Купить квартиру в ипотеку: стоит ли это делать сейчас?

© terovesalainen / Фотобанк 123RF.com

Летом этого года прекратила свое действие популярная у россиян льготная ипотечная программа, а также снова начался рост ключевой ставки. 29 июля Банк России поднял ее впервые за полгода и сразу с 16 до 18%. 16 сентября состоялось очередное повышение – уже до 19%. Эти два фактора – наличие доступной ипотеки и уровень ключевой ставки – традиционно влияют на потребительский спрос и динамику цен на жилье. Как станет складываться ситуация на рынке недвижимости после таких серьезных изменений, мы спросили у экспертов.

Что будет с ценами?

Анатолий Аксаков

Отмена льготной ипотеки с господдержкой под 8% годовых, увеличение ключевой, а вслед за этим и кредитных ставок по классическим продуктам, изменения условий IT- и семейной ипотеки должны привести к заметному снижению спроса на жилье, уверен председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков.

"Девелоперы уже отмечают снижение продаж во второй половине лета. И хотя в августе продажи застройщиков выросли по сравнению с июлем, ситуация на ипотечном рынке остается неопределенной. Акции, рассрочки, субсидированная ипотека позволили лишь смягчить падение продаж. Рынок новостроек ожидает трансформация. Прежних объемов продаж в ближайшие месяцы сложно ожидать", – озвучивает прогнозы Аксаков.

Про мнению эксперта, есть шанс стабилизации цен на жилье с некоторым снижением стоимости квадратного метра в нижнем и среднем ценовом сегменте, в том числе в ликвидных проектах. 

"Конкретные цифры сложно назвать, но в среднесрочной перспективе это может быть и 5%, и 15%. Все будет зависеть от региона, категории жилья, политики конкретных девелоперов. Дополнительное давление на цены будет оказывать исчерпание лимитов по семейной ипотеке, о котором уже заявили ряд банков – достаточно крупных участников рынка", – отмечает глава думского комитета. 

Михаил Гольдберг

"Начиная с июля спрос на жилье в новостройках в годовом выражении просел примерно на треть, – подтверждает руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. – Однако накопленные за семь месяцев 2024 года продажи новых квартир все еще опережают на 11% показатели прошлого года и составляют порядка 16,6 млн кв. м. Кроме того, важным индикатором на рынке новостроек выступает показатель распроданности квартир в строящихся домах. По нашим оценкам, квартиры в девелоперских проектах с плановым вводом в 2024 году реализованы на 70%, в 2025 году – на 40%. За счет такого запаса застройщики смогут относительно безболезненно пройти период сниженного спроса". 

Гольдберг уточняет, что запуски новых проектов жилья в России в последний месяц тоже резко выросли вопреки ожиданиям их замедления. Так, в августе девелоперы вывели на рынок 4,5 млн кв. м многоквартирного жилья – на 17% больше чем годом ранее. Заметно изменилась ситуация и с ценами на строящееся жилье. 

"По данным нашего Индекса цен, в июле рост цен на новостройки в России резко затормозился до 0,4%, после роста на 1,4% в июне и на 1% в мае. В условиях дальнейшего замедления спроса на рынке новостроек сохранится сдержанная динамика роста цен, а при этом по отдельным девелоперским проектам может наблюдаться даже их снижение. В целом же по итогам 2024 года цены на новостройки вырастут в пределах или несколько ниже инфляции, т. е. в реальном выражении практически не изменятся", – считает специалист. 

Артем Кирьянов

"Сегодня политика Банка России направлена на охлаждение на рынке недвижимости, это одно из направлений охлаждения в кредитной сфере. Главная задача, конечно, – максимально оградить людей от того, чтобы они брали кредиты, которые не смогут выплачивать, и в этом смысле понятно, что в сочетании с отменой льготной ипотеки мы имеем тормозящийся рынок недвижимости. Прежде всего это касается первичной застройки", – подчеркивает депутат Госдумы Артем Кирьянов. 

