(1).jpg)
Строительство: меры поддержки и текущее состояние отрасли
 |
В этом материале:
Меры поддержки сферы строительства в текущих условиях сами представители отрасли называют беспрецедентными. Правда, некоторые из них отмечают, во-первых, сложности с практическим применением этих мер, во-вторых, тот факт, что оказываемая поддержка направлена все-таки на поддержание спроса на недвижимость в ближайшей перспективе, но не на долгосрочное развитие отрасли. Посмотрим, что предусмотрено уже введенными мерами и каких еще решений органов власти ждут представители профессионального сообщества.
Особенности регулирования и принятые меры поддержки
В первую очередь стоит напомнить о том, что в 2022 году действует особое законодательное регулирование в сфере земельных отношений и градостроительной деятельности – для этого в принципе предусмотрена возможность устанавливать соответствующие особенности не только Земельным кодексом и Градостроительным кодексом, но и другими федеральными законами (ст. 2 Федерального закона от 14 марта 2022 г. № 58-ФЗ, п. 2 ст. 4 Федерального закона от 8 марта 2022 г. № 46-ФЗ; далее – Закон № 58-ФЗ, Закон № 46-ФЗ соответственно).
Так, в частности, ст. 7 Закона № 58-ФЗ устанавливаются особенности подготовки проектов изменений в генеральные планы поселений или городских округов, правила землепользования и застройки – она может осуществляться одновременно с разработкой документации по планировке территории. Также предусмотрен специальный срок – один месяц – для согласования проекта генерального плана или документа о внесении в него изменений с уполномоченным органом власти или местного самоуправления и такой же срок для проведения общественных обсуждений или публичных слушаний по проектам генеральных планов, правил землепользования и застройки, планировки, межевания территории. Кроме того, закреплена возможность установления нормативными актами Правительства РФ и региональных органов власти случаев утверждения перечисленных проектов документов и внесения в них изменений без проведения общественных обсуждений или публичных слушаний.
Допускается возведение не являющихся линейными объектов капитального строительства на смежных земельных участках – правила выдачи разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию таких объектов утверждены Постановлением Правительства РФ от 6 апреля 2022 г. № 603.
В этом году разрешено устанавливать льготную арендную плату – вплоть до 1 руб. – по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, – случаи, в которых такой размер платы может быть предусмотрен на срок до года, определяют Правительство РФ – для федеральной собственности, органы власти субъектов РФ – для региональной собственности и участков, собственность на которые не разграничена, органы местного самоуправления – для муниципальной собственности (ч. 2 ст. 8 Закона № 58-ФЗ).
До 1 марта 2023 года арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться к арендодателям с требованием о продлении договоров аренды этих участков на срок до трех лет. Заключить соответствующее дополнительное соглашение к договору аренды арендодатель обязан без проведения торгов в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора. Наличие задолженности по арендной плате не является основанием для отказа в продлении договора аренды земельного участка, не продлевается договор только в случае, когда на момент обращения арендатора срок действия договора аренды истек, арендодатель обратился в суд с требованием о расторжении договора либо имеются сведения о выявленных в рамках земельного надзора и неустраненных нарушениях при использовании участка (ч. 3 ст. 8 Закона № 58-ФЗ).
Скорректирована процедура проведения правовой экспертизы при осуществлении кадастрового учета или государственной регистрации прав на здания и сооружения: установлено, что Росреестр не проверяет наличие правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположено здание или сооружение, введенное в эксплуатацию, а также соответствие этого здания или сооружения виду разрешенного использования земельного участка и установленным в его отношении ограничениям прав на землю (п. 2 ст. 6 Закона № 58-ФЗ).
Участникам долевого строительства предоставлено право ходатайствовать о продлении срока условного депонирования денежных средств (периода, на который средства участников долевого строительства вносятся на счет эскроу) – установленный ч. 4 ст. 15.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ шестимесячный срок может быть продлен, но не более чем на два года (ст. 3 Закона № 58-ФЗ). Данное правило, которое, стоит подчеркнуть, применяется к договорам участия в долевом строительстве, заключенным до 14 марта, то есть до момента вступления в силу Закона № 58-ФЗ, позволит, по мнению Минстроя России, обеспечить финансовую стабильность застройщиков и гарантировать участниками долевого строительства получение жилья.
