Приватизированное отнять нельзя оставить

По-настоящему острой является проблема выселения граждан из приобретенного ими жилья, с применением правового механизма, предусмотренного ст. 301 и ст. 302 ГК РФ. Речь идет об истребовании государственными и муниципальными органами жилых помещений, которые ранее были незаконно приватизированы, и впоследствии, обычно после нескольких сделок купли-продажи, перешли в собственность добросовестных лиц, которые к мошенникам не имеют никакого отношения.

В итоге, граждане, оказавшиеся последними в цепочке приобретателей, фактически оказываются на улице – законодательство не предусматривает предоставление им иной жилплощади, а размер компенсации, которую может назначить суд, вряд ли позволит купить новое жилье. Так, максимальный размер выплаты от государства, на которую сегодня может рассчитывать добросовестный приобретатель, лишившийся единственного жилья, составляет 1 млн руб. (п. 2 ст. 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). И даже новый закон о регистрации недвижимости, который вступит в силу с 1 января 2017 года, ситуацию не изменит: размер выплаты останется прежним (ч. 3 ст. 68 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). А кроме того, обманутые собственники нередко теряют не только личные сбережения, но и материнский капитал, за счет которого купили жилье, а также оказываются в должниках у банков по ипотечным кредитам.

МНЕНИЕ

Ильяс Вахитов, директор АНО Центр прикладных исследований в области права и бухгалтерского учета "Правовые и бухгалтерские решения":

"Основными причинами, по которым становится возможным незаконное выбытие жилых помещений из государственной и муниципальной собственности, являются попустительство или же прямое участие в этом представителей публичных собственников. Например, хищение выморочного имущества, то есть того, которое перешло в государственную или муниципальную собственность после смерти не имеющего наследников наследодателя, часто осуществляется с привлечением нотариусов, которые оформляют свидетельства о праве на наследство на подставных лиц. Происходит это на фоне бездействия уполномоченных организаций, на протяжении нескольких лет делающих вид, что не замечают пустующих квартир, которые должны оформляться в государственную или муниципальную собственность. Кроме того, нередко права на жилье у мошенников возникают и на основании вынесенных судебных решений (в том числе по подложным документам). При этом спустя определенное время такие решения отменяются, но к этому моменту квартира уже находит очередного добросовестного приобретателя, который после истребования от него недвижимости остается ни с чем".

---

Учитывая социальную значимость проблемы, на нее обратил внимание в том числе и Президент РФ Владимир Путин. Так, выступая на заседании Общественной палаты РФ в июне текущего года, он высказался за принятие дополнительных мер по защите приобретателей недвижимости, с учетом оценки роли представителей государства в первоначальном незаконном выбытии имущества из государственной собственности. "Запись в ЕГРП должна быть единственным документом, который гарантирует чистоту этой сделки, и не должен, как предлагает Верховный Суд, человек, желающий купить жилье, еще проверять все эти цепочки: а имел ли право [государственный орган одобрить сделку по приватизации. – Ред.], а было ли там у него правооснование. У него нет для этого возможности. Государство уже проверило это все и гарантировало", – подчеркнул тогда глава страны. И рекомендовал ВС РФ вернуться к этой проблеме, чтобы дать соответствующие разъяснения.

В конце ноября Президиум ВС РФ утвердил обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления, а также прокуроров (утвержден Президиумом ВС РФ 25 ноября 2015 г.; далее – Обзор от 25 ноября 2015 г.). На примере этих споров ВС РФ проиллюстрировал свои выводы, которые теперь будут использоваться при разрешении аналогичных дел судами всех инстанций.

В то же время это не первый документ, определяющий позицию ВС РФ по данной проблеме. Ранее были приняты совместное Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее – Постановление № 10/22), а также обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утвержден Президиумом ВС РФ 1 октября 2014 г.; далее – Обзор от 1 октября 2014 г.). Однако, как следует из последнего Обзора от 25 ноября 2015 г., несмотря на данные ранее разъяснения, суды в отдельных случаях по-прежнему неправильно применяют положения ГК РФ. Отметим, что прежде принятые разъяснения сохранили силу.

Рассмотрим, на какие нарушения при изъятии незаконно приватизированных квартир ВС РФ обращает внимание в первую очередь, и какие предлагает варианты их решения.

Что должны доказывать стороны?  

ВС РФ в очередной раз очертил границы предмета доказывания при рассмотрении исков об истребовании жилой недвижимости. Ранее Суд указывал, что истец должен был доказать только свое право собственности на спорное имущество, а также наличие этого имущества у незаконного владельца (абз. 9 Обзора от 1 октября 2014 г.). Теперь же суды, помимо перечисленного, должны будут также удостовериться, что имущество выбыло из владения истца помимо его воли. Выбывшим против воли собственника жилье будет считаться в том случае, если истец докажет, что он не совершал действий, направленных на его отчуждение (то есть приватизацию). А право собственности на недвижимость при этом оказалось зарегистрированным за другим лицом, например, в результате представления на госрегистрацию фиктивных документов от лица собственника – чаще всего ордера на приватизацию – или на основании впоследствии отмененного решения суда. Только в такой ситуации квартира может быть истребована в том числе и от добросовестного приобретателя. При этом ВС РФ считает, что квартира не должна изыматься у добросовестного приобретателя, если приватизация произошла без законных на это оснований, например, на основании недействительных документов о праве гражданина на льготу (абз. 9, абз. 17, абз. 24 Обзора от 25 ноября 2015 г.).