Он добавляет, что сейчас происходит коррекция цен где-то в районе 1-3% и, соответственно, для экономики это достаточно важный тренд. При том, что покупатель этот один или два или три процента не очень ощущает, но в целом можно говорить о том, что есть перспектива по снижению цен в ряде регионов. 

"Это зависит от того, насколько много было заложено в прибыль застройщика. Есть регионы, которые могут дать небольшое снижение. Как правило, там застройщики закладывали достаточно серьезную маржу. В других же субъектах федерации застройщики будут вынуждены продавать с убытком себе, поскольку необходимо возвращать кредитные средства и оградить себя от банкротства. Там можно ожидать снижение цен порядка 10-15 процентов. В принципе, цена на первичную и вторичную недвижимость будет выравниваться, но с тем, что вторичная недвижимость будет лучше продаваться", – объясняет эксперт.

"На счетах российских граждан сегодня находится порядка 50 трлн рублей, так что потенциал для инвестиций в строительство есть".

Не разорится ли бизнес?

Светлана Разворотнева

Однако ожидать сильного падения цен на недвижимость в ближайшее время не стоит, убеждена депутат Госдумы Светлана Разворотнева.

"Серьезно возросла себестоимость строительства. Многие региональные девелоперы и так работали на грани безубыточности. Поэтому пространство для ценового маневра у них невелико. Маржинальность девелоперов в крупных областных центрах, в Московском регионе, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Краснодарском крае нередко превышает 100 процентов. Однако у них как раз меньше стимулов для снижения цен, поскольку значительная часть жилья в этих локациях покупается с инвестиционными целями и не на кредитные средства. Первые месяцы работы в новых условиях показали, что на рынке господствуют разнонаправленные тенденции. Элитное жилье продолжает дорожать, цены на массовое жилье некоторые девелоперы в отдельных случаях незначительно снижают. При этом соответствующие решения зависят от многих факторов – финансовой стратегии девелопера, места расположения новостройки и т. п. Очевидно, что многие считают возможным переждать неблагоприятный период, не делать резких движений, поддерживать падающий спрос различными акциями – скидками и рассрочками", – говорит депутат. 

Она отмечает, что в профессиональном сообществе сейчас активно обсуждаются альтернативные меры реализации построенного жилья, в том числе лизинг, создание фонда наемного жилья, иные неипотечные меры поддержки. Все это поддерживает у участников рынка надежду, что рано или поздно жилье будет реализовано, ключевая ставка начнет снижаться и т. п. 

"Реальное снижение цен начнется, на мой взгляд, не раньше чем через год и при условии, что на рынке будут сохранятся столь же неблагоприятные условия для девелоперов. При этом их реакция на кризис может заключаться в уменьшении количества проектов. Снижение предложения позволит поддержать активный спрос", – считает Разворотнева. 

По ее прогнозам, в ближайшие месяцы рынок продажи новостроек выйдет на новое "плато", уровень продаж будет ниже. Но в самых крупных городских агломерациях, в первую очередь в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Краснодарском крае он не рухнет, поскольку в этих регионах велика доля инвестиционного жилья. А вот жилищное строительство во многих региональных центрах в ближайшее время, очевидно, заметно просядет. 

"Хотя и здесь возможны исключения. Малые города с активно работающими предприятиями ОПК могут стать новыми "точками роста". Во-первых, благодаря росту зарплат работников, во-вторых, благодаря льготной ипотеке для малых городов и сельской местности", – убеждена эксперт. 

Алексей Попов

"Число сделок по итогам августа упало на 40% относительно фоновых значений 2022-2024 гг. Падение может быть и более выраженным, если в октябре не будет докапитализирована программа семейной ипотеки, а Банк России станет не на словах, а на деле бороться с новыми схемами продаж (применением рассрочек, траншевых ипотек, собственного субсидирования ставки застройщиками), – сообщает руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов. – Застройщикам просто так переписать ценники в сторону уменьшения сложно (это требует обсуждений с банком), еще и растущая себестоимость приводит к снижению маржинальности проектов (особенно в регионах). То, что цены хотя бы не растут (и появляется все больше лотов со скидками и акциями) – в такой конфигурации рынка уже неплохой итог для покупателей". 