На год – до 1 января 2023 года – продлена возможность предоставления займов членам саморегулируемых организаций (СРО) за счет средств компенсационного фонда таких организаций, так что строительные компании, проектировщики, организации, выполняющие инженерные изыскания, могут ею воспользоваться (п. 1 ст. 4 Закона № 46-ФЗ).
Кроме того, Правительство РФ, реализуя предоставленные ему в соответствии со ст. 18 Закона № 46-ФЗ полномочия, уже утвердило на 2022 год особенности:
разрешительных режимов в сфере строительства. Предусмотрено продление на два года срока действия квалификационных аттестатов на право подготовки заключений экспертизы проектной документации или результатов инженерных изысканий, срок действия которых истекает в период с 14 марта 2022 года по 31 декабря 2023 года (Приложение № 5 к Постановлению Правительства РФ от 12 марта 2022 г. № 353);
подтверждения пригодности новых материалов, изделий, конструкций и технологий для применения в строительстве (Приложение № 21 к Постановлению Правительства РФ от 12 марта 2022 г. № 353). На текущий год установлен особый порядок выдачи технических свидетельств о пригодности новой продукции – им, в частности, допускается включение в обосновывающую документацию результатов испытаний строительных ресурсов, проведенных в лабораториях третьих стран, а также документов, подтверждающих допустимость применения ресурсов в строительстве на территории иностранных государств. Сроки действия ранее выданных свидетельств о пригодности новой продукции для применения в строительстве, истекающие в период с 21 апреля по 31 декабря текущего года, продлеваются на два года;
подготовки, согласования, утверждения и продления сроков действия документации по планировке территории, градостроительных планов земельных участков, выдачи разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства (Постановление Правительства РФ от 2 апреля 2022 г. № 575). Предусмотрено, в частности, продление на год сроков действия разрешений на строительство объектов капитального строительства, истекающих в период с 13 апреля по 1 августа текущего года. Также разрешено проводить оценку соответствия проектной документации требованиям, действовавшим на дату выдачи градостроительного плана земельного участка или утверждения проекта планировки территории, на основании которых эта документация была подготовлена, даже в случае истечения полутора лет с даты выдачи градостроительного плана или утверждения проекта планировки – при условии, что данный срок истек в период с 13 апреля 2022 по 1 января 2023 года. По общему правилу, напомним, после истечения полутора лет с момента выдачи градостроительного плана или утверждения проекта планировки подготовленная на их основании проектная документация оценивается уже на соответствие требованиям, которые действуют на дату ее поступления на экспертизу. Кроме того, на год продлевается срок использования указанной в градостроительном плане информации для подготовки проектной документации, выдачи разрешения на строительство и внесения в него изменений, если данный срок, который по общему правилу составляет три года со дня выдачи плана (ч. 10 ст. 57.3 Градостроительного кодекса РФ), истекает в период с 13 апреля текущего года до 1 января 2023 года;
внесения изменений в проектную документацию с связи с заменой строительных материалов на аналоги (Постановление Правительства РФ от 4 апреля 2022 г. № 579). Определено, что если в результате такой замены сметная стоимость строительства увеличилась не более чем на 30% и не стала составлять свыше 100 млн руб., то государственную экспертизу проектной документации в отношении внесенных изменений можно не проводить. Если же после замены строительных ресурсов сметная стоимость строительства выросла более чем на 30% и превышает 100 млн руб., повторная государственная экспертиза проектной документации проводится в части проверки достоверности определения сметной стоимости строительства. Кроме того, документом установлен перечень случаев, в которых при проведении экспертизы проектной документации не требуется отдельной государственной экологической и историко-культурной экспертизы. "Для объектов, имеющих приоритетное значение, проверка соблюдения экологических требований и требований в области сохранения объектов культурного наследия будет обеспечена в рамках государственной экспертизы проектной документации. Фактически речь идет о слиянии рабочих процессов, которые ранее велись отдельно и занимали много времени. Это нововведение коснется строительства объектов транспортной и коммунальной инфраструктуры, строек в Арктической зоне, а также сооружений, возводимых в рамках национальных проектов", – отмечается в описании данной меры поддержки на официальном сайте Правительства РФ;
