Дом, висящий в воздухе, или Затянувшаяся реформа вещного права

Irina Kozorog / Shutterstock.com

Реформа гражданского законодательства продолжается вот уже несколько лет. Однако, по мнению экспертов, до сих пор у законодателя осталась невостребованной самая важная и сложная составная часть ранее единого законопроекта № 47538-6, которым предлагалось скорректировать все четыре части Гражданского кодекса, а именно раздел "Вещное право". В ходе II Всероссийского юридического форума эксперты рассказали о недостатках действующего ГК РФ, описали, каким должно быть регулирование вещных прав и высказали предположения, почему реформа гражданского законодательства в этой части затянулась.

Евгений Суханов: "Это советский фундамент с английской крышей"

Так охарактеризовал действующее регулирование гражданского оборота заведующий кафедрой гражданского права юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова Евгений Суханов. Он пояснил, что нормы ГК РФ о правовом регулировании вещных прав и недвижимости сегодня выстроены по советским образцам, а ряд норм, касающихся непосредственно гражданского оборота, заимствован даже из английского права.

Такое разрозненное регулирование приводит к неопределенности, как в теории, так и на практике. В частности, по оценке Евгения Суханова, само понятие недвижимой вещи получилось своеобразным. С одной стороны, он напомнил, что недвижимость предполагает тесную связь объекта с земельным участком, поскольку "дом не может висеть в воздухе". То есть определенные права на землю должны иметь собственники квартиры в многоквартирном доме, вне зависимости от того, на каком этаже она находится. Но с другой стороны, как обратил внимание эксперт, идея единого объекта не нашла удачного отражения в гражданском праве. То есть, пояснил он, когда регистрируется право собственности сначала на землю, а затем на дом, находящийся на ней, неясно, о каком числе объектов идет речь – об одном или нескольких. Эксперт также заметил, что такой подход приводит к абсурдной ситуации, когда дом или здание юридически не существуют, вместо них есть совокупность комнат, помещений и общего имущества и еще какого-либо титула на землю.

II ВСЕРОССИЙСКИЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ФОРУМ

20 сентября 2017 года

"Реформа гражданского
законодательства: ожидания и реальность"

 Купить запись

Кроме того, "советским наследием" Евгений Суханов назвал объекты незавершенного строительства, которые признаются самостоятельным объектом недвижимости. Так, в частности, Верховный Суд Российской Федерации указал, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью – объектом незавершенного строительства необходимо установить, что на нем полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). Такая позиция, по оценке эксперта, приведет к тому, что собственники участка, предоставившие его в аренду под застройку, могут остаться ни с чем. Речь идет о ситуациях, когда на арендованном участке возведен объект незавершенного строительства, причем даже в низкой степени готовности, например, до уровня первого этажа. ВС РФ, рассматривая подобное дело, когда на арендованном участке возводился детский сад, указал, что поскольку спорный земельный участок занят объектом недвижимого имущества, исковые требования о возврате участка не подлежат удовлетворению (определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 14 июня 2017 г. № 304-ЭС16-20773).

Что интересно, причина сложившейся ситуации кроется, по мнению экспертов, опять же в историческом прошлом. Как отметил член Совета по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ Василий Витрянский, у рабочей группы, которая готовила проект действующего ГК РФ, просто не было другого выхода. Он пояснил, что на тот момент вся земля находилась в государственной собственности, и в то же время масса зданий, строений, сооружений была в собственности граждан. Соответственно, требовалось запустить недвижимость в оборот, чтобы указанные объекты можно было, например, продавать или передавать в аренду. А чтобы обеспечить оборот, пришлось "оторвать" объекты от земли и установить принцип следования земельного участка за зданием, пояснил Витрянский. Он добавил, что тогда была написана переходная версия ГК РФ, которая действовала бы до момента, пока не появятся частные собственники земельных участков.

Таким образом, эксперты полагают, что сегодня для устранения существующей неопределенности нужно значительно реформировать систему вещных прав.

Как в развитых правопорядках: каким должен быть хороший "дом"

Вектор развития гражданского законодательства определен достаточно давно – упомянутый выше законопроект № 47538-6 был внесен в Госдуму еще в апреле 2012 года. Но из-за своего значительного объема документ принимается по частям, причем до реформы вещного права дело пока не дошло.

Василий Витрянский, с учетом того, что основной законопроект вносился в Госдуму уже более пяти лет назад, рассказал о ключевых особенностях реформы. Так, раздел ГК РФ "Право собственности и иные вещные права" планируется заменить новым под названием "Вещное право". В него войдут такие подразделы, как владение, общие положения о вещных правах, право собственности и ограниченные вещные права.

