Долевое строительство жилья: как не стать обманутым дольщиком

"Государство вынуждено было пройти достаточно большой путь по совершенствованию закона, связанного с долевым строительством", – сказал на пресс-конференции РБК депутат Госдумы, заместитель председателя Комитета по безопасности и противодействию коррупции, руководитель рабочей группы Президиума генерального совета партии "Единая Россия" по защите прав вкладчиков и дольщиков Александр Хинштейн. И с этим трудно не согласиться.

С 1 января 2014 года вступили в силу изменения¹ в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – закон об участии в долевом строительстве). Одновременно 1 января 2014 года вступил в силу Федеральный закон от 28 декабря 2013 г. № 414-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и законных интересов граждан, чьи денежные средства привлекаются для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости" (далее – закон о внесении изменений). Минрегионом России был издан приказ от 20 сентября 2013 г. № 403 "Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены" (далее – приказ Минрегиона России).

И это еще не конец. Для создания единообразной практики инициативной группой в 2014 году планируется внесение в Госдуму законопроекта, предусматривающего изменения в действующий УК РФ и введение единой статьи, устанавливающей ответственность за нецелевое использование средств участников долевого строительства.

А теперь попытаемся разобраться, чем вызван такой интерес к проблеме долевого строительства жилья.

Немного статистики  

По сведениям рабочей группы партии "Единая Россия" по состоянию на осень 2013 года в стране насчитывалось приблизительно 75 000 пострадавших семей и 798 проблемных объектов. В 2013 году было введено в эксплуатацию 135 проблемных объектов, после чего жилье получили 11 500 обманутых дольщиков (по состоянию на сентябрь 2013 года). Пятерка самых проблемных регионов выглядит следующим образом: первое место занимает Подмосковье (более 11 000 пострадавших), второе – Санкт-Петербург (более 6000 пострадавших), третью позицию делят между собой Москва и Новосибирская область (по 5500 пострадавших), далее идет Самарская область и Краснодарский край (где большая часть пострадавших – дольщики города Сочи). На сегодняшний день проблема обманутых дольщиков отсутствует в 21 субъекте РФ. Среди субъектов федерации, которым удалось решить вопрос с обманутыми дольщиками – Ивановская, Костромская, Пензенская, Новгородская, Псковская области, республика Карелия.

По данным Единого федерального реестра сведений о банкротстве на данный момент в стране был зафиксирован 141 факт банкротства застройщиков, привлекающих средства граждан, из них по 10 случаев в Краснодарском крае и Новосибирской области, по девять – в Самарской области и Санкт-Петербурге, по восемь – в Ростовской области и Подмосковье, по шесть – в Иркутской, Калининградской и Тюменской областях. 

"Мы убедились в том, что действующие законы, к сожалению, на 100% не защищают наших граждан. Сегодня мы фактически вытеснили с поля такие виды нарушений прав дольщиков, которые массово имели место пять лет назад: привлечение денежных средств обходными путями, двойные продажи и т.д., то есть то, что носило массовый характер", – рассказывает Александр Хинштейн. Сейчас же ситуации стали более запутанными, появились сложные юридические конструкции. Поэтому справиться с проблемой обманутых дольщиков без введения новых правил стало затруднительно".

Решение проблемы  

Законом о внесении изменений² прописана новая структура органов регионального государственного контроля в долевом строительстве, а также внесены изменения в Федеральный закон от 26 декабря 2008 г. № 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" (далее – закон о защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей) в части проведения проверок малого и среднего бизнеса. В ст. 9 закона о защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей определено, что проведение плановых проверок допускается не чаще чем один раз в три года. В случае с долевым строительством это необоснованно, поскольку средний срок возведения объекта составляет от года до полутора лет. Для проведения внеплановой проверки раньше требовалось согласие прокурора. С 1 января 2014 года проведение плановых проверок возможно один раз в год, а внеплановых – регулярно (при наличии необходимости). Среди оснований для проведения внеплановой проверки теперь будут в том числе сообщения в СМИ и заявления самих дольщиков. Вместо получения согласия прокурора для проведения внеплановой проверки достаточно его уведомления. Среди новелл закона о внесении изменений можно выделить установление подходов и границ механизма страхования гражданской ответственности, определение страхового случая, обязанность ЖСК получать разрешение на строительство в соответствии с законом об участии в долевом строительстве. 

Приказ Минрегиона России определил критерии проблемных объектов и обманутых дольщиков. Его издание было вызвано необходимостью систематизировать подходы и установить единообразные стандарты. По словам Александра Хинштейна, порядка 10 регионов страны долгое время отказывались признавать целый ряд категорий обманутых дольщиков, теперь же они обязаны привести свое законодательство в соответствие.