применения финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве (Постановление Правительства РФ от 26 марта 2022 г. № 479). Так, с 29 марта по 31 декабря текущего года не начисляются неустойки за нарушение срока внесения платежа по договору долевого участия (ДДУ) и срока передачи объекта долевого строительства, а также штрафы и пени, которые уплачиваются на основании законодательства о защите прав потребителей в пользу граждан – участников долевого строительства в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по ДДУ, заключенным для личных – не связанных с предпринимательской деятельностью – нужд. Также в течение данного срока не начисляются проценты за пользование денежными средствами, которые застройщик должен заплатить участнику долевого строительства при расторжении ДДУ (в соответствии с ч. 2 и ч. 6 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"). И наконец, при определении размера убытков, которые, помимо неустоек и пеней по ДДУ, должна возместить сторона, не исполнившая или исполнившая ненадлежащим образом свои обязательства по договору, другой стороне, не учитываются убытки, причиненные в течение указанного выше срока. По требованиям об уплате процентов или применении каких-либо из перечисленных санкций к застройщику, заявленным до 29 марта, предоставляется отсрочка до 31 декабря текущего года включительно. Предъявленные к исполнению после 29 марта исполнительные листы с такими требованиями не исполняются банками, осуществляющими обслуживание счетов застройщика, до конца года. Также на указанный период приостанавливается внесение в единый реестр проблемных объектов МКД или иной недвижимости, в отношении которых сроки завершения строительства или передачи объекта участнику долевого строительства по зарегистрированному ДДУ нарушены более чем на шесть месяцев. Такие объекты смогут быть включены в реестр после 1 января 2023 года, если основания для такого включения сохранятся. При этом нужно обратить внимание, что если МКД или иной объект недвижимости включен в единый реестр проблемных объектов по состоянию на 1 апреля текущего года, в отношении его застройщика не действует мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям кредиторов (п. 2 Постановления Правительства РФ от 28 марта 2022 г. № 497).
Полный перечень видов поддержки строительной отрасли – в тематическом разделе оперативно обновляемой справки "Антисанкционные меры – 2022" системы ГАРАНТ
Стоит напомнить, что в этом году снова допускается изменение существенных условий государственных и муниципальных контрактов, предметом которых является выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства либо по сохранению объектов культурного наследия, в связи с существенным увеличением цен на строительные материалы – при условии, что в результате срок исполнения и цена контракта изменятся не более чем на 30%. Сделать это можно будет для контрактов, заключенных до 31 декабря текущего года. При этом с поставщиков (подрядчиков, исполнителей), не исполнивших обязательства по контрактам в связи с ростом цен на стройматериалы, списываются неуплаченные неустойки за период с даты заключения контракта до даты представления поставщиком, исполнителем или подрядчиком предложения об изменении существенных условий контракта (Постановление Правительства РФ от 23 марта 2022 г. № 439).
МНЕНИЕ
Александр Ломакин, первый заместитель Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ:
"Не стоит забывать и о тех практических мерах поддержки отрасли, которые были запущены заблаговременно. Одна из них – инфраструктурное меню. Это набор финансовых инструментов, которые позволяют регионам реализовывать необходимые проекты по строительству социальных объектов, улично-дорожных сетей, многофункциональных комплексов, тепличных комплексов в аграрных регионах, покупке общественного транспорта и т. д. Почти все, что генерировало бы дополнительные налоговые и неналоговые внебюджетные эффекты, стимулировало создание новых рабочих мест, строительство жилья, можно реализовывать с помощью федерального проекта "Инфраструктурное меню"1.
