Жилищное строительство: сохранение темпов ввода жилья и планы по повышению его качества

© Lisa_Levsha / Фотобанк Фотодженика

В этом материале

• Специальное нормативное регулирование
• Практические результаты по ключевым направлениям деятельности
• На что нужно обратить особое внимание в 2023 году

Основные направления государственной политики в области жилищного строительства и формирования комфортной и безопасной среды для проживания граждан и целевые показатели, которых необходимо достичь в ближайшие годы, закреплены, в частности, в Указе Президента РФ от 21 июля 2020 г. № 474 "О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года" и национальном проекте "Жилье и городская среда". Среди них – улучшение жилищных условий не менее 5 млн семей ежегодно, увеличение объема жилищного строительства как минимум до 120 млн кв. м в год, повышение качества городской среды в 1,5 раза.

По данным Минстроя России, несмотря на все внешние ограничения, в 2022 году все целевые показатели по ключевым проектам были достигнуты, а некоторые даже значительно превысили прогнозные значения. О наиболее важных результатах и планах развития отрасли строительства и ЖКХ на ближайшую перспективу расскажем далее.

Нормативное регулирование

Как отметил Министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин в ходе правительственного часа в Госдуме 8 февраля, всего в прошлом году в целях корректировки регулирования отношений в сфере строительства и поддержки отрасли в условиях кризиса было принято 17 федеральных законов, 152 акта Правительства РФ и 67 приказов Минстроя России. О некоторых из них портал ГАРАНТ.РУ рассказывал в этой статье. Среди важнейших решений стоит выделить, в частности, следующие.

Субсидирование процентной ставки по кредитам, предоставляемым застройщикам для реализации новых жилищных проектов (Постановление Правительства РФ от 31 марта 2022 г. № 534). Благодаря данной мере поддержки проектного финансирования – принятой, напомним, в условиях действия ключевой ставки 20% – застройщик мог получить кредит по ставке не более 15%, а банк, его выдавший, – возмещение недополученных доходов в виде компенсации 7,5% ставки. Распространялась она на кредитные договоры, заключенные не позднее 15 октября 2022 года (срок был сокращен, изначально предполагалось, что такое субсидирование будет осуществляться по оформленным до 31 декабря 2022 года включительно кредитным договорам).

Сокращение инвестиционно-строительного цикла. Согласно ч. 9.1 ст. 5.2 Градостроительного кодекса с 1 мая 2022 года органам власти запрещено требовать от застройщика представления документов и сведений, которые уже имеются в распоряжении этих органов. С 12 августа прошлого года действует обновленный – сокращенный – исчерпывающий перечень документов, сведений, материалов и согласований, необходимых застройщикам для реализации проектов по строительству объектов капитального строительства (Постановление Правительства РФ от 28 июля 2022 г. № 1348). Таким образом, число административных процедур для застройщика сократилось с 989 до 751. Кроме того, был установлен упрощенный порядок проведения экспертизы проектной документации и определены особенности внесения изменений в проектную документацию, получившую положительное заключение государственной экспертизы, в том числе в связи с заменой строительных ресурсов на аналоги (Постановление Правительства РФ от 2 апреля 2022 г. № 575, Постановление Правительства РФ от 4 апреля 2022 г. № 579). Важно, что действие данного особого регулирования продлено до 31 декабря 2023 года (Постановление Правительства РФ от 29 декабря 2022 г. № 2500). "В этом году предстоит работа по синхронизации экологической, историко-культурной и градостроительной экспертиз – мы продолжаем отрабатывать корректировку Градостроительного кодекса РФ в этой части. Также продолжаем работу над совершенствованием технического регулирования в строительстве и предлагаем принципиально изменить подход к обоснованию проектных решений, отказаться от избыточного набора обязательных требований, внедрить новый механизм обоснования проектных решений – через стандарты организаций в том числе, – рассказал Ирек Файзуллин. – Продолжается работа над цифровизацией строительной отрасли. В прошлом году запущена первая очередь государственной информационной системы градостроительной деятельности, сейчас регионы вводят в эксплуатацию свои системы и интегрируют их в федеральную, и здесь ставится задача сформировать цифровую вертикаль сопровождения всего инвестиционно-строительного процесса. Эту работу мы с регионами предполагаем завершить до конца 2024 года".