Основная новелла закона об участии в долевом строительстве – введение обязательного страхования долевого строительства.

Действие указанных актов позволит решить проблему "жертв двойных продаж" – граждан, которые оказались пострадавшими от мошеннических действий и чьи квартиры перепродавались по нескольку раз. В частности, в Ульяновской области и Ставропольском крае одну и ту же квартиру перепродавали 11 раз. Некоторые дольщики, обманутые много лет назад, и на сегодняшний день удовлетворены не в полном объеме. "У нас этих людей считают обманутыми дольщиками и оказывают им меры социальной поддержки. При этом такой субъект федерации как Кировская область в своем региональном законе эту категорию людей не защищает. По нашим оценкам, порядка 400 жертв двойных продаж насчитывается на территории Москвы", – рассказывает Александр Хинштейн. После утверждения приказа Минрегиона России этих двойных стандартов быть не может.

Несмотря на то, что Указом Президента РФ от 1 ноября 2013 г. № 819 "О Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации" полномочия, связанные с долевым строительством и со строительством в целом перешли от Минрегиона России к Минстрою России, все нормативно-правовые акты, изданные Минрегионом России, продолжат свое действие.

Одной из проблем привлечения к ответственности недобросовестных застройщиков является вариативность квалификации их деяний согласно УК РФ. Таких лиц в зависимости от обстоятельств совершенных преступлений привлекают и по ст. 159 УК РФ, и по ст. 160 УК РФ, и по ст. 165 УК РФ, и по ст. 201 УК РФ. Для создания единообразной практики инициативной группой в 2014 году планируется внесение в Госдуму законопроекта, предусматривающего изменения в действующий УК РФ и введение единой статьи, устанавливающей ответственность за нецелевое использование средств участников долевого строительства.

Критерии обманутых дольщиков 

Теперь о лицах, которые подпадают под критерии обманутых дольщиков. Тут необходимо отграничить тех, кто инвестировал средства в строительство до 17 июня 2010 года и после этой даты³. До внесения изменений в закон об участии в долевом строительстве критерии охватывали всех без исключения граждан, инвестировавших средства в строительство, безотносительно того, в какой форме эти средства привлекались (по договору долевого участия, предварительному договору, векселю, при участии в потребительском кооперативе и т.д.). "Это была ключевая позиция, которую пришлось долго отстаивать, потому что целый ряд коллег предлагали в принципе не рассматривать дольщиков, которые привлекались по другой форме, в качестве обманутых, и брать только тех, кто заключал договор по закону об участии в долевом строительстве, – говорит Александр Хинштейн. – Это было бы абсолютно несправедливо, потому что на тот момент [2010 год – Ред.] законодатель фактически провоцировал застройщика использовать эти схемы. Во-вторых, в большинстве регионов эти люди уже попали в региональные реестры и сегодня их выбрасывать как минимум безответственно. Поэтому в конечном счете в перечень попали все, включая жертв двойных продаж, против чего многие выступали".

Лица, инвестировавшие средства в строительство после 17 июня 2010 года, попадают в категорию обманутых дольщиков только если они заключали именно договор долевого участия в рамках закона об участии в долевом строительстве.

Лица, являющиеся кредиторами по делам о банкротстве застройщиков⁴, к категории обманутых дольщиков относиться не будут. С того момента, когда гражданин перевел свои имущественные права в денежные, он перестает быть дольщиком. Чтобы снова стать дольщиком, такому лицу необходимо перевести свои требования обратно из денежных в имущественные.

Региональные реестры 

Напомним, что согласно Федеральному закону от 23 июля 2013 г. № 241-ФЗ "О внесении изменений в статью 23 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уполномоченный орган осуществляет координацию деятельности федеральных органов исполнительной власти по вопросам долевого строительства, устанавливает критерии, в соответствии с которыми граждане, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, относятся к числу пострадавших, и правила ведения реестра таких граждан. А контролирующий орган признает граждан пострадавшими и ведет реестр таких граждан. В каждом субъекте федерации, где имеются обманутые дольщики (а таких субъектов сегодня насчитывается 62), должны быть созданы и унифицированы в соответствии с утвержденными критериями региональные реестры. Для включения должника в реестр он предоставляет ряд документов (подтверждающих его личность, факт оплаты, а также любой акт правосудия, например, судебное решение, постановление следователя (дознавателя) о признании его потерпевшим по уголовному делу).

Действие механизма обязательного страхования долевого строительства  

С 1 января 2014 года для того, чтобы зарегистрировать договор долевого участия, необходимо представить один из документов: договор коммерческого страхования, либо некоммерческого страхования, либо банковскую гарантию на сумму привлеченных средств.

