Аренда? Выкуп! Кто имеет преимущественное право на приобретение государственной недвижимости

Среди мер государственной поддержки малого и среднего бизнеса (далее — МСБ) законодатель отдельно выделил имущественную поддержку этой категории предпринимателей (ст. 18 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"). Так, субъектам МСБ может передаваться во владение и (или) пользование движимое (оборудование, машины, механизмы, установки, транспортные средства, инвентарь, инструменты) и недвижимое (земельные участки, здания, строения, сооружения, нежилые помещения) имущество государственной или муниципальной форм собственности (ч. 1 ст. 18). При этом продажа такого имущества, переуступка, передача в залог или внесение в уставной капитал других организаций прав пользования на него запрещено, за исключением продажи субъектам МСБ в установленном порядке (ч. 2 ст. 18). Установлено целевое назначение переданного имущества, и при нарушении этого условия арендодатель может обратиться в суд с требованием о прекращении прав владения (пользования) этим имуществом (ч. 3 ст. 18).

Органы государственной власти и местного самоуправления формируют и публикуют специальные перечни имущества для целей передачи его субъектам МСБ во владение и (или) пользование (ч. 4 ст. 18). На федеральном уровне эти полномочия возложены на Росимущество. Перечень недвижимого федерального имущества, предназначенный для этих целей, опубликован на его официальном сайте. В договорах аренды такого имущества с представителями МСБ предусматриваются следующие условия:

а) срок договора аренды составляет не менее пяти лет;
б) арендная плата вносится в следующем порядке:
в первый год аренды — 40% размера арендной платы;
во второй год аренды — 60% размера арендной платы;
в третий год аренды — 80% размера арендной платы;
в четвертый год аренды и далее — 100% размера арендной платы (постановление Правительства РФ от 21 августа 2010 г. № 645 "Об имущественной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства при предоставлении федерального имущества").

Региональные и местные исполнительные органы формируют аналогичные перечни недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов федерации и муниципалитетов, и размещают их на официальных сайтах. Такое имущество не обременено правами третьих лиц и предназначено специально для предоставления в аренду субъектам МСБ.

В 2008 году был принят специальный Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее — Федеральный закон № 159-ФЗ). Он конкретизировал порядок преимущественного отчуждения в собственность субъектами МСБ арендуемых ими помещений у государства или муниципалитетов.

Каковы условия для реализации преимущественного права выкупа помещения?

До 1 января 2009 года представители малого и среднего предпринимательства могли воспользоваться правом преимущественного выкупа арендуемых ими помещений только если им было направлено уведомление о предстоящей приватизации такого помещения с предложением его выкупа. На сегодняшний день субъекты МСБ имеют также право по своей инициативе обратиться за реализацией права преимущественного выкупа недвижимого имущества, которое они арендуют. При этом в заявлении необходимо указать на соответствие критериям, позволяющим отнести предпринимателя к категории субъекта малого и среднего предпринимательства и приложить соответствующие документы — в противном случае в удовлетворении заявления может быть отказано (см, например, решение АС Волгоградской области от 25 января 2010 г. по делу № А12-24095/2009).

Таблица 1. Условия реализации субъектами МСБ преимущественного права выкупа арендуемых ими помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Следует иметь в виду, что перечень необходимых для реализации преимущественного права условий закреплен в Законе исчерпывающем образом, и региональные и местные органы не вправе вводить иные ограничения или дополнительные условия. Так, при решении вопроса о предоставлении субъекту МСБ арендуемого им помещения в собственность, властный орган не может ссылаться на отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Для обращения с требованием о применении упрощенного порядка выкупа помещения субъектами малого и среднего предпринимательства имеет значение тот факт, каким статусом обладает арендуемое им помещение, то есть зарегистрировано ли оно как обособленный объект. Президиум ВАС РФ подчеркнул, что объектом договора купли-продажи может быть только недвижимое имущество, в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет и зарегистрировано соответствующее вещное право. В связи с этим реализация права на приобретение части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Нижестоящие суды подчеркивают, что возможность формирования нежилого помещения как обособленного объекта не зависит от того, имеется ли на это волеизъявление собственника имущества (постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2012 г. № 20АП-6587/11). Иными словами, предприниматель может обратиться за проведением проведением процедуры кадастрового учета и государственной регистрации права государственной (муниципальной) собственности без предварительного согласия арендодателя. Суды же при оценке возможности выделения арендуемого помещения как обособленного объекта исходят из таких параметров, как изолированность, наличие самостоятельного выхода на улицу и т. д. (постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2013 г. № 05АП-11865/12).

