Каких изменений в регулировании правового статуса недвижимого имущества можно ожидать с 2019 года?

Виталий Гензель, директор направления "Налоги и право" Группы компаний SRG

С 1 января 2019 года грядут взаимосвязанные изменения в порядке начисления налога на имущество организаций, а также в части правового регулирования недвижимости.

Так, движимое имущество исключается из объекта налогообложения, а региональные льготы прекращают действие (Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 302-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации").

Кроме того, Минэкономразвития России стал инициатором изменений¹ в гражданское законодательство в части регулирования правового статуса недвижимого имущества. В настоящее время проект федерального закона находится на стадии подготовки к рассмотрению в Правительстве РФ.

Авторы инициативы предлагают использовать новый подход при отнесении объектов к недвижимости, уточнить правовой режим единых недвижимых комплексов и предприятий, а также определить правила создания новых объектов недвижимости.

С одной стороны, законопроект устанавливает новые понятия и правила, но с другой, вводит положения, вызывающие дополнительные вопросы. Давайте разберемся, что же новый проект предлагает считать недвижимым имуществом, а также рассмотрим другие предложенные им нововведения.

Изменения в части определения видов недвижимого имущества

Василий Гавриленко, ведущий юрист направления  "Налоги и право" Группы компаний SRG

Законодатель предлагает дополнить ст. 130 Гражданского кодекса, содержащую определение недвижимых и движимых вещей. Предложенная редакция данной статьи раскрывает понятие "сооружения", которое будет являться недвижимостью, если прочно связано с землей (то есть его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно), имеет самостоятельное хозяйственное значение и может выступать в гражданском обороте обособленно от других вещей.

Следует учитывать, что именно Правительство РФ определит перечень видов сооружений, не обладающих признаками объектов недвижимости. Кроме того, изменения предполагают, что принадлежность объекта незавершенного строительства к недвижимости будет устанавливаться при наличии признаков, также утвержденных Правительством РФ.

Установив понятие сооружения, законодатель, однако, не указал конкретный перечень признаков для отнесения его к недвижимости. В будущем это может привести к огромному количеству споров по поводу определения принадлежности построек к движимым или недвижимым вещам.

Законопроект также изменяет понятие "предприятие". В сегодняшней реакции ст. 132 ГК РФ называет предприятие имущественным комплексом, используемым для осуществления предпринимательской деятельности. В новой редакции оно определено как совокупность вещей, используемых для осуществления предпринимательской деятельности, в состав которой входят движимое и недвижимое имущество, а также права требования, долги, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.

В данном случае понятие "имущественный комплекс" заменено на понятие "совокупность вещей" с их перечислением, что, по мнению законодателя, точнее характеризует правовую природу предприятия. Однако, на наш взгляд, такое определение может лишь запутать собственников объектов недвижимости при определении вещи как движимой или недвижимой.

Помимо этого, претерпело изменения и понятие "единый недвижимый комплекс" (ст. 133.1 ГК РФ). В предлагаемой редакции им является совокупность земельного участка и всех зданий, а также расположенных на нем объектов незавершенного строительства и сооружений, обладающих признаками недвижимости, которые находятся в собственности одного лица.

Законодатель акцентирует внимание на необходимом наличии у недвижимого комплекса собственника в одном лице. Исходя из буквального толкования, недвижимый комплекс, находящийся в общей собственности нескольких собственников, не будет являться единым недвижимым комплексом, хотя фактически он и обладает его признаками. Кроме того, не совсем понятно, что будет происходить с единым недвижимым комплексом после выдела из него отдельной недвижимой вещи в собственность другого лица – будет ли он оставаться таковым или прекратит свое существование в этом статусе.

Согласно рассматриваемым поправкам, в единый недвижимый комплекс не включаются находящиеся на земельном участке линейные объекты, принадлежащие иному лицу, для размещения и обслуживания которых может быть установлен сервитут. Собственник вправе создавать единый недвижимый комплекс из принадлежащих ему линейных объектов без включения в его состав земельных участков, используемых для эксплуатации этих линейных объектов и не принадлежащих ему на праве собственности.

Проект закона предлагает также ввести в ГК РФ новую статью, регламентирующую улучшение недвижимости (ст. 134.1 ГК РФ). Такие улучшения определены как составные части недвижимой вещи, которые обеспечивают или способствуют использованию данной недвижимой вещи в соответствии с ее назначением. Причем неотделимые улучшения недвижимости выступают с ней в обороте как единое целое, тогда как недвижимость, имеющая отделимые улучшения, участвует в гражданском обороте без таких улучшений.

Предлагаемое определение неотделимых улучшений отличается от действующего определения в рамках арендных отношений. Напомним, что неотделимыми считаются улучшения арендованного имущества, которые нельзя отделить от него без нанесения вреда (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Более того, сложившаяся судебная практика под улучшениями понимает работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта аренды, что также не соответствует предлагаемому определению. На наш взгляд, определение неотделимых улучшений необходимо установить с учетом уже действующих положений ГК РФ и сложившейся судебной практики.

Вместе с тем ГК РФ не содержит понятия "здание". Его определение приведено лишь в п. 6 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (далее – Закон № 384-ФЗ). В связи с этим законопроект вводит новую норму – ст. 287.1 ГК РФ, определяющую здание как строение, в котором могут быть образованы не менее двух помещений, в том числе признаваемых жилыми в соответствии с жилищным законодательством, и (или) машино-мест. При этом зданию противопоставляется "строение", в котором не могут образовываться помещения или машино-места.