Попов подчеркивает, что изменения на рынке новостроек привели к смещению спроса между сегментами. Одинаково недоступные ипотечные ставки (если вы не родитель маленького ребенка, не айтишник из региона и не собираетесь покупать квартиру в Арктике или на Дальнем Востоке) сделали предложения в готовых домах в чем-то более привлекательными по сравнению со строящимися корпусами. 

"Недвижимость остается надежным инструментом сохранения средств. Заработать на ней в ближайшие годы (по сравнению, например, с депозитами) будет сложно. С высокой вероятностью средний рост цен не превысит инфляцию, в таких условиях для инвестиций лучше использовать более ликвидные инструменты (депозиты, облигации)", – рекомендует специалист.

Ипотека или аренда?

Принимая решение о покупке жилья, необходимо тщательно взвесить все альтернативные варианты, считает Светлана Разворотнева. 

"Если есть "живые" деньги, которые некуда вложить, возможно, стоит задуматься о покупке нежилой недвижимости, – советует она. – Сегодня во многих городах растет спрос на небольшие помещения в хороших локациях для коммерческой деятельности. Хотя ставки по вкладам сейчас таковы, что простой депозит окажется более выгодным. Жилье сегодня стоит покупать только в том случае, если нет иного выхода". 

При этом лучше просчитать, что выгоднее в долгосрочной перспективе –  снять квартиру или ее купить. По мнению парламентария, для многих граждан, не имеющих "живых" денег, наем квартиры сегодня остается единственным вариантом решения жилищных проблем. 

"И это очень грустно, поскольку арендная ставка в крупных городах и городах с активно работающими предприятиями заметно выросла. На мой взгляд, продавать имеющуюся недвижимость сейчас стоит только в случае крайней нужды. Если нет срочной необходимости в деньгах или улучшении жилищных условий за счет продажи старой квартиры, лучше повременить. Сдача жилья сегодня выгодна как никогда. Если есть свободные средства – их можно, на мой взгляд, вкладывать в коммерческую недвижимость или покупку очень дорогого, уникального жилья в хороших локациях, в том числе на курортах. При этом сегодня не имеет смысла вкладывать деньги в покупку квартир массового сегмента в надежде перепродать их со временем дороже", – убеждена Разворотнева. 

"Общий совет – изучить возможности существующих льготных программ и, если есть основания, воспользоваться ими. Для тех, кто стоит перед выбором – арендовать жилье или брать ипотеку, стоит внимательно все просчитать – сейчас есть калькуляторы, которые покажут примерный график платежей в зависимости от суммы и срока займа. Нужно брать в расчет то, что цены на аренду могут расти, а для ипотеки на случай будущего снижения ставок как правило есть возможность рефинансирования", – напоминает Анатолий Аксаков. 

"Давать советы по инвестициям дело достаточно неблагодарное, и сегодня каждый человек должен отталкиваться от своих потребностей. Если действительно есть возможность и необходимость покупки жилья для личного использования, то, конечно, его надо покупать. Но если речь идет об инвестиционных квартирах, то имеет смысл подождать определенное время, в течение года-двух, поскольку именно к этому времени мы уясним для себя, в том числе, стратегию застройщиков, то есть их проекты на среднесрочную перспективу. Стратегия застройщиков будет влиять на окупаемость инвестиций в недвижимость. В целом недвижимость как источник пассивного дохода, то есть покупка для дальнейшей сдачи, сегодня представляется неэффективной, если это ипотечные заимствования. Если это имеющиеся средства, то, конечно, это проигрывает в моменте вложениям в банковскую сферу, на депозиты, но в периоде на 10-20 лет может быть интересно", – высказывает свое мнение Артем Кирьянов.