Возможность изменения существенных условий, в том числе цены, государственных и муниципальных контрактов, предметом которых является выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объектов капитального строительства либо по сохранению объектов культурного наследия, – при возникновении обстоятельств, влекущих невозможность исполнения контрактов и независящих при этом от их сторон (Постановление Правительства РФ от 16 апреля 2022 г. № 680). Данная возможность сохранена и на 2023 год.

Полный перечень видов поддержки строительной отрасли – в тематическом разделе оперативно обновляемой справки "Антисанкционные меры – 2022-2023" системы ГАРАНТ

Нельзя не отметить, что в прошлом году была принята Стратегия развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства РФ на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года (утверждена Распоряжением Правительства РФ от 31 октября 2022 г. № 3268-р; далее – Стратегия). Она разработана с учетом целого ряда стратегических и программных документов. Руководствоваться положениями Стратегии федеральные органы власти должны будут при реализации государственных программ и иных документов, региональным рекомендовано делать то же самое.

Среди основных социальных эффектов, которые ожидаются по итогам реализации Стратегии, – улучшение жилищных условий за счет повышения доступности жилья и развития жилищно-коммунальной сферы, повышение качества коммунальных услуг, в том числе путем модернизации инфраструктуры, увеличение уровня комфортности городской среды. Ожидаемые экономические эффекты – сокращение сроков и затрат в рамках инвестиционно-строительного цикла (за счет снятия административных барьеров, повышения уровня цифровой зрелости участников отрасли, внедрения новых технологий), увеличение прозрачности и инвестиционной привлекательности отрасли, повышение спроса на отечественную промышленную продукцию в рамках процесса по локализации производства строительных материалов и оборудования для строительства и ЖКХ, увеличение объемов налогов и взносов во внебюджетные фонды за счет роста прибыли организаций и др.

Отмечается в Стратегии среди прочего и необходимость совершенствования системы управления капитальными вложениями в объекты государственной и муниципальной собственности. В том числе – в части перехода к среднесрочному планированию таких вложений, осуществляемых с привлечением средств федерального бюджета, на основании комплексной государственной программы РФ "Строительство". Напомним, соответствующая пятилетняя программа была также утверждена в прошлом году (Постановление Правительства РФ от 30 сентября 2022 г. № 1730). Цели, которые должны быть достигнуты к 2027 году при ее реализации, – увеличение как минимум в 1,5 раза объема ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства, включенных и подлежащих включению в федеральную адресную инвестиционную программу¹, по сравнению с показателями 2022 года, сокращение не менее чем в два раза числа объектов, включенных в федеральный реестр незавершенных объектов капитального строительства.

Перечень социальных, инфраструктурных и других значимых объектов, которые будут построены или модернизированы в 2023-2027 годах с использованием средств федерального бюджета в рамках указанной комплексной программы, утвержден Распоряжением Правительства РФ от 7 февраля 2023 г. № 267-р. В нем – медицинские, образовательные, спортивные учреждения, музеи, транспортная инфраструктура. В том числе главное здание Государственного музея изобразительных искусств имени А.С. Пушкина (запланированы комплексная реконструкция, реставрация и приспособление под современные музейные технологии), Государственная Третьяковская галерея (строительство корпуса на Кадашевской набережной), Санкт-Петербургская государственная консерватория имени Н.А. Римского-Корсакова (реконструкция и реставрация основного здания) и многие другие.

Ключевые направления деятельности: практические результаты

На реализацию мероприятий, предусмотренных нацпроектом "Жилье и городская среда", в прошлом году из федерального бюджета было направлено 258,5 млрд руб., при этом кассовое исполнение составило 99,9%, отметил Ирек Файзуллин (данные Счетной палаты РФ это подтверждают).