Такой порядок расположения подразделов неслучаен – первый раздел посвящен владению, поскольку это, как пояснил Витрянский, традиция российского дореволюционного и германского права, позволяющая обеспечить введение в законодательство защиты владения. Он добавил, что с защиты владения надо начинать наведение всякого порядка в имущественном обороте.

Владение

Сегодня в российском праве, по оценке экспертов, владение как фактическое господство над вещью никак не защищается. В соответствии же с проектом документа всякое владение считается законным и добросовестным, пока судом не будет установлено иное. Более того, право на защиту владения будет иметь как законный, так и незаконный владелец. Защита станет возможна в формах самозащиты, обращения к уполномоченным органам либо обращения в суд с особым иском, который так и называется – иск о защите владения. При этом суд должен будет удовлетворить такой иск, если установит, что вещь выбыла из владения в результате хищения, самоуправства или иным путем помимо воли владельца. Срок исковой давности по такому требованию планируется установить равным одному году.

Что интересно, в соответствии с законопроектом ответчик, к которому предъявлено требование о защите владения, не будет вправе в качестве возражения ссылаться на то, что ему принадлежит право на объект владения, даже если является собственником. В то же время он сможет заявить встречное требование о защите вещного права.

Общие положения о вещных правах

Как отметил Василий Витрянский, в действующем ГК РФ отсутствует общая часть, посвященная вещным правам, подробно в кодексе регулируется лишь право собственности, а иные вещные права – по остаточному принципу. Поэтому в проекте предлагается как бы вынести за скобки общие правила, которые распространяются на всякое вещное право. Это касается понятия вещного права, объектов и видов таких прав, а также их защиты. Такое расположение позволит относить одни и те же нормы ко всем вещным правам, а не только к праву собственности.

Право собственности

Общие положения о праве собственности, как ожидается, не претерпят концептуальных изменений – оно, как и сегодня, будет соответствовать принципу господства лица над вещью, которое дает ему право совершать над ней любые действия, лишь бы это не противоречило закону и не нарушало права третьих лиц. Не будут скорректированы также полномочия собственника и другие привычные положения ГК РФ в этой сфере.

В то же время в кодексе может появиться отдельная статья, посвященная новому способу приобретения права собственности – это приобретение вещи добросовестным приобретателем. В отношении движимого и недвижимого имущества станет действовать одно и то же правило – собственником приобретенной по сделке вещи может стать добросовестный приобретатель, если она не может быть у него истребована по виндикационному иску либо как у добросовестного приобретателя (сегодня такой порядок регулируется по ст. 302 ГК РФ). Право собственности при этом возникнет с момента приобретения движимой вещи либо с момента госрегистрации недвижимости.

Что важно, правило о приобретательной давности, если законопроект примут, будет продолжать действовать параллельно с указанной нормой, то есть применяться по сути к недобросовестным владельцам. В случае с недвижимостью срок составит 15 лет открытого и непрерывного владения, а с движимыми вещами – 5 лет. Также для всех вещей в проекте установлен общий срок – 30 лет приобретательной давности, если они выбыли из владения собственника помимо его воли.

Также, как пояснил Василий Витрянский, планируется изменить подход к самовольным постройкам – на них можно будет признать право собственности, причем как за собственником участка, так и за застройщиком. Снос предполагается только в случаях, если постройка создана с нарушением строительных правил и непосредственно угрожает жизни и здоровью граждан.

Принцип единого объекта недвижимости

Для устранения существующей неопределенности, о которой говорил Евгений Суханов – когда объект недвижимости по сути отделен от земельного участка, в новой редакции кодекса предложено частично воспроизвести принцип единого объекта. Как рассказал Василий Витрянский, если в одном лице совпадут собственник земельного участка и собственник здания или сооружения на нем, будет считаться, что возник единый объект недвижимости. С этого момента в обороте этот объект будет выступать как единая недвижимая вещь без дальнейшего разделения. Эксперт выразил уверенность, что рано или поздно в обороте возникнут единые объекты благодаря механизму преимущественных прав. То есть если собственник здания продаст его, преимущественное право на приобретение получит собственник участка, и наоборот, а значит, объекты воссоединятся у одного собственника.

Ограниченные вещные права

Сегодня выделяется пять видов ограниченных вещных прав: сервитут, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения земельным участком и право постоянного (бессрочного) пользования им же (ч. 1 ст. 216 ГК РФ). Из них законопроектом предлагается оставить только два – сервитут и право оперативного управления. Последнее, по оценке экспертов, будет гораздо богаче по содержанию, чем сегодня, а сервитутов станет несколько видов. Например, появятся строительный сервитут, когда строительство, капитальный ремонт или реконструкция здания или сооружения невозможны без использования чужого земельного участка, и горный сервитут – в отношении земельного участка, расположенного над площадями залегания полезных ископаемых, а также ряд других. Василий Витрянский пояснил, что это станет реализацией классического подхода к ограниченным вещным правам.