Проект обеспечен деньгами: в настоящее время только на инфраструктурные бюджетные кредиты выделяется 1 трлн руб. [как отмечается на официальном сайте Минстроя России, это общий объем средств на выдачу регионам в 2022-2025 годах таких кредитов по ставке не более 3% годовых сроком до 15 лет. При этом предполагается привлечь более 10 трлн руб. внебюджетных средств. Выдача соответствующих инфраструктурных бюджетных кредитов обеспечит, по прогнозам министерства, ввод более 130 млн кв. м жилья и создание более 520 тыс. рабочих мест. – ГАРАНТ.РУ]. Еще 150 млрд руб. – это средства Фонда национального благосостояния, которые идут через Фонд содействия реформированию ЖКХ на модернизацию инженерных сетей [в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 2 февраля 2022 г. № 87. – ГАРАНТ.РУ], 150 млрд руб. – облигации ДОМ.РФ, направленные на поддержку застройщиков, 300 млрд руб. – средства ВЭБ.РФ, которые направлены на поддержку крупных инфраструктурных проектов. Все это помогает в регионах стройку не останавливать, а развивать.
Еще одна антикризисная мера – комплексное развитие территорий. Это градостроительный инструмент, который позволяет регионам развивать те территории, которые долгое время находились в запущенном состоянии. Регионы довольно активны в его освоении – более 150 млн кв. м градостроительного потенциала сейчас уже отработано2. Работа продолжается: выбираются через конкурсы юридические лица, которые будут развивать ту или иную территорию, утверждается градостроительная документация – этот процесс не остановился. Это тоже дает региональным строителям уверенность в том, что в ближайшие годы у них будет работа".
______________________________
1 С паспортом федерального проекта "Инфраструктурное меню" можно ознакомиться на официальном сайте Минстроя России (www.minstroyrf.gov.ru/docs/139872/).
2 Узнать, в каких регионах уже реализуются договоры о комплексном развитии территории, можно на официальном сайте Правительства РФ (government.ru/news/45311/).
Как сообщил Александр Ломакин в ходе организованного газетой "Ведомости" III Российского форума по инновациям в недвижимости, Минстрой России разработал еще ряд мероприятий, направленных на поддержку строительной отрасли, и сейчас они находятся в процессе согласования с другими заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.
Кредитные программы для застройщиков и покупателей недвижимости
Среди финансовых антикризисных мер поддержки строительной отрасли отдельно стоит остановиться на специальных кредитных программах, запущенных как для компаний, занимающихся жилищным строительством, так и для организаций, строящих коммерческую недвижимость.
Так, до 15% субсидируются ставки по кредитам, выданным в целях реализации проектов жилищного строительства, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 30 апреля 2020 г. № 629. Для реализации этой программы в текущем году из резервного фонда Правительства РФ выделяется 35 млрд руб., что позволит софинансировать создание до 1 апреля 2024 года 18,5 млн кв. метров жилья, не менее 5,5 млн кв. м из которых должно быть введено в эксплуатацию до указанной даты (Распоряжение Правительства РФ от 9 апреля 2022 г. № 818-р). Список банков, в которых можно получить такие льготные кредиты, размещен на сайте кабинета министров, в нем – 26 кредитных организаций (government.ru/sanctions_measures/measure/58/).
Около 7,15 млрд руб. будет выделено в этом году из федерального бюджета на субсидирование ставок по кредитам, выданным системообразующим организациям в сфере строительства коммерческой недвижимости и входящим в их группы компаний организациям на реализацию инвестиционных проектов (Распоряжение Правительства РФ от 28 апреля 2022 г. № 1046-р). Условия соответствующей кредитной программы пока не утверждены, однако, судя по данным с сайта Правительства РФ (government.ru/sanctions_measures/measure/107/), она позволит системообразующим строительным компаниям получать кредиты для реализации инвестпроектов по ставке не выше 11% годовых размером до 10 млрд руб. для одной организации или 15 млрд руб. для группы компаний.
