Всем выйти из тени, или Новые нормы об учете "бесхозных" объектов капитального строительства

Недавние факты сносов во внесудебном порядке объектов самовольного строительства в Москве и ряде субъектов федерации, вызывают озабоченность не только у собственников коммерческой недвижимости, но и у обычных граждан – владельцев земельных участков и возведенных на них жилых и иных сооружений. Ужесточение правил государственной регистрации объектов недвижимости и прав собственности на них с одновременным расширением полномочий органов местного самоуправления заставляют собственников более серьезно относиться к оформлению своих прав и побуждают задаться вопросом: а все ли в порядке с документами на принадлежащий им жилой дом, земельный участок, дачу и т. д.? Причем, это относится в равной степени к владельцам как вновь созданных или образованных объектов недвижимости и объектов незавершенного строительства, так и построек с многолетней историей.

Новое правило 

В последнее время граждане свои опасения связывают с вступившими в силу 1 декабря 2015 года поправками в Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее – закон о кадастре), внесенными Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 251-ФЗ (далее – Закон № 251-ФЗ). В СМИ встречаются различные трактовки этих изменений с подчас диаметрально противоположными выводами.

Так, ст. 45 закона о кадастре, касающаяся ранее учтенных объектов недвижимости, то есть тех, которые были зарегистрированы до 1 марта 2008 года – даты введения действующего порядка учета недвижимости, и которым были присвоены кадастровые номера, была дополнена новым п. 4.1 (ст. 2 Закона № 251-ФЗ). Согласно этим поправкам на Росреестр была возложена обязанность информировать местные власти о выявленных "бесхозных" ранее учтенных постройках. Новые правила распространяются на те объекты недвижимости, которые были учтены на основании "старых" документов, выданных до принятия закона о кадастре и информация о владельцах которых не была включена в Государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН) по истечении пяти лет с даты присвоения этим объектам кадастровых номеров. Теперь Росреестр обязан передать эту информацию муниципалитетам в течение 10 рабочих дней с момента окончания указанного срока.

В то же время эти правила не применяются к зданиям и сооружениям, если была проведена госрегистрация права собственности, а значит – соответствующая запись имеется в ГКН, хотя бы на одно помещение, расположенное в них, а также к многоквартирным домам и помещениям, находящимся в них и составляющим общее имущество (п. 4.1 ст. 45 закона о кадастре). При этом, нужно отметить, что к неосвоенным участкам земли эти правила не относятся.

Более того, аналогичное правило предусмотрено и в Федеральном законе от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – новый закон о регистрации недвижимости) – сведения бесхозяйных ранее учтенных с также будут направляться Росреестром в органы местного самоуправления (ч. 10 ст. 69 нового закона о регистрации недвижимости). Возникает вопрос, кого в первую очередь затрагивают эти требования и каковы последствия новых требований?

Кого касаются поправки?

Принимая данные поправки, законодатель, очевидно, преследовал цель мотивировать собственников регистрировать свои права на объекты недвижимости, в том числе ранее учтенные объекты с присвоенными кадастровыми номерами, считает юрист Коллегии адвокатов "Юков и партнеры" Ирина Орешкина."Росреестр в последние годы активно проводил инвентаризацию земель, и логично, что в результате ведомство получило определенный массив информации о неоформленных постройках, за которые их владельцы, в том числе, не платят налоги. Ясно, что собственников этих объектов тем или иным способом будут выводить "из тени", – делает вывод эксперт.

Как рассказал порталу ГАРАНТ.РУ ведущий юрист Юридической фирмы "Интер-Право", старший преподаватель юридического факультета Южного Федерального Университета, к. ю. н. Денис Козлов, в первую очередь новые правила коснутся тех собственников, которые оформили права на принадлежащую им недвижимость до 31 января 1998 г. – даты вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – действующий закон о регистрации недвижимости), а также их наследников, фактически принявших наследство (п. 2 ст. 1153 ГК РФ). Иные правопреемники, не оформившие надлежащим образом свои права, также находятся в зоне риска, добавляет эксперт. Подавляющее большинство таких собственников – это простые дачники, приобретшие свои участки еще в советские времена, и которые до сих пор не оформили права на свою недвижимость, например, в порядке "дачной амнистии". А значит, сведения о праве собственности последних скорее всего отсутствуют в Едином государственном реестре прав (далее – ЕГРП) и это вкупе с отсутствием сведений о владельце в ГКН создает условия, к примеру, для заявления местными властями исков о признании тех или иных строений бесхозяйными.

