Проверь себя: безопасно покупаем квартиру на вторичном рынке

На правах рекламы
erid: 4CQwVszH9pWuJkkfbCo

© ArturVerkhovetskiy / Фотобанк Фотодженика

При самостоятельной покупке квартиры на вторичном рынке есть множество рисков, некоторые из них могут проявить себя даже спустя годы. Мы составили пошаговый план действий, с помощью которого покажем все подводные камни и изучим, как их можно обойти.

Проверить, действительно ли квартира принадлежит продавцу. Самым надежным способом проверки всегда считалась выписка из ЕГРН. Но с 1 марта 2023 года в выписке больше не указывается ФИО собственника, если только он сам не внесет в реестр "разрешительную" запись (Федеральный закон от 14 июля 2022 г. № 266-ФЗ). Выхода из ситуации может быть два: либо попросить продавца раскрыть сведения в ЕГРН для конкретного объекта недвижимости, либо запросить выписку через нотариуса. Последнему нужно будет предъявить предварительный договор купли-продажи квартиры или иной документ, который обосновывает законный интерес в получении сведений. Тариф за совершение данного нотариального действия составит 300 руб., а плата за услуги технического и правового характера не может быть более 150 руб. Если нотариальное действие совершается удаленно, такая плата вообще не взимается (п. 12.19 ч. 1, ч. 2 ст. 22.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года № 4462-I). 

Запросить ряд документов для подтверждения чистоты сделки. К ним относятся:

• выписка из домовой книги, с помощью которой можно узнать, кто проживает в квартире (для ее получения нужно обратиться в УК или ТСЖ);
• поэтажный план и экспликация (для проверки наличия перепланировок и их статуса);
• справки от продавца о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах (желательно);
• квитанции об оплате коммунальных услуг.

Выяснить, не состоял ли продавец в браке на момент покупки им квартиры. Если да – то для ее продажи желательно получить нотариально заверенное согласие второго супруга. Это позволит обезопасить себя от претензий с его стороны в будущем. Рекомендуем не пренебрегать этим правилом, даже если брак уже расторгнут. ВС РФ неоднократно подчеркивал, что в этой ситуации согласие бывшего супруга получать необязательно (см., например, Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 30 июня 2020 г. № 80-КГ20-3), однако на практике такие споры все же возникают. 

В случае, когда между продавцом и его супругой (супругом) заключен брачный договор, с ним необходимо ознакомиться: этот документ может наделять правом собственности на конкретную квартиру одного из супругов. Этот вопрос можно уточнить у продавца и при наличии брачного договора – попросить предоставить его для ознакомления.

Проверить, не возбуждены ли против продавца судебные или исполнительные производства, в том числе по делам о личном банкротстве. Сделать это можно с помощью картотеки дел на сайтах районных судов (по месту жительства продавца и по адресу продаваемой квартиры), картотеки арбитражных дел, а также базы данных Федеральной службы судебных приставов. 

Проверить действительность доверенности, если продавец использует доверенность. Это можно сделать с помощью базы Федеральной нотариальной палаты или отсканировав QR-код на доверенности, причем обязательно посредством специального сервиса.

(для ранее приватизированной квартиры). Изучить документы о приватизации и сравнить с выпиской из домовой книги. Если выяснится, что какой-то жилец из числа проживавших в квартире на момент приватизации не участвовал в ней, необходимо обязательно выяснить, по какой причине. Такие лица впоследствии могут заявить о своих правах на жилье.

Определиться с формой расчетов по сделке. 

Вариант "наличными из рук в руки" рассматривать не будем, он сопряжен со множеством рисков, начиная с вероятности ограбления и заканчивая вероятностью расчетов фальшивыми деньгами. 

У банковской ячейки тоже есть свои минусы, как минимум нужно будет проверить подлинность всех купюр. Кроме того, покупатель и продавец территориально "привязаны" к одному отделению банка – тому, где находится ячейка. Это бывает не совсем удобно и кроме того, исключает сделки для сторон, живущих в разных городах. Наконец, с учетом изменений в законодательстве продавец не может самостоятельно получить доступ к ячейке, так как выписку из ЕГРН получает покупатель. Поэтому для открытия ячейки необходимо присутствие обеих сторон, что бывает не совсем удобно. 