При этом в законопроекте предложены новые виды ограниченных вещных права. В их числе – право постоянного землевладения и право застройки. Как отметил Евгений Суханов, право застройки существует в большинстве европейских континентальных правопорядков.

Почему "строительство" затягивается

Нетрудно заметить, что изменения планируются масштабные и в отдельных случаях весьма существенные. Евгений Суханов высказал мнение, что часть законопроекта, посвященная вещному праву, оказалась невостребованной законодателем именно из-за ее фундаментальности, серьезности и сложности.

Как рассказал Василий Витрянский, в 2012 году по поводу данного законопроекта шли дискуссии с представителями бизнеса. Их опасения, по его оценке, понятны – серьезные изменения в законодательстве чреваты рисками для уже устоявшегося оборота. Однако он отметил, что переходные положения законопроекта как раз позволяют "успокоить" бизнес. Например, те, кто сегодня имеет права, которые в соответствии с новой редакцией ГК РФ исчезнут, например право постоянного бессрочного пользования или право пожизненного наследуемого владения, получат право постоянного землевладения – надежное и стабильное вещное право. А те, кто имел право на постоянное бессрочное пользование с разрешением на строительство, смогут продолжать строительство, без дополнительного оформления прав. Эксперт отметил, что такой подход устранил большинство возражений бизнеса.

Но проект все еще находится на стадии рассмотрения в первом чтении. Так, по словам участников форума, 19 мая 2015 года были проведены последние парламентские слушания, посвященные законопроекту, и все принципиальные замечания по итогам мероприятия уже исправили. Теперь, как предположил Витрянский, законодательный процесс затягивается из-за того, что изменений опасаются уже представители власти. В первую очередь опасения могут быть вызваны необходимостью приводить в соответствие с обновленным ГК РФ ряд других нормативных актов, причем принятых относительно недавно. Напомним, в частности, летом 2014 года была проведена реформа Земельного кодекса РФ, ориентированная на существующие нормы ГК РФ (Федеральный закон от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"). А в 2015 году был принят закон о госрегистрации недвижимости – и также под действующую систему вещных прав (Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Нужно ли менять "фундамент" построенного "дома"

Имеющиеся сложности в реализации изменений наводит некоторых экспертов на мысль, нужна ли реформа вообще. С одной стороны, действительно, предлагаемый проект изменений ГК РФ с точки зрения теории права можно посчитать удачным и качественным. Но с другой стороны, проекту предстоит изменить исторически сложившийся, устоявшийся гражданский оборот.

В частности, как обратил внимание заведующий кафедрой гражданского права Уральского государственного юридического университета Бронислав Гонгало, гражданам будет нелегко воспринять какое-то "иное", непривычное право собственности. "Право должно служить людям, а не теоретическим конструкциям", – также заметил он.

На "служение" гражданам, по его оценке, направлены и некоторые недавние нововведения, несмотря на то, что они вызвали неприятие у юристов. Речь идет об отнесении машино-мест к недвижимым вещам (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Гонгало отметил, что лично он был рад данной инициативе и принятому в итоге закону. Также он обратил внимание, что земельный участок по сути несущественно отличается от машино-места с точки зрения юридико-технического оформления, и наравне с ним может считаться вещью. А руководитель аппарата комитета по государственному строительству и законодательству Госдумы Илья Миронов добавил к этому, что введение машино-мест является ответом на множественные обращения граждан. Однако он охарактеризовал существующее право на машино-место как абстрактное, пояснив – если квартира или помещение ограничены стенами и потолком, и гражданину понятно, что ему защищать и чем он владеет, то машино-место выделено лишь нарисованными полосками. Соответственно, если их самоуправно перерисуют, что-либо доказать будет сложно, заключил представитель Госдумы. К слову, в предлагаемой законопроектом № 47538-6 редакции ст. 130 ГК РФ машино-место как самостоятельный объект недвижимости не значится.

Таким образом можно сделать вывод, что изменения, которые профессионалы могут посчитать неудачными, находят живой отклик у граждан – как это произошло с машино-местами. И наоборот – то, что экспертное сообщество называет верным направлением развития, способно вызвать неприятие у тех, кого соответствующие изменения непосредственно затронут – так может произойти с реформой вещных прав.

***

Трудно прогнозировать дальнейшее развитие реформы гражданского законодательства, особенно когда речь идет об изменениях его фундаментальных основ. Более того, позитивное отношение к реформе рискует смениться настороженностью, если взглянуть на нее с позиции собственника. Однако можно ожидать, что реформа действительно продолжится и успешно завершится, если будет найден разумный баланс между желаемым и действительным, а изменения в ГК РФ будут вноситься постепенно, с учетом устоявшегося оборота, а также интересов граждан и бизнеса.