Помимо дачников, под действие новой нормы подпадают и владельцы "долгостроев", фактически эксплуатирующие жилые строения, которые, однако, формально являются объектами незавершенного строительства. Таким способом некоторые граждане уклоняются от уплаты налога на недвижимость. Эти объекты также могут быть признаны де-юре бесхозяйными.

Новые правила … и что с того? 

Собственникам следует иметь в виду, что сама по себе передача Росреестром местным властям сведений о "бесхозной" недвижимости не влечет каких-либо правовых последствий в виде, например, автоматического исключения сведений о ней из ГКН или ЕГРП, утраты права собственности и т. д. Так, Ирина Орешкина отмечает, что порядок действий органа местного самоуправления после получения сведений из Росреестра в настоящее время отсутствует, поэтому неясно, каким образом органы местной власти смогут использовать эту информацию. "Может возникнуть путаница, добавляет юрист, когда орган кадастрового учета передаст сведения об отсутствии собственника, а потом этот "собственник" через некоторое время придет регистрировать свое право. Как в этом случае нужно поступать органу кадастрового учета? Отзывать ранее переданные сведения? Однако законных оснований для отказа в регистрации права собственности у регистратора нет, подчеркивает эксперт.

В то же время, по мнению Дениса Козлова, местные власти могут только попытаться задействовать, к примеру, нормы ГК РФ о бесхозяйных вещах, каковыми признаются неимеющие собственника вещи, или вещи, собственник которых неизвестен либо, от права собственности на которые он отказался (п. 1 ст. 225 ГК РФ). При этом бесхозяйная недвижимость должна быть по заявлению органа местного самоуправления принята на учет государственным регистратором и только по истечении года со дня постановки на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности за муниципальным образованием (абз. 1-2 п. 3 ст. 225 ГК РФ). Однако представляется, что прежде чем обращаться в суд, представители муниципалитетов должны удостовериться в том, что у "бесхозных" участков на самом деле нет законных владельцев, подчеркнул эксперт.

В то же время, и этот сценарий не предопределен. Собственник может отстоять в суде право на свое имущество, представив соответствующие документы о праве собственности на него (абз. 3 п. 3 ст. 225 ГК РФ, п. 1 ст. 6 действующего закона о регистрации недвижимости). Но все же не исключено, что судебный процесс о признании права собственности за муниципалитетом может пройти, в том числе, без ведома настоящего владельца . И это закономерно, ведь для Росреестра, местных властей и, наконец, суда, спорная недвижимость уже не имеет законного владельца и, поэтому, извещать о заседании суда, формально, некого. Поэтому можно прогнозировать в будущем ситуации, когда законный владелец должен будет оспаривать судебное решение о признании права муниципальной собственности на принадлежащее ему строение.

***

Очевидно, что новые правила информирования местных властей о "бесхозных" постройках создают некоторую правовую неопределенность и заставляют собственников чувствовать себя не вполне уверенно в виду перспективы отстаивания своих прав и законных интересов суде. Ситуация усугубляется еще и тем, что несмотря на довольно высокий уровень достоверности информации, содержащихся ГКН и ЕГРП, достигнутый к настоящему времени, невозможно застраховаться от возможных ошибок в этих базах данных. Кроме того, не исключены и случаи направления Росреестром в муниципалитеты и ошибочных данных. А главное – не был определен порядок использования этих данных органами местного самоуправления Поэтому как именно новая форма контроля выполнения гражданами своих обязанностей по государственной регистрации недвижимости будет осуществляться – покажет только практика.

Остались вопросы? Ждем ваших писем на E-mail: editor@garant.ru. Портал ГАРАНТ.РУ разберется в самых интересных ситуациях, возникших при применении ст. 2 Закона № 251-ФЗ.