Требует внимания и нововведение, устанавливающее условие, согласно которому здание, как и отвечающие признакам недвижимой вещи сооружение или объект незавершенного строительства, до регистрации прав на них считаются неотделимым улучшением земельного участка.

Условия и способы образования объектов недвижимости

Проект закона устанавливает следующие способы образования объектов недвижимости:

• для зданий – строительство или реконструкция;
• для сооружений – строительство, а также реконструкция или объединение иных сооружений без проведения строительных работ;
• для помещений – строительство здания, перепланировка смежных помещений вследствие выдела в счет доли в праве собственности на иное помещение, объединение смежных помещений;
• для машино-мест – перепланировка смежных помещений или объединение смежных помещений;
• для единого недвижимого комплекса – государственная регистрация права на совокупность недвижимых вещей (ст. 133.1 ГК РФ) или заявление собственника.

Важным условием является также положение о том, что суд наделен правом принимать решение об образовании объектов недвижимости. Это возможно при обращении взыскания на долю в праве на недвижимое имущество, при выделе доли в праве на здание или помещение, а также в целях принудительной реконструкции линейного сооружения в связи с его переносом с изымаемого земельного участка.

Отдельно следует отметить, что согласно рассматриваемой инициативе при образовании объекта недвижимости из объектов недвижимости, находящихся в собственности нескольких лиц, посредством строительных работ, для осуществления которых требуется разрешение на строительство либо решение о согласовании проведения таких работ, собственники заключают соглашение об образовании объекта недвижимости под отлагательным условием выдачи такого разрешения (согласования).

По сути, данное правило отменяет возможность заключения предварительных договоров при покупке строящегося жилья вне рамок Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". По задумке законодателя это в какой-то мере должно защитить покупателей строящегося жилья. Однако каким образом данная норма будет применяться на практике, сейчас сложно сказать.

Новый подход к начислению налога на имущество

С 1 января 2019 года движимое имущество исключается из объекта налогообложения, региональные льготы прекращают действие. С учетом новых правил с нового года все организации не будут платить налог на имущество с движимых объектов. Для расчета налога на имущество станет учитываться только недвижимость.

Проблема при разграничении имущества на движимое и недвижимое для целей налогообложения состоит в том, что налоговое законодательство не содержит определения "движимого и недвижимого имущества". При необходимости следует использовать определения, содержащиеся в иных отраслях законодательства (ст. 11 Налогового кодекса).

Вопрос о критериях разграничения видов имущества стоял давно, и недавно были даны соответствующие разъяснения (письмо ФНС России от 1 октября 2018 г. № БС-4-21/19038@).

По мнению налоговиков, помимо определения, содержащегося в ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество, в частности:

• все виды жилых помещений: жилой, в том числе многоквартирный, дом и его часть, квартира и ее часть, комната (ст. 15 Жилищного кодекса);
• жилые строения (п. 9 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости");
• дачи и гаражи (приложение № 3 к Федеральному закону от 10 января 2003 г. № 19-ФЗ "О выборах Президента Российской Федерации") и др.

При определении понятий "здание", "сооружение", "помещение" ФНС России предложило учитывать нормы Закона № 384-ФЗ, а при определении "объекта незавершенного строительства" – п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Кроме того, основываясь на выводах судебной практики, налоговый орган сделал вывод о том, что государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 7 апреля 2016 г. по делу № 310-ЭС15-16638, определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 30 сентября 2015 г. № 303-ЭС15-5520).

Предусмотренные ГК РФ основания для определения вида объектов имущества сотрудники налоговых органов должны в каждом конкретном случае устанавливать в соответствии с вышеперечисленными правовыми нормами о критериях для признания вещи движимым или недвижимым имуществом.

Чтобы выявить основания для отнесения объекта имущества к недвижимости ведомство предлагает, прежде всего, исследовать наличие записи об объекте в ЕГРН, а при ее отсутствии – наличие оснований, подтверждающих прочную связь объекта с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Разъяснения ФНС России даны в октябре 2018 года, однако их актуальность сохранится лишь до внесения вышеуказанных изменений в ГК РФ, поскольку подготовленные поправки призваны изменить подход при определении категории имущества, в том числе в связи с введением новых правовых определений и новых правил образования объектов недвижимости.

***

Рассмотренные в настоящей колонке изменения в гражданском законодательстве могут привести к новой волне споров, в том числе связанных с порядком исчисления налогов собственниками недвижимости вплоть до возникновения негативных последствий для налогоплательщиков. Одно можно сказать с уверенностью – с момента вступления указанных изменений в силу подход налоговой службы к начислению налога на имущество в любом случае изменится. Тем самым с принятием поправок в ГК РФ потребуются соответствующие разъяснения налогового ведомства и судебных органов по вопросу применения новых положений закона и урегулированию спорных ситуаций.

______________________________

¹ С проектом федерального закона "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации в части совершенствования гражданского оборота недвижимости и создания режима единого объекта недвижимости" можно ознакомиться на Федеральном портале проектов нормативных правовых актов (ID проекта 02/04/02-17/00062515).