При получении застройщиком банковской гарантии на сумму привлеченных средств в случае неисполнения обязательств или нарушения существенных условий банк будет вынужден вернуть денежные средства дольщикам. Законом об участии в долевом строительстве определены критерии, под которые подпадут менее 200 банков.

При коммерческом страховании застройщик может застраховать свою гражданскую ответственность в пользу дольщика. Предполагается, что коммерческое страхование будет работать в основном в тех случаях, когда страховые компании входят в состав крупных строительных холдингов. Это связано с тем, что средняя прибыль, на которую они рассчитывают, составляет порядка 10%, а средний тариф при некоммерческом страховании будет составлять порядка 2-3%.

И третий, наиболее популярный механизм – это некоммерческое страхование. Создание общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков было обусловлено внесением изменений в закон об участии в долевом строительстве, где четко прописаны специальные требования к данному обществу, порядок страхования, механизм контроля за ним и его работой. Принципиальной позицией законодателя является создание единого общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, поскольку появление нескольких обществ повлечет за собой создание разных страховых правил и, как следствие, – хаос, отсутствие какой-либо системы на этом рынке и новые нарушения прав граждан. В состав общества уже входит 37 застройщиков (среди них группа компаний "Мортон", группа компаний "Жилищный капитал", корпорация "Баркли", группа компаний "ПИК" и другие). Каждый вступивший в его члены должен внести уставной взнос, который на сегодняшний день составляют 500 000 руб. Данное общество утверждает страховые тарифы, которые распространяются на всех его членов. При этом средний тариф будет составлять порядка 2% и варьироваться в зависимости от стажа на данном рынке, объема строительства, наличия других страховых случаев.

Страховой случай считается наступившим при банкротстве застройщика, при существенном неисполнении им своих обязательств по передаче квартиры или при вводе объекта в эксплуатацию. При наступлении страхового случая дольщику возвращаются вложенные денежные средства; о возобновлении строительства в этой конструкции речи не идет. Если застройщик был участником общества взаимного страхования, то тогда эти средства компенсирует общество; при страховании в коммерческой страховой организации – коммерческая страховая организация, при банковской гарантии – банк.

Безусловно, после введения обязательного страхования долевого строительства стоимость такого жилья возрастет. Однако не стоит этого пугаться. В частности, при некоммерческом страховании цена на жилье поднимется на 2-3%. 

Документы по теме:

• Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
• Постановление Правительства РФ от 26 сентября 2013 г. № 850 "О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном на ведение реестра недобросовестных застройщиков, предусмотренного Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства"
• Федеральный закон от 23 июля 2013 г. № 241-ФЗ "О внесении изменений в статью 23 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
• Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. № 294-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
• Федеральный закон от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" 

Материалы по теме:

Cпособы защиты участников долевого строительства  

Новости по теме:

• Около 2,3 тыс. нарушений законодательства в сфере долевого строительства выявлено прокурорами в этом году – ИА "ГАРАНТ", 6 ноября 2013 г. 
• Президент РФ утвердил перечень поручений по вопросам защиты прав участников долевого строительства – ИА "ГАРАНТ", 19 октября 2012 г. 
• Генпрокуратура РФ отчиталась о надзоре за соблюдением законодательства о долевом строительстве жилья – ИА "ГАРАНТ", 14 августа 2013 г. 
• Определены полномочия госорганов по признанию граждан-участников долевого строительства пострадавшими – ИА "ГАРАНТ", 25 июля 2013 г.
• Признание граждан-участников долевого строительства пострадавшими будут осуществлять субъекты РФ – ИА "ГАРАНТ", 25 июня 2013 г. 
• Правительство РФ определило уполномоченный орган в сфере долевого строительства – ИА "ГАРАНТ", 7 мая 2013 г. 
• Общества взаимного страхования в сфере долевого строительства будут контролировать на общих основаниях – ИА "ГАРАНТ", 5 февраля 2013 г. 

 _________________________________

¹ Изменения вносятся Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. № 294-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
² Текст проекта закона № 239309-6 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и законных интересов граждан, чьи денежные средства привлекаются для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости" размещен на официальном сайте Госдумы. 
³ 17 июня 2010 года – дата принятия Федерального закона № 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", который внес изменения в закон об участии в долевом строительстве. Данные изменения коснулись порядка использования застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, и определил допустимые случаи привлечения денежных средств граждан для строительства, связанные с возникающим правом собственности на жилые помещения, не введенные в эксплуатацию.
⁴ В соответствии с § 7 Федерального закона от 12 июля 2011 г. № 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства".