Договор о залоге - спорные моменты

Действующее гражданское законодательство предусматривает несколько способов обеспечения исполнения обязательства. Так, согласно ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Особое место среди перечисленных способов обеспечения обязательств занимает залог имущества, который берет свое начало еще в римском праве.

Согласно ст. 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В настоящей статье будет проанализирован ряд проблемных вопросов, нашедших свое отражение и в судебной практике.

Первая проблема касается статуса залогодателя и того, кто может выступать в его роли.

К сожалению, большинство предпринимателей весьма поверхностно подходят к решению этого вопроса.

В то же время, в соответствии со ст. 335 Гражданского кодекса РФ Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо, при этом, однако, упускается из вида пункт 2 этой же статьи. Между тем, в п. 2 ст. 335 ГК РФ установлено, что залогодателем вещи может быть только ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения.

Указанная формулировка имеет важнейшее значение для решения вопроса о действительности заключенного между сторонами договора о залоге. Действительно, если залогодатель не является на момент заключения договора о залоге собственником закладываемого имущества, то договор является недействительным (ничтожным).

На указанное неоднократно обращалось внимание Высшим арбитражным судом РФ. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 30 мая 2000 г. N 5210/99 отмечается: "Исходя из смысла ст. 335 ГК РФ необходимым требованием к залогодателю является наличие права собственности на закладываемое имущество или права хозяйственного ведения им".

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 13 августа 1996 г. N 3238/96 также отмечается, что необходимым условием действительности договора залога является наличие предмета залога у залогодателя на праве собственности (хозяйственного ведения) на день заключения договора о залоге.

С другой стороны, при анализе данной проблемы необходимо учитывать, что Гражданский кодекс РФ допускает и залог того имущества, которое только еще будет приобретено залогодателем в будущем. Так, согласно п. 6 ст. 340 Гражданского кодекса РФ договором о залоге, а в отношении залога, возникающего на основании закона, законом может быть предусмотрен залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем. В научной литературе также обращается внимание на не бесспорность вышеуказанных выводов Президиума ВАС РФ (см., напр., Комментарий к Части первой ГК РФ под ред. Садикова О.Н., 2-е изд., 1997г., стр. 591). Более того, в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 15 января 1998 г. N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм ГК РФ о залоге" также допускается залог "будущего" имущества, при этом обращается внимание на два момента: .

а) в подобной ситуации право залога возникает у залогодержателя с момента приобретения залогодателем соответствующего имущества;

б) в договоре о залоге должны быть определены условия, регламентирующие порядок и способ отграничения имущества, являвшегося предметом залога, в случае его поступления в адрес залогодателя.

Таким образом, получается определенная неясность между двумя статьями Гражданского кодекса РФ (ст. 340 и 335 ГК РФ), что породило весьма обширную и противоречивую судебную практику по данному вопросу. Поэтому, в целях избежания возможных судебных споров и с учетом практики Президиума ВАС РФ по конкретным делам, сторонам можно порекомендовать следующее.

При заключении договора залога следует истребовать от залогодателя доказательства того, что закладываемое им имущество принадлежит ему на праве собственности. Если же, например, залогодатель указывает, что предметом залога являются автомобили, которые он только еще приобретет в будущем (пусть даже по уже заключенному договору поставки с третьим лицом), от такого залога следует по возможности отказаться. В противном случае возникает весьма большая вероятность, что договор о залоге будет признан ничтожным (ст. 168 ГК РФ).

Вместе с тем, следует учитывать, что в отношении недвижимого имущества специальным законодательством установлены некоторые "послабления". Так, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ст. 5 и 76) допустил возможность залога незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством РФ порядке, а также материалов и оборудования, которое заготовлено для строительства.

Несомненно, указанная норма будет способствовать развитию ипотечного кредитования.

Вторая проблема также непосредственно касается статуса залогодателя.

Речь идет о возможности залога имущества лицом, не являющимся должником по основному обязательству (т.е. третьим лицом).

Казалось бы, ответ на этот вопрос может быть только утвердительным.