Среди результатов в первую очередь отмечается объем ввода жилья – 102,7 млн кв. м, это очередной рекорд. В 2021 году этот показатель составил 92,6 млн кв. м. Сохранять такие темпы жилищного строительства помогает, по словам министра, ведущаяся регионами работа по вовлечению в оборот земельных участков и наращиванию градостроительного потенциала территорий. В этом году положительная динамика сохраняется: по данным Минстроя России², в январе было введено уже 12,2 млн кв. м – на 18% больше, чем в январе прошлого года. Отслеживать реализацию проектов по строительству жилья позволяет, напомним, единая информационная система жилищного строительства (размещена по адресу: наш.дом.рф, оператором является Единый институт развития в жилищной сфере – АО "ДОМ.РФ").

А вот показатели по ипотечному кредитованию в прошлом году снизились: число выданных кредитов составило 1,3 млн, общая сумма – 4,8 трлн руб. В 2021 году было выдано 1,9 млн кредитов на 5,7 трлн руб. Тем не менее прошлогодние значения все равно превышают показатели, содержащиеся в паспорте нацпроекта (актуальная версия размещена на сайте Минстроя России: minstroyrf.gov.ru/docs/221887/) – согласно ему в 2022 году объем ипотечных жилищных кредитов должен был составить 4 трлн руб.

Напомним, нацпроект предусматривает постепенное увеличение объема ипотечного кредитования при снижении среднего уровня процентной ставки по ипотечным кредитам. Поэтому ключевыми с точки зрения поддержки отрасли в этом направлении стали прошлогодние решения о продлении и расширении ряда ипотечных программ. Так, до 1 июля 2024 года продлено действие программы льготной ипотеки – до этой даты может быть заключен кредитный договор (Постановление Правительства РФ от 28 декабря 2022 г. № 2485; далее – Постановление № 2485). Ставка по кредиту – не более 8%, максимальный размер кредита – 30 млн руб., если в ипотеку покупается жилье в Москве, Санкт-Петербурге, Московской или Ленинградской области, 15 млн руб. – если в остальных субъектах РФ. Однако субсидируется государством до 8% ставка только в части кредита, не превышающей 12 млн и 6 млн руб. соответственно, для оставшейся суммы процентная ставка будет иной. Всего в 2022 году, по данным Минстроя России, на таких условиях было выдано 285,1 тыс. кредитов на сумму около 1,28 трлн руб.

Также Постановлением № 2485 были скорректированы условия предоставления так называемой семейной ипотеки: теперь для ее получения сроки рождения детей не имеют значения – если у лица, оформляющего ипотеку, на дату заключения договора есть двое детей младше 18 лет, он вправе воспользоваться этой программой и получить кредит по ставке 6%. Размеры субсидируемых таким образом кредитов и их максимальные суммы – такие же, как в программе льготной ипотеки, – они были указаны выше. В прошлом году в рамках данной программы было оформлено 169,3 тыс. кредитов на сумму 792,3 млрд руб.

Временные рамки реализации программы, позволяющей многодетным семьям получать по 450 тыс. руб. для погашения долга по ипотеке, расширены. Получить такую выплату смогут те граждане, у которых третий ребенок родится до конца 2023 года, а не 2022, как предусматривалось ранее. А кредит, погашение которого предполагается за счет этой выплаты, может быть оформлен до 1 июля 2024 года (Постановление Правительства РФ от 29 сентября 2022 г. № 1722). В прошлом году объем таких выплат составил 84,1 млрд руб., использованы они были для погашения долга по 188,3 тыс. кредитам.

До конца 2030 года продлено действие программы "Дальневосточная ипотека" (Постановление Правительства РФ от 30 ноября 2022 г. № 2182). Ставка по таким льготным кредитам – 2%, максимальный размер кредита – 6 млн руб. Объем такой ипотеки в прошлом году составил 110 млрд руб. (по 24,5 тыс. кредитов).

Программа сельской ипотеки, которая должна была завершиться 31 декабря 2022 года, стала бессрочной (Постановление Правительства РФ от 18 августа 2022 г. № 1437). Ставка по оформляемым по ней кредитам – не более 3%. В прошлом году было выдано 12,7 тыс. кредитов на сумму 33,3 млрд руб. Кстати, именно по данной программе отмечается наиболее значительный спад по сравнению с 2021 годом, в течение которого было оформлено 52 тыс. таких кредитов объемом 99,9 млрд руб.

Кроме того, напомним, в прошлом году начала действовать программа льготной ипотеки для IT-специалистов (Постановление Правительства РФ от 30 апреля 2022 г. № 805). Ставка – до 5% годовых, размер субсидируемой таким образом суммы кредита – 18 млн руб. в городах-миллионниках, 9 млн руб. – в остальных населенных пунктах, максимальный размер кредита – 30 млн и 15 млн руб. соответственно. В прошлом году было выдано уже 5,7 тыс. таких кредитов на сумму 52,4 млрд руб.

Подробную информацию обо всех действующих в России льготных ипотечных программах, в том числе о запущенной в этом году программе для жителей новых субъектов РФ, можно найти в подготовленной экспертами компании "Гарант" тематической справке.

Строительство нового жилья и необходимой инфраструктуры осуществляется, напомним, в том числе в рамках комплексного развития территорий (КРТ). По данным Минстроя России, 828 территорий площадью более 26,5 тыс. гектаров рассматриваются в качестве тех, где может быть применен механизм КРТ. По состоянию на начало февраля было заключено 206 договоров о КРТ, выдано 72 разрешения на строительство. "К примеру, в Ростовской области в рамках КРТ планируется построить 1,5 млн жилья, пять школ, десять детских садов, шесть физкультурно-оздоровительных комплексов, четыре объекта здравоохранения, – рассказал Ирек Файзуллин. – Сейчас мы с депутатами, профильным комитетом [Комитетом Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. – ГАРАНТ.РУ] отрабатываем вопросы внесения в законодательство о КРТ изменений, которые позволят использовать ранее утвержденную проектно-сметную документацию по планировке территорий, проектировать новые объекты одновременно с изъятием существующих и выносить на торги смежные участки КРТ с разными видами разрешенного использования".

С опережением плановых сроков, по словам министра, реализуется расселение аварийного жилья: в 2022 году было переселено 187,8 тыс. человек из более чем 3 млн кв. м такого жилья. Текущую программу – предполагающую расселение граждан из жилищного фонда, признанного аварийным по состоянию на 1 января 2017 года, – завершили уже 12 регионов: Санкт-Петербург, Севастополь, Сахалинская, Саратовская, Магаданская области, Кабардино-Балкарская, Карачаево-Черкесская, Чеченская республики, республики Дагестан, Адыгея, Калмыкия, Камчатский край. 39 субъектов РФ намерены завершить ее в 2023 году, то есть на год раньше плана. Всего, напомним, согласно федеральному проекту "Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда" (входит в нацпроект "Жилье и городская среда") в 2019-2024 годах более 500 тыс. человек должны быть переселены из 9 млн кв. м аварийного жилищного фонда. Важно отметить, что девять регионов уже начали новую программу – по расселению граждан из жилья, признанного аварийным после 1 января 2017 года. Как отмечается в Стратегии, объем жилищного фонда, признанного аварийным за период с 1 января 2017 до 1 января 2022 года, составляет 14,4 млн кв. м, в нем проживают около 800 тыс. человек. Как видно, темпы увеличения аварийного фонда выше темпов его расселения, поэтому процесс переселения из него людей, очевидно, должен ускоряться.

Не менее важными являются вопросы, связанные с капитальным ремонтом многоквартирных домов (МКД). По словам Ирека Файзуллина, в прошлом году было отремонтировано 53,7 тыс. МКД, что позволило улучшить жилищные условия для 8 млн человек. "Это больше, чем в 2021 году, но мы считаем, что, конечно, недостаточно. Сегодня мы продолжаем работу над совершенствованием законодательства в части управления многоквартирными домами. Утверждены новые методические рекомендации по составу работ при проведении капитального ремонта [соответствующий Приказ Минстроя России от 29 декабря 2022 г. № 1159/пр вступит в силу с 1 марта 2023 года. – ГАРАНТ.РУ], установлен порядок осуществления госконтроля за соблюдением региональными операторами законодательных требований при проведении капитального ремонта. Продолжается работа по введению права регионов определять очередность работ с учетом результатов обследования домов. Также совместно с профильным комитетом Госдумы работаем над созданием института гарантирующих управляющих компаний, что позволит обеспечить непрерывную эксплуатацию многоквартирных домов", – отметил министр.

В прошлом году были улучшены жилищные условия 30,8 тыс. семей из тех категорий, которые имеют право на обеспечение жильем за счет бюджетных средств: молодые семьи, дети-сироты, инвалиды, ветераны, граждане, пострадавшие в результате радиационных аварий и катастроф, лица, выезжающие из районов Крайнего Севера и др. Из федерального бюджета на это было направлено 42 млрд руб., из региональных – более 12 млрд руб.

Стоит отметить, что в 2022 году началось формирование единого реестра граждан, перед которыми у государства имеются жилищные обязательства, к концу года в него были внесены сведения о 270 тыс. семей. Как отмечается в Письме Минстроя России от 13 января 2022 г. № 584-ЮГ/16, начиная с 2023 года распределение между регионами средств федерального бюджета на реализацию мероприятий госпрограммы "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации" в части обеспечения нуждающихся граждан жильем будет осуществляться на основании сведений из этого реестра. Поэтому региональным органам власти необходимо обеспечить внесение в него и постоянную актуализацию данных о гражданах – участниках этой программы.

На постоянном контроле у министерства находится также вопрос обеспечения защиты прав граждан – участников долевого строительства. За 2022 год 15,7 тыс. человек получили денежное возмещение в соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ на сумму более 55 млрд руб., еще для 13,1 тыс. граждан жилье было достроено.

Крайне важная и сложная задача – модернизация коммунальной инфраструктуры. По данным Минстроя России, протяженность сетей теплоснабжения в стране составляет 166,8 тыс. км, водоснабжения – 573,8 тыс. км, водоотведения – 199,3 тыс. км. Ежегодно ветшает 3% сетей, а заменяется 1-2%. Доля линейных объектов, которые на сегодняшний день нуждаются в замене, – 42%.

На обновление коммунальной инфраструктуры, которое осуществляется в рамках разных проектов, из федерального бюджета в прошлом году было выделено 170 млрд руб., рассказал Ирек Файзуллин. В рамках реализации федерального проекта "Чистая вода" (входит в нацпроект "Жилье и городская среда") построено 363 объекта, федерального проекта "Оздоровление Волги" (входит в нацпроект "Экология") – 24. За счет средств Фонда национального благосостояния было построено 45 объектов, проектирование и строительство более 318 объектов ведется за счет инфраструктурных бюджетных кредитов.

Стоит отметить, что в этом году была запущена новая программа модернизации коммунальной инфраструктуры на 2023-2027 годы, регионы будут реализовывать ее по своим пятилетним комплексным программам – сейчас идет процесс их утверждения Правительственной комиссией по региональному развитию в РФ³. В ближайшие два года на реализацию программы из федерального бюджета планируется выделить 130 млрд руб.

На что нужно обратить особое внимание в 2023 году

Все показатели нацпроекта "Жилье и городская среда" в прошлом году были достигнуты или даже перевыполнены, кассовое исполнение составило почти 100% сводной бюджетной росписи – 258,4 млрд руб., подтвердила в ходе правительственного часа в Госдуме аудитор Счетной палаты РФ Наталья Трунова. Тем не менее несколько проблемных моментов в реализации нацпроекта палата выделила.

1. Три показателя были достигнуты благодаря тому, что в декабре 2022 года их плановые значения были снижены. Это средний уровень процентной ставки по ипотечным кредитам, количество построенных и модернизированных объектов питьевого водоснабжения и доля городского населения, обеспеченного качественной питьевой водой из систем централизованного водоснабжения.
2. Из 102,7 млн кв. м введенного жилья (план по вводу в прошлом году перевыполнен на 128%) более 56% – индивидуальные жилые дома, а для этого сектора предусмотрено значительно меньше мер господдержки, чем для МКД. В 19 регионах доля объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) превышает 70%, а данных об обеспечении территорий ИЖС необходимой инфраструктурой практически нет.
3. Фиксируются проблемы с качественными характеристиками вводимого жилья в секторе МКД, в том числе – с обеспечением новых домов социальной инфраструктурой. "Наши проверки показывают, что даже на успешных территориях комплексного освоения, где строительство социальных объектов синхронизировано со строительством жилья, мест в учреждениях социальной сферы недостаточно", – подчеркнула Наталья Трунова.

