Не залогом единым, или Взгляд ВС РФ на судьбу ипотеки после банкротства застройщика

Банкротство застройщика всегда оборачивается трудностями – причем не только для граждан-обманутых дольщиков, но и для предпринимателей, если они также были участниками долевого строительства. Однако иногда интересы двух этих групп дольщиков оказываются прямо противоположными. Именно такую ситуацию разрешила недавно Экономическая коллегия ВС РФ.

Фабула дела

В сентябре 2007 года ЗАО "Модерн Индустрия" заключило с Комитетом по управлению имуществом г. Железнодорожный (далее – Комитет) договор аренды земельного участка. Предполагалось, что на этой земле будет возведен многоэтажный дом. Участниками долевого строительства стали 228 граждан и пять организаций. Для того, чтобы обеспечить права дольщиков, им в залог было передано право аренды этого земельного участка. Но застройщик сначала задолжал по договору аренды земли (из-за этого договор был расторгнут), а в июне 2011 года и вовсе был признан банкротом. Дом к этому моменту достроен не был.

В марте 2013 года Комитет обратился в Управление Росреестра по Московской области с требованием о погашении записи об ипотеке права аренды земельного участка, поскольку основной договор аренды уже прекратил свое действие. Однако Росреестр отказался прекратить право залога дольщиков, сославшись на отсутствие необходимых документов.

Комитет предъявил иск Росреестру, и суды встали на сторону заявителя, обязав регистратора погасить запись об ипотеке. Тем временем местная администрация провела аукцион и передала земельный участок в аренду другому застройщику.

Узнаем, почему эти решения устроили граждан-дольщиков и не удовлетворили предпринимателей – ведь именно одна из организаций (ООО "Инвестмент Технолоджис") дошла до высшей судебной инстанции с требованием отменить все эти решения судов.

Позиция ООО "Инвестмент Технолоджис"

В судебном заседании Экономической коллегии ООО "Инвестмент Технолоджис" было предоставлено первое слово как заявителю. Представитель общества Сергей Кривошеев постарался убедить Суд, что залог права аренды земли сохраняется до окончания строительства и возник он не на основании договора аренды земли, а на основании договора долевого участия в строительстве (далее – ДДУ).

Он пояснил, что в основном споре между Комитетом и Росреестром ООО "Инвестмент Технолоджис" являлось третьим лицом, и к нему никаких исков не предъявлялось – соответственно, в судебном порядке общество свои права защитить не могло. "В этом процессе мы говорили бы, что договор долевого участия в строительстве не расторгнут. Это был бы наш аргумент", - подчеркнул Кривошеев.

Он сослался также на то, что спор между Комитетом и Росреестром рассматривается по правилам производства по делам из публичных правоотношений (гл. 25 ГПК РФ, гл. 24 АПК РФ). Но высшие суды отметили в свое время, что спор о праве на недвижимое имущество в таком порядке рассмотрен быть не может и требует оформления искового заявления (п. 56 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В качестве еще одного аргумента Кривошеев привел тот факт, что в рамках другого дела – ООО "Инвестмент Технолоджис" оспорило проведение аукциона, в ходе которого земля была передана в аренду новому застройщику – апелляционный суд признал ипотеку сохранившейся (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 8 сентября 2014 г. по делу № А41-9819/13).

Кроме того, Кривошеев отметил, что Комитет вообще не имел права обращаться к Росреестру с требованием о погашении записи об ипотеке – это, по мнению юриста, могла сделать только Администрация г. Железнодорожный. Комитет же в ее структуру не входит, а является самостоятельным юридическим лицом, и у него нет заинтересованности в результате рассмотрения дела.

Правовым обоснованием требований ООО "Инвестмент Технолоджис" послужил тот факт, что для погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в связи с участием в долевом строительстве установлены специальные основания (п. 1.1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; далее – закон об ипотеке). Если точнее, необходимы документы о передаче объекта долевого строительства участникам долевого строительства. Именно таким образом обеспечивается гарантирующая функция залога. А поскольку передаточные акты отсутствуют, отказ Росреестра в погашении записи вполне правомерен, посчитал юрист.

Позиция Комитета

Представители Комитета доказывали, что залог права аренды земли, переданной под строительство, все же должен быть прекращен, поскольку прекратилось само право аренды (то есть предмет ипотеки). Они также подчеркнули, что муниципалитет не имеет финансовой возможности помочь обманутым дольщикам и не должен этого делать: "Если следовать логике заявителя жалобы, то муниципальное образование должно несмотря ни на что обеспечить права участников долевого строительства, хотя застройщик фактически обанкротился".

Кроме того, ООО "Инвестмент Технолоджис", по словам представителей Комитета, немного лукавит, говоря, что залог должен сохраниться до завершения строительства дома. Ведь в отношении первоначального застройщика уже применяется процедура конкурсного производства – а эта процедура банкротства (в отличие от финансового оздоровления) уже не призвана восстановить платежеспособность банкрота, а направлена на его ликвидацию. На это же, кстати, обращали внимание и обманутые дольщики-граждане – они утверждали, что сохранение залога права аренды на землю не сможет гарантировать завершение строительства, ведь старый застройщик уже прекратил свою деятельность, а предприниматели-дольщики достраивать дом своими силами точно не будут.

Не осталось без внимания и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда, на которое ссылался заявитель (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 8 сентября 2014 г. по делу № А41-9819/13). Представитель Комитета отметил, что, во-первых, оно будет оспорено в кассации, а во-вторых, существенно нарушает единообразие уже сложившейся по этому вопросу судебной практики и поэтому доводом по делу являться не может.

Многочисленными ссылками на Устав г. Железнодорожный юристы обосновали, что именно Комитет уполномочен распоряжаться имуществом муниципалитета, в том числе передавать земельные участки в аренду для застройки.

С точки зрения права договор аренды, по мнению представителей Комитета, был расторгнут, и запись об аренде земельного участка в ЕГРП также была погашена. Иными словами, прекратилось обеспеченное залогом обязательство – значит, должен прекратиться и залог (п. 1 ст. 352 ГК РФ).

У судьи Татьяны Завьяловой, председательствовавшей в заседании, возник вопрос к Комитету: каким образом погашение записи об ипотеке обеспечивает права муниципалитета как собственника земельного участка? Представители Комитета пояснили, что наличие этой записи существенно затрудняло проведение аукциона по передаче земельного участка в аренду и заключение договора с новым застройщиком, а следовательно, не могло обеспечить права физических лиц-дольщиков.

В настоящее же время, пояснили юристы, граждане фактически обеспечены квартирами, поскольку право аренды земли было выставлено на аукцион с обременением в виде обязанности предоставить им эти квартиры. Новый застройщик – ОАО "Холдинговая компания "Главное всерегиональное строительное управление "Центр" – уже приступил к строительству и заключил с гражданами договоры бронирования квартир.

Позиция Росреестра

Регистрационный орган поддержал заявителя кассационной жалобы. Представитель регистратора отметила, что погасить запись об ипотеке можно было только после получения согласия на это от всех дольщиков. А права дольщиков, по мнению юриста Росреестра, вообще никак не обеспечены, поскольку ДДУ с ними новый застройщик не заключил, а договор бронирования квартиры, как известно, дает дольщикам меньше гарантий, поскольку не попадает под действие специального закона о защите их прав (Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"; далее — закон об участии в долевом строительстве).

Новый застройщик позже пояснил, что с удовольствием заключил бы ДДУ, а не договоры бронирования, но признался, что опасается налоговых последствий. Дело в том, что строительство квартир для дольщиков, пострадавших в результате банкротства строительной фирмы, является для нового застройщика расходами, на которые хотелось бы уменьшить налоговую базу по налогу на прибыль (ст. 247 НК РФ). Однако формально ДДУ – это возмездный договор, то есть дольщики обязаны передать деньги застройщику, поэтому учитывать ДДУ в расходах вряд ли получится.

Позиция граждан-дольщиков

Взгляды физических лиц на ситуацию разделились. Это произошло потому, что не все квадратные метры, оплаченные дольщиками, вошли в обременение права аренды земельного участка при заключении договора с новым застройщиком. Так, в постановлении администрации о проведении аукциона шла речь об обременении в объеме 11,8 тыс. кв. м, тогда как 13 тыс. кв. м остались за пределами обременения.

Представитель нового застройщика честно признался, что ОАО "Холдинговая компания "ГВСУ "Центр" в первую очередь старалась обеспечить права физических лиц, закрепив за каждым из них право на одну квартиру в многострадальном доме. Но дело в том, что некоторые граждане заключили ДДУ на передачу не одной квартир, а нескольких – соответственно, часть денег, уплаченных разорившемуся застройщику, попросту "сгорела".