Оплата по договору купли-продажи может осуществляться единовременно либо в рассрочку (ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ). В последнем случае на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, начисляются проценты в размере 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ  на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (ч. 3 ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ).

Теперь рассмотрим сложные ситуации, которые могут встретиться на практике при реализации права преимущественного выкупа помещений субъектами МСБ (на основе судебной практики, в том числе информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. № 134"О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее — информационное письмо)).

Ситуация 1. Арендуемое вами помещение продано третьему лицу с нарушением вашего преимущественного права выкупа. Вы можете обратиться в арбитражный суд с требованием о переводе на себя прав и обязанностей покупателя в течение двух месяцев с момента, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении вашего преимущественного права. При этом надлежащими ответчиками будут являться продавец и покупатель такого помещения (п. 11 информационного письма).

Ситуация 2. Один или несколько договоров аренды, учитываемых при исчислении необходимого для выкупа срока, заключен на период не менее года. ГК РФ закрепляет требование об обязательной государственной регистрации таких договоров аренды. Президиум ВАС РФ подчеркивает необходимость государственной регистрации таких договоров аренды либо наличия вступившего в силу решения суда о регистрации сделки. (п. 4 информационного письма). Вместе с тем, при несоблюдении этого требования суды могут учитывать отсутствие инициативы государственного органа в регистрации договора, а также неизменность условий договора аренды при его продлении без государственной регистрации (постановление ФАС СЗО от 21 июня 2011 г. № Ф07-4859/2011 по делу № А42-3526/2010).

Если срок аренды недвижимого помещения прерывался на незначительное время после истечения срока действия одного договора аренды и перед заключением следующего, но в этот период арендатор продолжал пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны госоргана, суд может признать течение срока аренды непрерывным (п. 6 информационного письма, постановление ФАС ДО от 10 августа 2012 г. № Ф03-3436/12 по делу № А51-22066/2011). При этом, если между заключением договора и его государственной регистрацией прошел довольно длительный период времени, суды при исчислении общего срока нахождения имущества в аренде могут в качестве начала его течения использовать именно дату заключения договора (постановление ФАС УО от 11 февраля 2010 г. № Ф09-381/10-С6 по делу № А60-24538/2009-С9).

Ситуация 3. Договор аренды помещения был расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, и вы подозреваете, что это было сделано исключительно с целью воспрепятствования реализации вашего права на выкуп. В случае, если такой умысел со стороны госоргана будет доказан, суд может признать ваше преимущественное право на приобретение помещения. То же касается иных аналогичных действий госоргана — например, внесение арендуемого имущества в уставной капитал организации или передача унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения. Более того, если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность его действий презюмируется (п. 5 информационного письма). Суды в таких случаях обычно встают на сторону предпринимателей (см., например, постановление ФАС ДО от 10 августа 2012 г. № Ф03-3436/12 по делу № А51-22066/2011, постановление ФАС СЗО от 11 апреля 2013 г. № Ф07-779/13 по делу № А56-23002/2012).

Ситуация 4. Существует или существовала небольшая задолженность по внесению арендных платежей. Одним из условий для реализации преимущественного права выкупа помещения субъектом МСБ является отсутствие задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням). Однако даже если существовала незначительная задолженность, оперативно погашенная предпринимателем после того, как он узнал о ней, такой субъект МСБ все равно может быть признан добросовестным арендатором, не утратившим право преимущественного выкупа помещения (см., например, постановление ФАС СЗО от 21 июня 2011 г. № Ф07-4859/2011 по делу № А42-3526/2010).

Ситуация 5. Вы хотите реализовать свое право преимущественного выкупа в отношении сразу нескольких арендуемых помещений. Президиум ВАС указал, что никаких законодательных препятствий к этому нет. Необходимо только удостовериться, что имущество находится именно в государственной или муниципальной собственности, а не принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, иначе реализовать право преимущественно выкупа такого помещения будет невозможно (п. 12, 13 информационного письма).

С 1 июля 2013 года условия отчуждения имущества, арендуемого относящимися к категории малого и среднего предпринимательства субъектами, были значительно смягчены (Федеральный закон от 2 июля 2013 г. № 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства").

Таблица 2. Изменения в порядке преимущественного выкупа субъектами МСБ помещений, переданных им по договору аренды.

По словам члена президиума ОПОРЫ РОССИИ Юрия Савелова, изменения в Федеральный закон № 159-ФЗ — это единственные принятые за последнее время нововведения, которые действительно решают проблемы малого и среднего предпринимательства. Эксперт особо отметил отмену предельного значения выкупаемой площади, закрепление минимального устанавливаемого регионами срока рассрочки по договору купли-продажи (три года), возможность оспаривания коммерсантом проведенной арендатором рыночной оценки помещения, а также возможность обратиться с соответствующим заявлением для тех предпринимателей, которым был отказано в реализации их преимущественного права на выкуп арендуемого помещения до вступления в силу поправок в Федеральный закон № 159-ФЗ.

Вместе с тем, как отметил Юрий Савелов, не получил своего разрешения вопрос о возможности преимущественного выкупа субъектами МСБ помещений, которые используются ими на праве субаренды. По его мнению, необходимо устранить нарушение прав таких субарендаторов, также уплачивающих деньги за пользование государственной и муниципальной недвижимостью, и уравнять их в правах с арендаторами.

Как должен действовать государственный или муниципальный орган при получении соответствующего всем требованиям заявления на реализацию преимущественного права выкупа помещения от субъекта МСБ?

1. В двухмесячный срок со дня получения такого заявления заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества.

2. В течение двух недель с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества.

3. В десятидневный срок после утверждения такого решения направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Следует иметь в виду, что предприниматель при несогласии с результатами оценки стоимости помещения вправе обжаловать их в судебном порядке (п. 2 ч. 8 ст. 4 Федерального закона №159-ФЗ). При этом 30-дневный срок на заключение договора купли-продажи приостанавливается до вступления в законную силу решения суда (ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона №159-ФЗ).

Возникает вопрос: если суд установил завышение стоимости помещения, на какую дату должна быть определена реальная рыночная стоимость выкупаемого имущества — на день подачи заявления о выкупе, на день отказа в удовлетворении этого заявления или на день вступления в силу решения суда? В зависимости от решения этого вопроса цена недвижимости может значительно разниться. Судебная практика выработала позицию, согласно которой оценка рыночной стоимости выкупаемого помещения должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (постановление Президиума ВАС РФ от 18 октября 2012 г. № 7240/12, постановление ФАС ДО от 22 марта 2013 г. № Ф03-389/13 по делу № А51-413/2012). Полагаем, то же правило распространяется на ситуацию вынесения уполномоченным органом решения о заключении договора купли-продажи с предпринимателем со значительным нарушением установленных сроков.

Новости по теме:
Упрощен порядок выкупа государственного имущества малыми и средними предприятиями — ИА "ГАРАНТ", 3 июля 2013 г.
Закон, упрощающий малым и средним предприятиям выкуп государственного имущества, принят Госдумой — ИА "ГАРАНТ", 20 июня 2013 г. 
Малым и средним предприятиям могут расширить право на выкуп арендуемой государственной недвижимости — ИА "ГАРАНТ", 14 июня 2011 г. 
Приобретение недвижимости в собственность для малого и среднего бизнеса упрощено — ИА "ГАРАНТ", 30 июня 2010 г.

Документы по теме:
Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Федеральный закон от 2 июля 2013 г. № 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".
Постановление Правительства РФ от 21 августа 2010 г. № 645 "Об имущественной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства при предоставлении федерального имущества"
Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".