Наемные дома и лизинг жилья: выгодно ли?

Ольга Дунаева

Специалист отдела судебного взыскания проблемной задолженности ПАО "Промсвязьбанк" (г. Ярославль)

За аналогичный период 2014 года эта сумма была выше почти в 1,7 раза – 628,163 млрд руб., а ставка – 12,2%. Несомненно, этот спад объема ипотечного жилищного кредитования связан с нестабильной ситуацией на рынке валют и высоким ростом цен на товары и услуги. Напомню, что индекс роста потребительских цен за первое полугодие 2015 года в среднем составил 16,02% к ценам 2014 года. Аналогичный показатель за первое полугодие 2014 года – 6,98% к ценам 2013 года.

В связи с этим, для повышения привлекательности ипотечных кредитов и формирования устойчивого спроса на них у населения, необходимо, по моему мнению, ставку по ипотеке привязать к ставке рефинансирования. Например, ставка по ипотеке не должна превышать более чем на пять процентных пунктов размер ставки рефинансирования. Подобная мера позволила бы соблюсти интересы и кредиторов, и заемщиков. В настоящий момент ставка рефинансирования составляет 8,25% годовых, а ставки по ипотеке для физических лиц на приобретение жилья колеблются от 12% до 17,2% годовых. Ипотечные кредиты на приобретение жилья составляют около 20% всех кредитов, выданных физическим лицам. На мой взгляд, кредитные организации должны быть заинтересованы в увеличении объемов ипотечных кредитов, так как они являются наиболее обеспеченными на случай невозврата суммы долга и, как следствие, менее рискованными для кредитора.

В настоящий момент большинством банков реализуются программы ипотечного кредитования с государственной поддержкой, ставка по которым составляет от 10% до 12%. При этом государство компенсирует банкам недополученные из-за снижения ставок доходы. Но поскольку сумма такой компенсации ограничена 400 млрд руб., существует вероятность отказа банков от участия в данной программе, если суммы компенсации окажется недостаточно для возмещения убытков. Так в настоящее время уже получены заявки от 39 российских кредитных организаций и ОАО "АИЖК" на получение субсидии на общую сумму 557,5 млрд рублей. Поэтому Правительством РФ разработаны изменения в Правила предоставления субсидий из федерального бюджета, согласно которым размер компенсации будет увеличен до 700 млрд рублей.

Однако пока ситуация на рынке ипотеки не особенно располагает к покупке жилья в кредит. Поэтому некоторые россияне обращают внимание на относительно новые инструменты решения жилищного вопроса. Это предоставление жилья в наемных домах и лизинг жилья.

Термин "наемный дом" появился в российском законодательстве сравнительно недавно – чуть больше года назад (Федеральный закон от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования").

Наемным домом признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания (ч. 1 ст. 91.16 Жилищного кодекса РФ).

Наемный дом может быть как социального, так и коммерческого использования. В первом случае заключаются договоры найма жилых помещений и договоры найма жилищного фонда социального использования, во втором – договоры найма. Разница заключается в том, что стать нанимателями жилых помещений в наемных домах социального использования могут лишь граждане, нуждающиеся в жилых помещениях, денежных средств которых недостаточно, чтобы приобрести жилое помещение в собственность (в том числе за счет ипотечного кредита или займа) (ст. 91.3 Жилищного кодекса РФ). Требования к нанимателям жилых помещений в наемном доме коммерческого использования не установлены.

При этом размер платы за наем жилого помещения в доме социального использования в расчете на один квадратный метр общей площади жилья не может превышать максимальный размер платы за наем, который устанавливается органами государственной власти субъектов РФ (ч. 3 ст. 156.1 Жилищного кодекса РФ). Он может изменяться наймодателем жилого помещения в одностороннем порядке не чаще чем один раз в три года, за исключением ежегодной индексации на индекс потребительских цен.

Размер платы за наем в доме коммерческого использования законодательно не закреплен и определяется сторонами при заключении договора найма. Он может быть ограничен договором об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома, заключенным между наймодателем и исполнительным органом государственной власти (местного самоуправления).

С 1 марта 2015 года вступили в силу изменения в законодательство, которые способны оживить рынок строительства наемных домов. Эти поправки предусматривают:

• возможность предоставления государственных или муниципальных земель в аренду без проведения торгов лицу, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома (либо некоммерческой организации, созданной регионом для этих же целей);
• максимальный размер арендной платы за такой земельный участок – он не может превышать размер земельного налога на этот участок;
• срок договора аренды такого земельного участка, который равен сроку действия договора об освоении территории (если договор аренды заключен с частным лицом) или определяется регионом (если земля предоставлена некоммерческой организации, учрежденной регионом) (Федеральный закон от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Таким образом, упрощена процедура получения застройщиком земельного участка для строительства наемных домов. А за счет минимизации стоимости аренды земли уменьшаются затраты застройщика, что не только позволит ему быстрее завершить строительство, но и должно привести к уменьшению стоимости проживания в наемном доме.

