На что можно уменьшить доходы, полученные при реализации закладной по ипотеке?

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 10 мая 2012 г. N 03-03-06/2/54 О налогообложении прибыли организаций

Банк приобрел закладную по ипотечному кредиту. Со дня ее получения и до момента ее реализации банк начислял и учитывал в доходах проценты, которые заемщик не погашал.

По данной ситуации разъяснено следующее.

Право первоначального кредитора переходит к новому в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (если иное не предусмотрено). В частности, к новому кредитору переходит право на неуплаченные проценты.

Если в дальнейшем налогоплательщик, купивший это право требования, переуступит его (продаст) другому лицу, то такая операция рассматривается как реализация финансовых услуг. Доход (выручка) от нее определяется как стоимость имущества, причитающегося этому налогоплательщику при последующей уступке права требования/прекращении обязательства. При этом доход, полученный от реализации права требования, можно уменьшить на расходы по приобретению указанного права требования долга.

Проценты, полученные по долговым обязательствам (в частности, по кредиту), учитываются в составе внереализационных расходов.

Таким образом, при приобретении закладной по ипотеке проценты включаются в доходы независимо от их погашения. При реализации закладной проценты, начисленные в доходах, но не уплаченные заемщиком, могут быть учтены в составе расходов.