Какие изменения в льготные программы по ипотеке внесены в 2024 году

С 1 июля 2024 года прекратила свое действие льготная ипотека. Программа действовала на основании постановления Правительства РФ от 23 апреля 2020 г. № 566 "Об утверждении Правил возмещения кредитным  и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам РФ в 2020-2024 гг.". Особенности льготной ипотеки заключались в том, что воспользоваться ею мог любой желающий гражданин России, достигший совершеннолетия, независимо от своего статуса и наличия иной недвижимости.

По общему правилу, максимальная ставка по льготному ипотечному кредиту не могла превышать 8%. Однако она могла быть и ниже, если такие условия предлагала задействованная кредитная организация. Повышение максимальной ставки предусматривалось только для случаев, когда заемщик не соглашался на те виды страхования, которые ему предлагались при заключении ипотечного договора. Тогда банк был вправе предложить более высокую ставку, но не больше чем на 1%.

При этом программа распространялась только на приобретение нового жилья, "вторичку" ее действие не затрагивало.

С 2 июля 2024 года изменены условия семейной ипотеки. Особенности закреплены в решении о порядке предоставления субсидии от 28 июня 2024 г. № 24-67381-01460-Р. Этот вид ипотечного кредита будет действовать до 31 декабря 2030 года.

Семейной ипотекой, как следует из ее названия, могут воспользоваться только семейные люди, а именно – россияне, имеющие хотя бы одного ребенка младше 7 лет или ребенка-инвалида, а также имеющие двоих и больше несовершеннолетних детей. Заемщикам предоставляют кредиты по ставке 6%. С 2 июля 2024 года отменены особые условия для жителей ДФО (до указанной даты им предоставляли льготную ставку по ипотеке 5%, теперь ее нет).  

По этой программе теперь нельзя купить квартиру или дом на вторичном рынке (до 2 июля 2024 года такая возможность была у семей из ДФО, в которых растут дети с инвалидностью).

В настоящее время несколько банков приостановили выдачу семейной ипотеки в связи с израсходованием лимитов финансирования на этот год. Некоторые банки продолжают принимать заявки, но договоры не заключают и деньги не выдают. Представляется, что это временная ситуация: до конца года лимиты обещают перераспределить между банками, а потом должно быть очередное выделение лимитов на следующий год.

На сегодняшний день семейная ипотека имеет наиболее широкое распространение, так как в силу своих условий она доступна самым разным категориям граждан, объединенным лишь одним общим признаком – наличием детей.

С 1 августа 2024 года изменились условия предоставления ипотеки для работников IТ-компаний. Данный вид ипотеки действует с 12 мая 2022 года согласно постановлению Правительства РФ от 30 апреля 2022 г. № 805. Поправки содержатся в правилах возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным работникам аккредитованных организаций, осуществляющих деятельность в области информационных технологий, которые были утверждены решением от 31 июля 2024 г. № 23068902-00855-Р (далее – Правила).

Ключевые изменения:

• ужесточились требования к самим компаниям. Раньше фирме достаточно было иметь аккредитацию в области информационных технологий. Сейчас помимо этого необходимо также подтвердить получение компанией налоговых преференций (п. 5 Правил);
• IТ-ипотека больше не выдается на приобретение жилья в Москве и Санкт-Петербурге;
• начиная с 1 августа 2024 года размер субсидируемого кредита независимо от региона, в котором планируется приобрести недвижимость, не может превышать 9 млн руб. По договорам, заключенным в период с 5 июля 2022 года по 1 августа 2024 года, размер субсидии мог превышать 9 млн и доходить до 18, если приобретаемое жилье находилось в городе-миллионнике. Максимальная сумма, которую теперь можно взять в кредит по программе IT-ипотеки, составляет 18 млн руб. При этом местонахождение будущего ипотечного жилья не имеет значения. Раньше можно было позаимствовать у банка до 30 млн руб., если покупались квартира или дом в крупном городе с населением свыше 1 млн человек, и до 15 млн руб., если предмет сделки находился в более мелком населенном пункте;
• обновлять сведения о том, что заемщик трудоустроен в сфере IТ-технологий, нужно каждый полгода до полной выплаты кредита, а не только первые 5 лет, как было раньше;
• ставка по программе ипотеки для работников IТ-компаний составляет 6%, действие программы продлено до 31 декабря 2030 года.