Счетная палата РФ подготовила рекомендации по устранению этих проблем. В них, в частности, отмечается необходимость дифференцирования господдержки жилищного сектора с учетом приоритетов пространственного развития и социально-экономического развития регионов, а также установления требования соответствия стандарту комплексного развития территорий для проектов, поддерживаемых в рамках механизмов инфраструктурного меню, программы "Стимул".

Тема обеспеченности социальной инфраструктурой сейчас активно обсуждается в Госдуме. По словам ее председателя Вячеслава Володина, не во всех регионах при реализации проектов, предусматривающих обязательное создание социальной инфраструктуры при застройке, в том числе по комплексному развитию территорий, это требование соблюдается. "В итоге дома строятся, деньги на них зарабатываются, а жить в микрорайонах, где ведется так называемая комплексная застройка территории, невозможно. Почему? Школы нет, садика нет, поликлиники нет, парка нет, спортивных и досуговых учреждений нет… Надо продумать, как нам все-таки обеспечить стандарты, чтобы люди у нас не были брошены на этих пустырях, где они получают жилье, особенно в рамках переселения из ветхого, аварийного, где дают жилье многодетным, детям-сиротам без всей этой социальной инфраструктуры. Процветает точечная застройка в городах, опять же берут участок, строят многоэтажку, но рядом находящаяся школа не может принять ребятишек, потому что она переполнена, поликлиника не может принять больных – тоже переполнена. Нам надо обязательно зафиксировать, чтобы только при условии наличия мест в школе, в поликлинике, в садике выдавалось разрешение на жилую застройку в существующих микрорайонах, а там, где комплексная застройка территории предусматривает такую возможность в рамках реализации проекта, – только при условии параллельного ввода объектов социальной сферы. Другие разговоры бесполезны, потому что у нас субъекты РФ по-разному строят свою политику в этой части, и часто из-за разного подхода страдают люди", – заявил спикер.

Депутаты, в свою очередь, выделили целый ряд вопросов, требующих обсуждения и выработки решений, в том числе нормативных. Среди них: импортозамещение строительной, коммунальной и специализированной техники и оборудования, усиление ответственности ресурсоснабжающих организаций в части реализации инвестиционных программ, реализация на территории новых регионов до стабилизации обстановки не льготных ипотечных программ, а обеспечения наемным жильем, построенным специально для социального использования, и др.

***

Несмотря на значительные успехи, которые подтверждаются реальными цифрами, проблем и в сфере строительства, и тем более в ЖКХ пока хватает. "Нас ждет десятилетка перестройки. Предыдущий рывок в строительстве жилья был сделан в хрущевские времена, эти дома отживают свой срок, сети основные тоже были проложены тогда же. Нам придется все менять, то есть, по сути, перестраивать наши города в горизонте ближайших десяти лет", – уверен председатель Комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Пахомов. Говоря о планах на более близкую перспективу, а именно на 2023 год, руководитель профильного комитета отметил, что предстоит большая работа по созданию единых стандартов по управлению МКД, формированию цифровой вертикали сопровождения инвестиционно-строительного цикла, развитию механизмов энергоэффективности и учета ресурсов.  

______________________________

¹ Информация о Федеральной адресной инвестиционной программе (ФАИП), в том числе о программе на 2023 год и на плановый период 2024 и 2025 годов размещена на специально созданном информационном ресурсе faip.economy.gov.ru.
² Сведения размещены на официальном сайте Минстроя России (www.minstroyrf.gov.ru/press/za-yanvar-2023-goda-v-rossiyskoy-federatsii-vvedeno-12-2-mln-kv-m-zhilya/).
³ Соответствующая информация размещена на официальном сайте Правительства РФ (government.ru/news/47596/).