Наиболее безопасный, удобный и приемлемый по стоимости вариант расчетов при покупке квартиры – это аккредитив. Кроме того, это единственный способ расчетов, который позволяет включить в договор проверку любых документов и условий, которые важны для сделки. Установить перечень таких документов могут сами стороны самостоятельно.

Права покупателя и продавца надежно защищены: покупатель может быть уверен, что до перехода права собственности на жилье продавец не получит деньги, а продавцу гарантированно перечисление средств при предъявлении доказательств совершения сделки. 

Кстати, срок действия аккредитива устанавливает сам покупатель при его открытии. Обычно он составляет от месяца до двух – но если есть вероятность долгого оформления сделки, лучше выбрать более длительный срок.

Покупатель открывает аккредитив, перечисляя всю сумму по договору на счет банка. В проекте договора обязательно должен быть пункт о расчетах через аккредитив с указанием конкретного банка и реквизитов счета продавца. Крупные банки размещают на своих сайтах рекомендуемые формулировки для включения в договор. Например, на сайте СберБанка рекомендуемые формулировки есть в разделе "Какие документы нужны для открытия аккредитива" 

Примерная форма договора купли-продажи квартиры

Примерная форма договора купли-продажи квартиры между физическими лицами с использованием кредитных средств

Для открытия аккредитива покупатель должен предъявить паспорт, заявление на открытие аккредитива и проект договора купли-продажи либо предварительный договор. Есть и более удобные способы – например, в СберБанке аккредитив можно открыть онлайн или через мобильное приложение. 

После совершения сделки продавец предъявляет в банк документы, которые подтверждают переход права собственности на жилье, – как правило, это выписка из ЕГРН, где указан новый собственник. 

Здесь есть нюанс, о котором мы уже упоминали: с 1 марта 2023 года в выписке из ЕГРН по общему правилу не указывается ФИО правообладателя объекта недвижимости. Но сделки в настоящее время проходят с электронной регистрацией, и в этом случае выписка из ЕГРН приходит автоматически. При составлении договора купли-продажи стороны могут разрешить банку получать необходимую для проведения расчетов информацию (согласие на раскрытие персональных данных дается через Единый портал госуслуг). Тогда банк получит выписку из ЕГРН как третье лицо. 

Обычно продавец может обратиться в любое отделение банка – не обязательно в то, где открывался аккредитив. На основании предъявленных документов банк перечисляет деньги продавцу на тот счет, который был указан в заявлении на открытие аккредитива и в проекте договора. 

Банк может установить фиксированную стоимость аккредитива либо в процентах от суммы аккредитива. Например, открытие аккредитива без ипотеки в СберБанке стоит всего 2 тыс. руб. независимо от суммы сделки. 

К выбору банка для открытия аккредитива нужно отнестись ответственно и учесть его надежность и удобство процедуры. К примеру, у СберБанка самая широкая сеть банковских подразделений в стране, продавец и покупатель могут прийти в любое из них для открытия и раскрытия аккредитива. Кроме того, у сторон есть возможность провести расчеты полностью удаленно, в электронном виде. Наконец, сотрудники банка предоставят помощь на любом этапе составления договора.

Застраховать титул в страховой компании. Это факультативный шаг, но он дает ряд преимуществ. Фактически это страховка на тот случай, если прежние собственники квартиры оспорят сделку и суд вернет им квартиру. Страховщик выплатит указанную в договоре сумму, если права на квартиру будут утрачены в результате судебного спора. Кроме того, при таком варианте покупатель фактически получает бесплатную юридическую проверку документов – ее в любом случае проведет страховая компания, чтобы оценить свои риски и рассчитать размер страховых взносов. 

Если в квартире живут дети

В случае, когда право собственности или доля в праве собственности на жилье принадлежит ребенку до 18 лет, требуется предварительное согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки. Это правило работает при отчуждении недвижимости как родителями, так и опекунами или попечителями (п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ, ст. 37 ГК РФ). 

К слову, предварительное согласие органа опеки и попечительства будет еще одним условием перевода денег, если для расчетов используется аккредитив. Продавец должен будет предъявить его в банк для раскрытия аккредитива вместе с выпиской из ЕГРН.

Важно, что для сделок по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, обязательно нотариальное удостоверение (ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").