То же касается и организаций – им представители Комитета и ОАО "Холдинговая компания "ГВСУ "Центр" советовали обеспечить свои права в рамках дела о банкротстве первоначального застройщика, списав потерю денег на предпринимательский риск. Таким образом, права этих дольщиков могли быть обеспечены только залогом права аренды земли.

Те же граждане, которые оплатили только одну квартиру, претензий к новому застройщику не имели – ведь он обязался без дополнительной платы предоставить им жилье, иногда даже чуть больше первоначальной пощади. "У меня была квартира площадью 66,6 кв. м, а теперь – 67 кв. м", - поделилась председатель инициативной группы обманутых дольщиков Любовь Яковлева и добавила: "А недавно мне звонил другой дольщик и сказал, что площадь его квартиры увеличена на 1,7 кв. м без всякой доплаты".

Суд решил

После выхода из совещательной комнаты Экономическая коллегия неожиданно объявила о возобновлении слушаний по делу и перерыве в судебном заседании. Следующее заседание по делу оказалось более эмоциональным – на нем присутствовало много дольщиков-граждан, которые в прошлый раз на рассмотрение дела не попали (некоторые просто не знали о нем, другие не смогли сориентироваться из-за смены зала в день заседания). Всем желающим судья Завьялова предоставила слово и была вынуждена периодически призывать присутствующих к порядку – на наиболее понравившиеся выступления обманутые дольщики реагировали аплодисментами.

Сергей Кривошеев, выступавший после дольщиков, привел новые аргументы в пользу своей позиции, не прозвучавшие на первоначальном заседании. Так, он подчеркнул, что для погашения записи об ипотеке необходимо решение суда (п. 1 ст. 25 закона об ипотеке), которого не было. "По мнению судов, наш залог прекратился еще ранее дня рассмотрения дел, то есть регистрационная запись прекратилась сама собой", - с иронией отметил он.

Кроме того, он предостерег Суд от решения, которое может дать карт-бланш злоупотреблениям со стороны недобросовестных застройщиков. Дело в том, что на территории Московской области действует специальный закон, принятый в интересах обманутых дольщиков-граждан (Закон Московской области от 1 июля 2010 г. № 84/2010-ОЗ "О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области"). Правда, конкретных мер защиты этот закон не содержит – в основном речь о порядке ведения реестра проблемных застройщиков и перечня проблемных объектов строительства, а также о привлечении нового застройщика. Но во многих регионах не принят и такой закон. "Например, в Смоленской области и Магадане специального закона нет. Верховный суд может создать опасный прецедент – будет использоваться следующий механизм: расторжение договора аренды земельного участка, выделенного под строительство, "выкидывание" из ЕГРП всех дольщиков, утрата дольщиками права залога (а соответственно, и гарантий, предоставляемых законом об участии в долевом строительстве) и передача уже очищенной от бремени старых дольщиков земли новому застройщику", – резюмировал Кривошеев. 

Судьи Коллегии оказались в довольно сложной ситуации. С одной стороны, налицо конфликт норм закона, с другой – конфликт интересов пострадавших дольщиков. В результате Суд пришел к следующим выводам:

Судьи отвергли довод ООО "Инвестмент Технолоджис" о том, что запись о прекращении ипотеки возможна только после передачи всех объектов строительства дольщикам. Хотя такая норма действительно содержится в ст. 25 закона об ипотеке, судьи посчитали ее неприменимой к ситуации банкротства застройщика, поскольку последний уже объективно не сможет достроить дом и передать квартиры в нем дольщикам. По сути, Коллегия намекнула нижестоящим судам, что специальные нормы о прекращении залога только после передачи дольщикам квартир могут использоваться исключительно тогда, когда есть шанс на реальное завершение строительных работ.

***

Резюме решения Экономической коллегии заключается в простом выводе: предмет ипотеки (то есть аренда земельного участка под строительство) прекратил существование, а значит, и сама ипотека существовать уже не может. Благо права граждан, гарантией которым и служила ипотека, в этом конкретном случае оказались под защитой. А заявителю и другим организациям-дольщикам Суд посоветовал отстаивать свои интересы в рамках дела о банкротстве застройщика.