Так, ст. 335 Гражданского кодекса РФ прямо установила, что залогодателем имущества может быть как сам должник, так и третье лицо, т.е. лицо не являющееся должником по основному обязательству. Не содержит никакого запрета на участие в залоге третьих лиц и Закон РФ "О залоге".

Между тем, практика Высшего арбитражного суда РФ приводит к весьма неожиданным выводам. Так, например, предметом анализа в одном из Постановлений ВАС РФ стал вопрос о действительности договора залога ввиду того, что залогодателем выступило третье лицо, а не сам должник (следует обратить внимание на то, что анализируемый договор был заключен еще в 1994г., т.е. еще до вступления в силу нового ГК РФ, однако, с учетом того, что формулировки Закона РФ "О залоге" от 1992г. и положения ГК РФ о залоге в части, касающихся определения статуса залогодателя идентичны, оно, несомненно, сохраняет свою актуальность и до сих пор. Указанное подтверждается, в частности, рядом судебных процессов, проведенных автором данной статьи в арбитражном суде г. Москвы, где указанное Постановление ВАС РФ весьма активно использовалось сторонами).

В данном Постановлении (Постановление Президиума ВАС РФ от 10 марта 1998 г. N 7422/97) в качестве возможных оснований для признания договора залога недействительным Президиум ВАС РФ отметил два основных момента:

"При этом необходимо дать правовую оценку договору о залоге от 01.02.94 на предмет соответствия его Закону РФ "О залоге" и сделать вывод относительно законности или незаконности этой сделки, имея в виду, что сделка заключена директором закрытого акционерного общества без согласия акционеров или правления общества и фактически направлена на обеспечение обязательств третьего лица, не имеющего какого-либо отношения к обществу. В конечном итоге, такая сделка может привести к безвозмездному отчуждению имущества общества без согласия акционеров".

Не менее интересен и второй момент (вывод):

"Кроме того, следует проанализировать локальные документы ЗАО "Завод керамзитового гравия", оценить устав общества с точки зрения соответствия его законодательству об акционерных обществах и сделать вывод об объеме полномочий директора данного общества, который не является собственником его имущества, а поэтому не может произвольно распоряжаться этим имуществом".

Действительно, весьма неожиданные выводы.

Между тем, как представляется, приведенное мнение Президиума ВАС РФ, весьма неоднозначно.

Дело в том, что ни в Законе РФ "О залоге", ни в ст. 335 ГК РФ и иных нормативных актах, регулирующих залоговые отношения, не говорится о необходимости наличия каких-либо связей (например, хозяйственных, взаимное участие в капиталах и т.д.) между организациями для того, чтобы третье лицо могло стать залогодателем имущества.

Кроме того, ВАС РФ фактически сужает полномочия Генерального директора, обязывая его согласовывать подобные сделки с акционерами. Между тем, компетенция общего собрания четко определена в Законе и подобного права контроля у акционеров нет, никто не вправе вмешиваться в текущую деятельность директора, которую он вправе осуществлять в силу прямого указания Закона (ст. 69 ФЗ "Об акционерных обществах"). Если заключаемая сделка не является крупной или сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность, то Генеральный директор вправе ее заключить без чьей-либо указки или согласия.

Конечно, не следует делать никаких скоропалительных выводов, поскольку, во-первых, указанное Постановление ВАС РФ анализирует договор, который был заключен еще до вступления в силу нового Гражданского кодекса РФ и, кроме того, имеется немало случаев, когда Президиум ВАС РФ по другим (во многом аналогичным делам) своим решением обращал взыскание на предмет залога, которое был предоставлен третьим лицом .

Однако вместе с тем приведенный "казус" может быть использован недобросовестным залогодателем или должником в целях избежания обращения взыскания на заложенное имущество. А учитывая противоречивую практику наших судов, никто не сможет поручиться за то, что этот довод будет сразу же отвергнут.

В Заключение хочется остановиться еще на одной очень актуальной проблеме для участников залоговых отношений.