Крайне важно, что ВС РФ изменил свою позицию по вопросу определения стороны, на которую возлагается бремя доказывания недобросовестности или, наоборот, добросовестности ответчика. Так, ранее именно на приобретателя суд возлагал обязанность доказать, что он не знал и не должен был знать, о том, что лицо, у которого он приобрел имущество, не имело права на его отчуждение вследствие незаконности приватизации (абз. 10 Обзора от 1 октября 2014 г.). В новом же документе бремя доказывания недобросовестности сделки возложено на государство. В то же время ответчику необходимо будет привести суду доводы в пользу того, что жилое помещение было приобретено им возмездно. При этом гражданин вправе предъявлять доказательства того, что жилье было приватизировано с согласия публичного собственника (абз. 9-10 Обзора от 25 ноября 2015 г.).

МНЕНИЕ

Фото: oprf.ru

Александр Музыкантский, заместитель секретаря ОП РФ, заведующий кафедрой информационного обеспечения внешней политики факультета мировой политики МГУ имени М. В. Ломоносова:

"Положительные моменты нового обзора, связанные с тем, что недобросовестность последнего приобретателя теперь должен доказывать истец, полностью нивелируются тем фактом, что Обзор от 1 октября 2014 г. и новый Обзор от 25 ноября 2015 г. имеют равную юридическую силу. При этом в Обзоре от 1 октября 2014 г. ВС РФ поддержал прямо противоположную позицию – свою добросовестность необходимо доказать ответчику. Таким образом, при необходимости суды в зависимости от ситуации имеют возможность ссылаться либо на один обзор, либо на другой.

Вообще говоря, наличие двух обзоров, посвященных одной теме, с практически одинаковыми названиями, имеющих одинаковую юридическую силу и содержащих противоположные положения, кроме как юридическим казусом назвать невозможно.

Кроме того, ВС РФ также проигнорировал предложение ОП РФ о придании этим обзорам статуса, необходимого для принятия судами определений о пересмотре ранее принятых решений по новым обстоятельствам. Это означает, что ничего хорошего не могут ждать и те граждане, в отношении которых ранее были приняты дискриминационные судебные решения по основаниям, которые ВС РФ сам впоследствии признал не соответствующими правовым нормам. [Помимо прочего, ст. 392 ГПК РФ разрешает пересмотреть судебное решение, если после вступления его в силу было принято постановление Пленума ВС РФ или постановление Президиума ВС РФ о практике применения правовой нормы, примененной судом в конкретном деле, но не обзор. – Ред.]".

---

Добросовестный приобретатель: новый взгляд

Согласно ст. 302 ГК РФ добросовестным может называться только тот приобретатель, который при покупке имущества не знал и не мог знать о том, что приобретает его у лица, не обладающего правом отчуждать это имущество, например, незаконно приватизировавшего жилье. Такая формулировка не позволяет определить критерии осведомленности, а равно – добросовестности или недобросовестности лица. Между тем, в Обзоре от 25 ноября 2015 г. ВС РФ попытался конкретизировать юридическое содержание понятия "недобросовестность приобретателя". Так, ранее Суд не признавал приобретателя добросовестным, если совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у него сомнения в отношении права продавца на отчуждение жилого помещения. Например, покупателя должны были насторожить неоднократные сделки купли-продажи и дарения квартиры, совершенные за короткий промежуток времени, необоснованно низкая цена квартиры и т. д. (абз. 40 Обзора от 1 октября 2014 г.).

Согласно новой позиции ВС РФ, о недобросовестности приобретателя могут свидетельствовать обстоятельства, подтверждающие, что он знал или при проявлении разумной осмотрительности должен был знать о приобретении имущества у лица, не имевшего права его отчуждать. При этом о разумности и осмотрительности действий приобретателя свидетельствуют:

• ознакомление со сведениями из единого госреестра прав на недвижимость (далее – ЕГРП), подтверждающими право собственности лица, отчуждающего жилое помещение. Доказать факт такого ознакомления можно, представив соответствующую выписку из ЕГРП, выданную Росреестром. Для ее получения нужно уплатить госпошлину в размере 200 руб. (при оформлении выписки в бумажном виде) или 150 руб. (при оформлении электронной выписки) (приказ Минэкономразвития России от 16 декабря 2010 г. № 650);
• проверка наличия обременений, в том числе правами пользования лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением. К примеру, из домовой книги можно узнать о гражданах, состоящих на регистрационном учете в приобретаемой квартире;
• непосредственный осмотр жилого помещения перед заключением договора купли-продажи (обычно это не документируется, но подтверждается, например, свидетельскими показаниями);
• приобретение квартиры по цене, приближенной к рыночной стоимости (абз. 36 Обзора от 25 ноября 2015 г.). Подтвердить рыночную стоимость недвижимости можно, например, проведя независимую оценку. В среднем, стоимость такой услуги составляет около 5 тыс. руб.

