Участникам долевого строительства

В последнее время широкое распространение в России получило приобретение квартир на рынке первичного жилья до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. На законодательном уровне этот вопрос был урегулирован в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон). В Закон дважды вносились изменения, и, несмотря на то, что с момента его принятия прошло уже более трех лет, он активно обсуждается.

Закон установил новый вид гражданско-правового договора - договор участия в долевом строительстве (далее - Договор) и определил его предмет, существенные условия и форму. Проанализируем Договор с точки зрения участника долевого строительства.

Сторонами Договора являются застройщик и участник долевого строительства (далее - Дольщик). Застройщиком может быть только юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы, у которого в собственности или на праве аренды есть земельный участок, привлекающее денежные средства Дольщиков для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости (за исключением объектов производственного назначения) (далее - Объект) при наличии разрешения на строительство (п. 1 ст. 2 Закона).

По Договору застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить Объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать его Дольщику, а Дольщик обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять Объект (п. 1 ст. 4 Закона). Существенными условиями Договора являются: определение подлежащего передаче конкретного Объекта в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию, срок передачи застройщиком Объекта Дольщику (ст. 6 Закона), цена Договора, сроки и порядок ее уплаты (ст. 5 Закона), а также гарантийный срок на Объект (ст. 7 Закона). При отсутствии в Договоре этих условий он считается незаключенным (п. 5 ст. 4 Закона).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации территориальными органами Федеральной регистрационной службы и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 4 Закона).

Право дополнительно издавать обязательные для сторон правила при заключении Договора и его исполнении предоставлено Правительству РФ (п. 2 ст. 4 Закона). К отношениям, вытекающим из Договора, заключенного гражданином - Дольщиком исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом (п. 9 ст. 4 Закона).

Не менее чем за месяц до наступления срока передачи Объекта, установленного Договором, застройщик обязан направить Дольщику сообщение о завершении строительства (п. 4 ст. 8 Закона). После получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию застройщик обязан передать Объект Дольщикам (п. 3 ст. 8 Закона). Передача Объекта Дольщикам должна быть осуществлена в течение двух месяцев, но не позднее срока, предусмотренного Договором. Передача оформляется передаточным актом или иным документом о передаче, причем в срок, одинаковый для всех Дольщиков (п. 1 ст. 6 Закона). Если застройщик нарушил сроки передачи Объекта, Дольщик вправе требовать с застройщика неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России от цены Договора за каждый день просрочки (граждане взыскивают неустойку в двойном размере) (п. 2 ст. 6 Закона).

Застройщик обязан передать Объект надлежащего качества. Гарантийный срок для Объекта должен составлять не менее пяти лет со дня передачи Объекта (п. 5 ст. 7 Закона). С 20 июля 2006 года застройщик освобождается от ответственности за недостатки Объекта, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если он докажет, что они произошли из-за нормального износа Объекта, нарушения требований технических или градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации Объекта или вследствие ненадлежащего его ремонта (п. 7 ст. 7 Закона).

Отметим, что Законом предусмотрены два способа обеспечения обязательств застройщика по Договору: залог и поручительство банка (п. 1 ст. 12.1 Закона). Законом закрепляется право сторон Договора на односторонний отказ от его исполнения, причем в первоначальной редакции Закона таким правом обладал лишь Дольщик. Дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора в случае нарушения застройщиком сроков по передаче Объекта, существенного нарушения требований к качеству Объекта, отступления от условий Договора или Закона, приведшего к значительному ухудшению качества Объекта, а также необеспечение застройщиком обязательства по Договору поручительством (п. 1 ст. 9 Закона). Застройщик обязан в течение 20 рабочих дней с даты расторжения Договора возвратить денежные средства, уплаченные Дольщиком в счет цены Договора, уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (при этом если Дольщик - гражданин, то указанные проценты уплачиваются в двойном размере), возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст. 10 Закона). Застройщик в свою очередь может в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора в случае просрочки Дольщиком внесения платежа по Договору в течение более трех месяцев при оплате единовременным платежом или систематического нарушения Дольщиком сроков внесения платежей при внесении платежей периодами при условии, что Дольщик не погасил задолженность после получения предупреждения от застройщика (п. п. 4, 5 ст. 5 и п. 3 ст. 9 Закона). При таком расторжении Договора застройщик обязан в течение 10 рабочих дней вернуть Дольщику его денежные средства, а Дольщик обязан уплатить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (п. 6 ст. 5 Закона) и возместить причиненные убытки.

Закон предусматривает случаи расторжения Договора в судебном порядке. Так, в суде Договор можно расторгнуть, если прекращено или приостановлено строительство, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный Договором срок Объект не будет передан Дольщику, а также если существенно изменена проектная документация строящегося Объекта.

В заключение отметим, что помимо заключения Договора участия в долевом строительстве Законом предусмотрен еще один способ привлечения юридическими лицами денежных средств граждан для строительства - путем выпуска облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов (п. 2 ст. 1 Закона).

Юристы компании "Гарант"