 году. ГКО определила стоимость объектов недвижимости и земельных участков по состоянию на 1 января 2018 года на период 2019-2020 годов.

Вместе с тем, несмотря на то, что периодичность ГКО в рассматриваемом периоде составляет 2 года для городов федерального значения, действие срока ГКО было распространено и на 2021 год. Об этом в 2020 году в своем блоге написал мэр Москвы Сергей Собянин: "В этом году Правительство Москвы не будет проводить кадастровую оценку жилой и коммерческой недвижимости. Для расчета размеров налога на недвижимость по-прежнему будет применяться кадастровая стоимость 2018 года". Такое решение мэра Москвы было обусловлено тяжелой ситуаций, вызванной пандемией COVID-19.

Выиграли или проиграли от этого решения собственники объектов недвижимости – вопрос дискуссионный. По расчетам команды мэра, сумма экономии для физических и юридических лиц в Москве составит 4 млрд. руб.

На мой взгляд, данная ситуация была выигрышной для бизнеса, поскольку снизив кадастровую стоимость до уровня рыночной, результатами такого оспаривания можно пользоваться дополнительный 2021 год, не осуществляя дополнительных затрат на оценку объектов и услуги консультантов, юристов.

Однако, в 2021 году новая ГКО в Москве все же проведена и результаты прошлой оценки вскоре изменятся.

На сайте Росреестра в сентябре 2021 года был опубликован Проект отчета № 1/2021 "Об итогах государственной кадастровой оценки всех видов объектов недвижимости, в том числе земельных участков (категория земель – "земли населенных пунктов"), расположенных на территории города Москвы, по состоянию на 1 января 2021 года" от 1 сентября 2021 года.

На данный отчет заинтересованные лица могли подать замечания в части принадлежащих им объектов, в 30-дневный срок с даты его опубликования. Этот срок истек 19 октября 2021 года.

Теперь Правительство г. Москвы должно рассмотреть замечания на отчет и утвердить результаты оценки своим решением.

Лица, несогласные с результатами ГКО, после утверждения таких результатов будут должны выразить свое несогласие путем обращения с заявлением:

• В ГБУ, подготовившее отчет (данный порядок пока не утвержден решением субъекта – г. Москва);
• В суд, рассматривающий дела по Кодексу административного судопроизводства Российской Федерации (Московский городской суд).

Итак, куда же нужно обращаться в первую очередь? Есть ли обязательный досудебный порядок или возможно сразу обратиться в суд?

Начнем с того, что Москва еще не утвердила результаты ГКО. Ориентир принятия решения – ноябрь-декабрь 2021 года, поскольку новая кадастровая стоимость должна вступить в силу с 1 янвая 2022 года.

Наша команда ожидает, что одновременно с утверждением результатов ГКО произойдет и решение о переходе на новый порядок оспаривания (субъект вправе перейти на новый порядок в любое время до 1 января 2023 года).

Что изменится вместе с введением нового порядка оспаривания?

Периодичность ГКО

Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 269-ФЗ) установлена периодичность ГКО.

В соответствии с п. 6 ст. 5 Закона 269-ФЗ изменен п. 4 ст. 11 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее – Закон № 237-ФЗ), в соответствии с которым очередная ГКО будет проводится проводится через четыре года с года проведения последней ГКО соответствующих видов объектов недвижимости, в городах федерального значения в случае принятия соответствующего решения – через два года.

Положения ч. 4 ст. 11 в новой редакции применяются:

1. C 1 января 2022 года – в отношении проведения государственной кадастровой оценки земельных участков;
2. C 1 января 2023 года – в отношении проведения государственной кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест.

В соответствии с приказом Департамента имущества г. Москвы от 17 июня 2022 г. № 154, в 2022 году должна быть проведена государственная кадастровая оценка земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года.

Также в силу нового закона, в 2023 году произойдет переоценка объектов недвижимости (здания, сооружения, помещения).

Таким образом, фактически в течение одного года будет проведено две ГКО, а через год еще одна, в соответствии с которыми стоимость земельных участков и объектов капитального строительства может быть изменена в большую сторону.

Заинтересованные лица, чьи объекты затрагиваются вышеуказанными решениями, будут вынуждены неоднократно в течение короткого периода обращаться к оценщикам для подготовки отчетов об оценке рыночной стоимости объектов, а также оплачивать услуги судебного представительства юридических компаний.

Применение закона

Оспаривать кадастровую стоимость здания необходимо по следующим правилам:

В соответствии со ст. 22 Закона № 237-ФЗ – если кадастровая стоимость установлена после 1 января 2017 года в рамках проведенной по указанному Закону № 237-ФЗ. Это правило применяется до 1 января 2023 года при условии, что субъект РФ ранее не перешел на новый порядок признания кадастровой стоимости.

В этом случае, обращение в ГБУ или комиссию не является обязательным (в г. Москва Комиссия отсутствует, решение о переходе на новый порядок пока не принято). Заинтересованные лица могут сразу обратиться в суд.

Однако обращаем внимание, что обращение непосредственно в суд возможно только до перехода субъекта на новый порядок (до 1 января 2023 года) и только в том случае, если вы не оспорили кадастровую стоимость предыдущего периода, которая была установлена на основании результатов ГКО после 1 января 2017 года.

При этом, после утверждения результатов новой ГКО, старая стоимость станет архивной и оспорить ее будет нельзя.

по правилам ст. 22.1 Закона о № 237-ФЗ – если кадастровая стоимость определена в субъекте РФ, который перешел на новый порядок признания кадастровой стоимости.

Если субъект перешел на новый порядок до 1 января 2023 года, то перед обращением в суд, заявитель должны пройти обязательную внесудебную процедуру – обратиться в ГБУ, которое приняло решение о ГКО. Без такого обращения суд вернет поданный административный иск без рассмотрения.

Дата определения рыночной стоимости по новому порядку

Как установлено ч. 2 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ, заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

При этом заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете.

Таким образом, в случае если в ГБУ будет представлен отчет, в котором дата определения стоимости будет за пределами 6 месяцев от даты государственной кадастровой оценки, ГБУ вернет заявление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости без рассмотрения.

Обращаю ваше внимание, что возврат заявления без рассмотрения не является одной из форм решения, которое должно принять ГБУ на основании заявления заинтересованного лица. Обжаловать в суде такой документ нельзя и суд также вернет иск без рассмотрения (ст. 128 Кодекса административного судопроизводства РФ, вопрос 9 Обзора Судебной Практики Верховного Суда РФ № 2 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30 июня 2021 г.).

В завершение хотелось обратить внимание на основные риски при процедуре оспаривания кадастровой стоимости в новом периоде:

1. Отсутствует решение о переходе на новый порядок (ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ), в связи с чем возникает неясность, куда обратиться после утверждения нового решения о проведении ГКО.
2. Срок действия отчета об оценке по новому порядку составит 6 месяцев с даты, на которую проведена ГКО. Именно в этот период необходимо обратиться в ГБУ и/или суд. В противном случае, заявление вернут без рассмотрения.
3. В Москве будет проведено еще две ГКО: в 2022 году в отношении земельных участков и в 2023 году в отношении зданий, помещений и сооружений.