Добавим, что ВС РФ по-прежнему не относит к бесспорным доказательствам права собственности на недвижимость публичных образований данные, содержащиеся в реестре государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения этого имущества на балансе того или иного юридического лица с государственным или муниципальным участием. Более того, если право собственности истца (государства) не было зарегистрировано перед приватизацией, то его наличие подлежит доказыванию с помощью любых доказательств, подтверждающих возникновение этого права. Так, суду могут быть представлены соответствующие акты государственных и местных органов власти (например, акт о распределении квартир, изданный в советский период). (абз. 12-14 Обзора от 25 ноября 2015 г.).

Подробно Суд рассмотрел вопросы определения сроков давности по искам об истребовании государством недвижимого имущества из чужого незаконного владения. Как отмечает ВС РФ, по таким делам применяется общий срок исковой давности, который, в соответствии с действующим законодательством, составляет три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ) и исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице уполномоченных органов узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (абз. 50-52 Обзора от 25 ноября 2015 г.). При этом наличие записи о праве собственности в ЕГРП само по себе не может свидетельствовать о наступлении момента, с которого лицо знало, или должно было узнать о том, что его права нарушены, и не "запускает" отсчет срока давности (абз. 54 Обзора от 25 ноября 2015 г.).

В то же время, при обращении в суд прокурора в защиту интересов публично-правового образования начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску, узнало или должно было узнать такое публично-правовое образование в лице уполномоченных органов, но не прокурор. Аналогично, при истребовании недвижимости органом, учредившим унитарное предприятие или учреждение, срок исковой давности будет исчисляться со дня, когда о нарушенном праве стало известно самим предприятию или учреждению, а не органу-учредителю (абз. 84, абз. 87 Обзора от 25 ноября 2015 г.).

ВС РФ отдельно отметил, что инициировать возврат незаконно приватизированной квартиры публичному собственнику могут не только государство или муниципалитет, но и наниматель по договору социального найма, пострадавший от действий мошенников. В случае удовлетворения его иска приватизация будет признана недействительной, а договор соцнайма – восстановлен (абз. 44-49 Обзора от 25 ноября 2015 г.).

В завершение Обзора от 25 ноября 2015 г. ВС РФ обозначил принципиальный для лишившихся по вине мошенников недвижимости граждан вывод. Так, судьи ВС РФ посчитали недопустимым взыскание с добросовестных приобретателей стоимости жилья, выбывшего из собственности государственного или муниципального органа, вместо требования об изъятии квартиры. Такие убытки, уверен Суд, должны возмещаться непосредственно самим мошенником.

Александр Музыкантский отмечает, что только такой способ защиты прав государства (возмещение убытка за счет мошенника вместо изъятия квартиры у добросовестного гражданина) корреспондирует с положениями Конституции РФ и Конвенции о защите прав человека и основных свобод. Эти акты требуют при принятии государством решений об изъятии имущества у гражданина обеспечить соблюдение баланса интересов сторон (ст. 2 Конституции Российской Федерации, ст. 1 Протокола № 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод ETS № 009 (Париж, 20 марта 1952 г.).

Предложения об использовании только указанного механизма содержатся в заключении ОП РФ по вопросам истребования незаконно приватизированных квартир от 30 сентября 2015 г., но они не были приняты во внимание ВС РФ. По мнению Александра Музыкантского в результате издания Обзора от 25 ноября 2015 г. перед судами и прокурорами встал сложный выбор между позицией ВС РФ и позицией главы государства – ведь президент однозначно обозначил свое негативное отношение к изъятию недвижимости у добросовестных приобретателей в целях исправления "ошибок", допущенных представителями государства.

Это не может не отразиться на защите прав добросовестных приобретателей. Ильяс Вахитов рекомендует гражданам воздерживаться от приобретения имущества, которое переходило хотя бы к одному из бывших собственников, а также к продавцу по наследству или на основании судебного решения. Эксперт констатирует, что при существующих подходах ВС РФ полной гарантии от изъятия приобретенной на вторичном рынке недвижимости не существует.

Пока лишь можно сделать вывод о том, что даже признание приобретателя добросовестным не спасет его передачи квартиры по искам государства или муниципалитета в их собственность. В лучшем случае гражданин может рассчитывать на весьма скромную компенсацию от государства, однако в худшем – останется вообще ни с чем.