В настоящей работе уже упоминалась ст. 340 ГК РФ применительно к анализу возможности передать в залог будущее имущество. Не меньше вопросов вызывает формулировка п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Таким образом, не допускается залог зданий без одновременного залога земельного участка, на котором они находятся.

Правило совершенно разумное, поскольку исключает возможность залога здания (сооружения), находящегося как бы "в воздухе".

Проблема в другом . в формулировке понятия "здание", породившую массу споров.

Действительно, как трактовать положения ст. 340 ГК РФ, говорящей о залоге здания (сооружения) . как о целом здании или же и о его части. Это имеет важнейшее практическое значение: ведь одно дело, когда закладывается все здание, тогда требование об одновременной ипотеке и земельного участка, на котором это здание находится, еще понятно. А если закладывается часть здания . например, его первый этаж, (на практике этот случай как раз более распространен) следует ли и в данном случае оформлять ипотеку земли?

Особенно актуален этот вопрос для г. Москвы, где, как известно, земля по общему правилу находится у собственников зданий только на праве аренды, а не собственности. Соответственно при ипотеке, например, части здания возникает, кроме всего прочего, также и необходимость получать согласие Москомзема на передачу в залог права аренды земли (ст. 615 ГК РФ).

Буквальное прочтение ст. 340 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что только в случае ипотеки здания или сооружения именно в целом (то есть всего здания или сооружения) подлежит также залогу и право аренды земельного участка, на котором они расположены. Более того, если исходить из обязательности залога части земельного участка, пропорциональной закладываемой части здания, то на практике дело может дойти действительно до абсурда, когда для залога, например, какой-нибудь комнаты или помещения в многоэтажном здании будет также требоваться и залог права аренды той доли земли, которая соответствует доле помещения в здании.

С другой стороны, данный подход дает возможность весьма просто обойти (исключить) норму Гражданского кодекса об обязательности залога земли: - путем дробления предмета ипотеки и исключения из здания, например, его малозначительных помещений. Соответственно с правовой точки зрения закладываться будет уже не все здание, а лишь его часть (фактически же оно закладывается целиком), что позволит не передавать в залог право аренды земли. На практике подобные "хитрости" уже весьма активно используются.

Как представляется, в создавшейся ситуации для окончательного разрешения проблемы следует обратиться к судебной практике.

Анализ же подобной практики, в том числе практики Федерального арбитражного суда Московского округа и Высшего арбитражного суда РФ, приводит к выводу о необходимости ипотеки земельного участка (или его части) и в том случае, если в залог передается только часть здания (например, его первый этаж).

Так, например, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 08.12.98 N 5046/98 был рассмотрен спор о признании недействительным договора о залоге нежилого помещения, расположенного на 1-м этаже здания.

Отказывая в удовлетворении иска о признании договора залога недействительным, первая и апелляционная инстанции исходили из того, что сделка по залогу нежилого помещения, являющегося частью здания, не требует одновременной ипотеки земельного участка. Договор о залоге нежилого помещения зарегистрирован Москомимуществом и учтен в бюро технической инвентаризации поэтому оснований для признания этого договора ничтожным не имеется.

Между тем, Президиум ВАС РФ признал эти доводы судов несостоятельным и отметил, что признавая договор о залоге спорного помещения недействительным по иску лица заинтересованного и являющегося в этой связи надлежащим истцом, суд кассационной инстанции обоснованно применил пункт 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Таким образом, при применении положений ст. 340 ГК РФ на практике следует исходить из расширительного толкования указанных норм и оформлять ипотеку земельного участка и в том случае, если по договору о залоге здания в залог передается только его часть.

В то же время следует иметь ввиду, что отсутствуют основания для признания договора залога помещений (здания) недействительным, если залогодатель не передал в залог земельный участок в силу того, что он не являлся на момент заключения договора о залоге собственником или арендатором этого земельного участка. В этом случае при обращении взыскания на такое здание или помещение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества (ст. 69 ФЗ "Об ипотеке", п. 45 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ").

 

Максим Смирнов, юрист пресс-службы компании "Гарант"

обсудить в форуме

Максим Смирнов, юрист пресс-службы компании "Гарант"