Сельская ипотека. Программа действует с 2020 года (утверждена постановлением Правительства от 30 ноября 2019 г. № 1567). Впоследствии в нее несколько раз вносились изменения, и на начало текущего года условия были такими.

Можно было приобрести жилье в сельской местности – сельском поселении, поселке городского типа или городе с населением до 30 тыс. человек. Кредит можно было взять максимум на 6 млн руб. на срок до 25 лет. Первоначальный взнос должен был составить не менее 20% от общей суммы, ставка – от 0,1 до 3%. Приобретая жилье, заемщик должен был зарегистрироваться в нем по месту жительства в течение 180 дней.

В настоящее время прием новых заявок по программе сельской ипотеки приостановлен. Дело в том, что лимиты средств на 2024 год уже исчерпаны, их увеличения пока не произошло. По информации сайта Циан, увеличение может произойти в ближайшем будущем, а возможно новые лимиты дадут на следующий год.

Одновременно на стадии обсуждения находится проект решения, которым планируют изменить условия предоставления сельской ипотеки. В частности, такую ипотеку не будут выдавать на приобретение жилья, расположенного ближе, чем в 50 км  от областных центров, а также ближе, чем в 30 км от городов с численностью более 100 тыс. человек (раздел "Используемые понятия" рассматриваемого проекта Решения о порядке предоставления субсидии №22-67386-00396-Р). Другими словами, купить квартиру или дом в непосредственной близости от города будет невозможно. Ранее таких ограничений не было.

Кроме того, хотят изменить максимальную ставку, которая может быть установлена по усмотрению банка в том случае, если заемщик нарушит свои обязательства, предусмотренные условиями ипотеки. Например, не зарегистрируется вовремя по месту жительства в приобретенном жилье. Сейчас банк вправе повысить ставку до размера ключевой, а по новым правилам этот размер ничем не ограничивается, т. е. ставку можно будет сделать любой, в том числе больше ключевой.

Программы, которые продолжают действовать без сокращений объемов финансирования и ухудшений условий для заемщиков

Дальневосточная и арктическая ипотека. Программа действует с 2019 года на основании постановления Правительства от 7 декабря 2019 г. №1609 (срок действия заявлен до конца 2030 года). По этой программе по ставке 2% можно взять кредит на приобретение жилья, находящегося в Дальневосточном федеральном округе или в Арктической зоне. Общая сумма заемных средств не должна превышать 6 млн рублей, но если планируется купить квартиру или дом площадью больше 60 квадратных метров, то и кредит можно увеличить до 9 млн рублей. Первым платежом разово нужно внести от 20% стоимости жилья.

Программа продолжает работать, более того, решением от 2 мая 2024 г. №23-67393-01016-Р расширен круг потенциальных заемщиков по этой ипотеке. Так, теперь в их число входят участники СВО, члены семей погибших на СВО, а также все педагоги и медработники без учета их стажа по профессии.

Военная ипотека – старейшая ипотечная программа, которая работает с 2005 года. Предусмотрена постановлением Правительства РФ от 21 февраля 2005 г. №89 и предоставляет возможность льготного приобретения жилья военнослужащими-контрактниками до момента их увольнения со службы. Жилье, в которое вкладываются ипотечные средства, может располагаться в любом субъекте РФ, независимо от места службы военного.

Льготная ипотека для жителей новых регионов. По этой программе на основании постановления Правительства РФ от 31 декабря 2022 г. №2565 можно приобрести жилье исключительно в недавно присоединенных к России регионах – ЛНР, ДНР, Херсонской и Запорожской областях. Пока что срок действия этой ипотеки ограничено 31 декабря 2030 г. Ставка по кредиту составляет 2%, сумма – до 6 млн рублей. Первый взнос должен покрыть не менее 10% общего размера кредита.