Поскольку в последние годы существенное влияние на формирование спроса на жилье оказывает ипотека, обеспечению доступности ипотечных программ в условиях кризиса уделяется особое внимание. В связи с этим нельзя не упомянуть о том, что ставка по льготной ипотеке, установленная в апреле на уровне 12%, с 1 мая снижена до 9% (Постановление Правительства РФ от 30 апреля 2022 г. № 806). Суммы кредитов на покупку квартиры в новостройке, строительство частного дома или приобретение участка для его постройки, которые субсидируются по такой ставке, остались прежними: 12 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей, 6 млн руб. – для всех остальных регионов. Однако теперь программу льготной ипотеки можно сочетать с другими льготными или рыночными ипотечными программами. То есть в пределах указанных сумм ставка будет равняться 9%, а по оставшейся части кредита она может быть иной – соответствующей условиям второй программы. Такое сочетание разных ипотек будет возможно для оформленных после 1 мая кредитов размером до 30 млн руб. в указанных выше четырех регионах и до 15 млн руб. – во всех остальных.
На субсидирование кредитов по программе льготной ипотеки в этом году выделяется около 33,4 млрд руб. из федерального бюджета, предполагается, что это поможет улучшить жилищные условия не менее чем 46 тыс. граждан РФ.
Текущее состояние рынка недвижимости
Минстрой России, оценивая положение строительной отрасли в целом и рынка недвижимости в частности, в первую очередь обращает внимание на жилищное строительство. Что неудивительно, учитывая установленные национальным проектом "Жилье и городская среда" целевые показатели по вводу жилья, которые в условиях кризиса не корректировались. По словам Александра Ломакина, принятые антикризисные меры пока позволяют даже опережать рекордные показатели 2021 года: за четыре месяца этого года введено в эксплуатацию более 37 млн кв. м жилья – на 58% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Однако девелоперы заявляют о существенном снижении спроса на жилье, в том числе приобретаемое в ипотеку, этой весной. "В четыре раза в апреле снизилось количество выданных ипотечных кредитов, несмотря на льготную ставку 12%. Сейчас (в мае) спрос на ипотеку у нас упал на 50%. И нужно понимать, что сделки сейчас заключают клиенты мартовские, новые все замерли. Потому что сначала льготная ипотека была по ставке 12%, через месяц ставка стала 9%. Банки еще по 12% не начали выдавать, а уже 9%. Клиенты просто выжидают, смотрят, что будет дальше: какие еще дополнительные меры поддержки ипотеки будут приняты, как отреагируют девелоперы. Так что реальный живой спрос в мае 2022 года близок к нулю, – сообщил управляющий партнер группы "Родина" Владимир Щекин. – Чтобы этого не было, нужно, чтобы все меры, которые на федеральном или региональном уровне принимаются, быстро имплементировались и запускались. И здесь нашими партнерами де-факто и по законодательству являются банки".
При этом представители отрасли обращают внимание на необходимость поддержки создания социальной инфраструктуры – а на нее девелоперы в последние годы делали акцент при создании новых "тематических" жилых кварталов. Например, группа "Родина" строит в Москве спортивно-оздоровительный кластер, в котором соотношение спортивной, общественной инфраструктуры и жилой составляет 7 га / 2 га (при этом общий объем жилья – 106 тыс. кв. м, инфраструктуры – 40 тыс. кв. м). "В продажу его еще не вывели, но с этим проектом все хорошо: кредиты получены, банк по нему – АО "ДОМ.РФ". Но если бы мы хотели аналогичный проект запустить сейчас, такое количество спортивной инфраструктуры банки бы не профинансировали. Сейчас банки говорят: "Вы строите жилье, спортивную инфраструктуру будете строить потом, – подчеркнул Владимир Щекин. – Поэтому точно нужны меры поддержки по социальной инфраструктуре, потому что она будет страдать – сейчас будет "выгоняться" просто жилье: 120 млн кв. м заявлены нацпроектом, их нужно достигать".
Стоит отметить, что регионами и муниципалитетами уже предпринимаются меры, для того чтобы при строительстве жилья создавалась необходимая социальная инфраструктура в достаточном объеме. В Москве, например, используется такой инструмент, как заключение Комитетом по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) договоров о создании социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры с застройщиками. "В них содержатся обязательства по строительству и передаче объекта социальной инфраструктуры в том виде, той комплектности и той площади, которые нужны городу по технологическому заданию, согласованному с отраслевым органом власти: Департаментом образования и науки Москвы, Департаментом здравоохранения и т. д. Сейчас новые проекты, которые выходят в реализацию, обязательно должны быть с таким договором, если создается данная инфраструктура. И представление такого договора в банк является для банка обязательством застройщика, и в таком случае объекты финансируются, – рассказала заместитель председателя Москомстройинвеста Карина Малхасян. – Мы с банками наладили работу: если видим, что по социальной инфраструктуре идет отставание, говорим, что есть обязательство застройщика перед городом построить и передать объект в определенный срок, и по таким объектам финансирование восстанавливается".