В настоящий момент идет активное формирование регионального и местного законодательства для реализации федеральных правовых актов, направленных на строительство наемных домов. Первые жилые дома для предоставления квартир в наем начали строиться еще в 2012 году в Новосибирской и Нижегородской областях для работников некоторых предприятий. Стоимость аренды квартир в таких домах варьируется от 6,1 тыс. до 15 тыс. руб. в месяц. Полагаю, что наемные дома получат свое распространение в первую очередь в регионах, где слабо развит рынок недвижимости и (или) спрос существенно превышает предложение (например, в Забайкальском крае, Еврейской автономной области). В местах, где рынок частного арендного жилья развит достаточно хорошо (например, в Краснодарском крае), наемные дома коммерческого использования вряд ли будут востребованы, так как стоимость найма в них часто соответствует рыночной.

Для широкого распространения наемных домов коммерческого использования государству необходимо предусмотреть дополнительные меры поддержки, которые позволили бы снизить стоимость аренды жилья в таком доме. Например, предоставлять субсидии на покрытие недополученных доходов, как это сделано сейчас для банков, выдающих ипотечные кредиты по ставке 12% годовых (постановление Правительства РФ от 13 марта 2015 г. № 220).

Еще одна относительно новая форма решения жилищного вопроса – это лизинг жилья. Он предполагает продажу жилья с рассрочкой оплаты и переходом права собственности к покупателю после полной оплаты стоимости жилья, и при этом покупатель имеет право найма такого жилья. В отличие от ипотечного жилищного кредита, покупатель жилья не обязан оплачивать первоначальный взнос. Однако фактически он существует, так как лизинговые компании предусматривают в договоре внесение лизингополучателем аванса в размере 10-15% от стоимости жилья.

В лизинге жилья есть свои плюсы. Так, поскольку лизингополучатель не является собственником жилья, у него не возникает обязанности платить налог на имущество в течение срока действия договора. Но стоит также осознавать определенные риски. Основной из них заключается в том, что если договор лизинга будет досрочно расторгнут из-за неспособности лизингополучателя вносить платежи (для этого достаточно не заплатить по договору два раза подряд), он не только не сможет получить жилье в собственность, но и потеряет денежные средства, выплаченные к этому моменту по договору (ст. 13 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)"; далее – Закон № 164-ФЗ ).

Кроме того, запрещено передавать по договору лизинга земельные участки (п. 2 ст. 3 Закона № 164-ФЗ). В связи с этим могут возникнуть проблемы при переходе права собственности на предмет лизинга, если в лизинг приобретался индивидуальный жилой дом. Дело в том, что согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, по общему правилу проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому договор лизинга, по которому лизингополучатель выкупает право собственности на жилой дом без приобретения права собственности на земельный участок под ним, будет являться ничтожной сделкой (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11).

Многие говорят о том, что лизинг является более выгодным продуктом чем ипотека. Но это не так. Расчеты показывают, что при прочих равных условиях (стоимость жилья, размер первоначального взноса, срок договора) ипотечный кредит под 12% годовых обычно почти в два раза выгоднее, чем лизинг. Чтобы это проверить, достаточно воспользоваться кредитными калькуляторами на сайтах банков, предоставляющих услугу по лизингу жилья.

Лизинг жилья в России в настоящее время развит очень слабо. По данным¹ рейтингового агентства RAEX ("Эксперт РА") по итогам 2014 года объем рынка лизинга недвижимости в России составил всего 2% в лизинговом портфеле, что составляет около 64 млрд руб. В то время как ипотечных жилищных кредитов в 2014 году было выдано на сумму 1764,1 млрд руб.

Таким образом, на мой взгляд, в настоящее время для гражданина приобретение жилья в собственность с помощью ипотечного кредита более выгодно и удобно, чем приобретение его в лизинг. Для развития и совершенствования института лизинга жилья необходимо законодательно предусмотреть запрет на одностороннее изменение условий договора лизинга лизингодателем, а также установить обязанность лизингополучателя вернуть часть полученных средств по договору лизинга в случае неплатежеспособности лизингополучателя. Кроме того, нужно предусмотреть возможность лизинга земельного участка, расположенного под жилым домом, являющимся предметом лизинга. Без этого лизинг индивидуальных жилищных домов будет бесперспективен.

Тем, кто все-таки решил приобрести жилье в лизинг, стоит закрепить в договоре лизинга следующие условия:

• невозможность увеличения выкупной цены недвижимости в течение всего срока действия договора;
• фиксированный размер ежемесячных платежей, который также не может увеличиваться в период исполнения договора;
• возможность досрочного выкупа жилья;
• возможность компенсации части расходов при досрочном расторжении договора ввиду невозможности внесения лизингополучателем ежемесячных платежей (например, обязанность лизингодателя вернуть в этом случае лизингополучателю внесенный авансовый платеж).

Обращаю внимание на то, что договор лизинга жилья подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 20 Закона № 164-ФЗ, п. 1 ст. 131 ГК РФ).