Кроме того, девелоперы отмечают, что сейчас самое подходящее время для принятия решений, позволяющих не просто поддержать отрасль в период кризиса, но и создать условия для ее развития в долгосрочной перспективе.
МНЕНИЕ
Александр Ручьёв, президент группы компаний "Основа":
"Мы в первую очередь должны беспокоиться о локализации производства и об устойчивом спросе. Пока принятые меры поддержки – косметические, они не могут вызвать рост отрасли, они могут только поддержать ее на плаву. Сейчас нужно много времени проводить в банках, которые проверяют проект, например, по такому критерию, как возможное падение спроса на 50%. Мы спокойно можем реализовывать проекты, которые начали раньше, прошли по стрессовому сценарию с тремя новыми. Но далеко не все проекты по этим стресс-тестам проходят – именно падение спроса в два раза не все выдерживают. И это у тех застройщиков, у которых есть большой собственный капитал, а что говорить про региональных? Вот поэтому в том числе отрасль не может даже с принятыми мерами поддержки активно развиваться. Банки "правят миром", банки должны поверить в проект – эта риторика должна измениться. Наверное, все-таки покупатель должен понять, чего он хочет, а девелоперы должны исполнить его желание.
Яркие кварталы с досуговой инфраструктурой будут сейчас локальным трендом, но надолго его не хватит. Поэтому одной из мер по созданию долгосрочного спроса могло бы стать замещение части коммерческого спроса государственным. Самое время государству строить арендное жилье. Если мы говорим о том, что спрос на жилую недвижимость упал на 30-40%, значит, на эти 30-40%, а это 12 млн кв. м, государство должно разместить заказ девелоперам, чтобы потом не продать это жилье, а сдавать в аренду, формируя арендную базу для работников госучреждений, например.
Более дешевая ипотека и гарантированный спрос – этого в принципе достаточно для создания долгосрочного устойчивого тренда на повышение спроса: если бы государство сказало, что каждый год на протяжении, к примеру, пяти лет будет покупать по 15-20 млн кв. м для создания арендного фонда для своих специалистов и мигрантов, приезжающих сюда на работу, девелоперы могли бы планировать, сколько жилых помещений им нужно вывести на рынок, сколько продать государству, и получили бы 100%-ную загрузку".
Как дальше будет развиваться ситуация на рынке жилой недвижимости, его участники пока не берутся прогнозировать, отмечая, что текущий кризис существенно отличается от всех предыдущих, которые преодолевала российская экономика.
Не готовы пока предметно обсуждать необходимость каких-то структурных трансформаций и участники рынка коммерческой недвижимости. По крайней мере до тех пор, пока не станет до конца понятно, какие международные компании насовсем уходят с российского рынка, а какие новые – с другими брендами или из новых стран, наоборот, начнут на нем работать (в отношении последних, скорее всего, это станет понятно в 2023-2024 годах).
МНЕНИЕ
Сергей Баранов, директор по коммерческой недвижимости AFI Development:
"Если брать в целом коммерческую недвижимость нашей компании, самое успешное направление за несколько месяцев – это коммерческие площади в жилых кварталах. Для девелоперов это одна из самых хороших альтернатив продаже квартир. Сделок много – люди, которые хотят инвестировать относительно небольшой бюджет, сопоставимый с покупкой квартиры, – 10-50 млн руб., могут принять решение о покупке именно нежилого помещения, так как коммерческая инфраструктура в жилых комплексах нужна всегда. Также в пользу такого выбора играет то, что цены на коммерческую недвижимость росли не такими темпами, как на жилье.
Сейчас часть покупателей затаились. Когда ключевую ставку сделали 20%, кто-то положил деньги на депозиты на срок от трех до шести месяцев, мы ожидаем, что такие покупатели вернутся в июне или сентябре соответственно.
Таким образом, с офисами и другими помещениями в жилых комплексах все отлично, с бизнес-центрами класса В неплохо (кто-то из арендующих в них площади уехал, кто-то нет, но аренду все платят). С нашим торгово-развлекательным центром "Афимолл Сити" все тоже неплохо: международники жалюзи закрыли, но расторжений договоров на текущий момент нет, аренда платится.
Одно из самых пострадавших направлений – дорогие офисы. Традиционно дорогую премиальную офисную недвижимость арендовали как раз международные компании, которым сейчас точно не до новых офисов. Нас выручает российский бизнес, например сырьевики – они имеют возможность арендовать такие помещения. До конца года, скорее всего, так и будет: такие офисы будут занимать российские компании и бывшие международные, ставшие российскими".
МНЕНИЕ
Александр Копанев, генеральный директор "ЦДМ на Лубянке":
"Рынок коммерческой недвижимости поделился. Есть участники, у которых доля компаний, приостановивших деятельность в России, большая: в среднем по рынку 25-30%, для крупных моллов это большая доля, поэтому они сейчас решают серьезную проблему, кем эти компании заменить. Думаю, что здесь будут какие-то коллаборации, когда владелец недвижимости будет так или иначе инвестировать в выход на рынок новых игроков. Форматы участия могут быть разные, например – частичный выкуп коллекции.
И есть те, у кого доля приостановивших деятельность компаний не такая существенная. Но и они будут искать какие-то новые ниши. Мне кажется очень перспективным направлением развитие развлекательной составляющей, когда торговые центры становятся оператором сегмента entertainment. В любой ситуации, когда происходят события, которые занимают ум большую часть времени, существует необходимость отвлечься и сфокусироваться на чем-то хорошем. У нас в ЦДМ есть возможность сделать это с семьей. Мы приучаем аудиторию к тому, что, придя в ЦДМ в любой выходной день, можно бесплатно посетить мастер-классы, спектакли, квесты. Не в гипербольшом объеме, но достаточном для ребенка. И это время, проведенное в торговом центре, монетизируется в покупки. Так что получается стратегия win-win: клиент косвенно экономит, так как меньше тратит на развлечения, но при этом средний чек на товары и платные развлечения не падает.
Еще мы пошли в самостоятельный ретейл, но не в чистый, а связанный с развлечением. Такая торговля востребована и привлекает трафик – эту нашу теорию подтвердил открытый нами в прошлом году pop-up магазин, посвященный франшизе "Гарри Поттер" (в нем представлен широкий ассортимент официальной лицензионной продукции и созданы тематические фотозоны). Мы посмотрели, как себя ведет аудитория, которая приходит в магазин: она готова тратить деньги. Видя эту историю успеха, мы идем в сторону открытия магазина комиксов с широким ассортиментом товаров, связанных с вселенными супергероев, при этом акцент в первую очередь будет сделан на российских производителей. Так что мы постепенно уходим от формата классического торгового центра и ищем новые направления, привлекающие посетителей и покупателей именно к нам.
Если говорить в целом о рынке, он меняется, мы в начале структурной перестройки. Целиком заменить западных производителей наши компании быстро не смогут, в том числе потому, что производство завязано на логистические цепочки, которые разорваны. Сейчас есть интерес к российскому рынку, например, у Турции, Кореи, Ирана, но он осторожный с учетом короткого горизонта планирования. Думаю, что в среднесрочной перспективе – на горизонте 2-3 лет – мы будем видеть новую реальность, рынок ретейла на 40% примерно обновится. Но за счет каких именно игроков, мы пока не знаем".
***
В целом те представители отрасли, которые активно пользуются введенными мерами поддержки сферы строительства, считают их полезными и рекомендуют всем участникам отрасли анализировать то, что предлагается, например, застройщикам как на федеральном, так и на региональном уровне, и получать всю возможную поддержку в полном объеме вне зависимости от того, точечный или общий характер она имеет. А от органов власти они все же ждут, помимо действующих мер, налоговых льгот.
