Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 16 апреля 2019 г. N 302-ЭС18-22715 Дело о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения направлено на новое рассмотрение, поскольку необходимо исследовать и оценить доказательства применительно к предмету спора

Резолютивная часть определения объявлена 09.04.2019.

Полный текст определения изготовлен 16.04.2019.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Поповой Г.Г.,

судей Грачевой И.Л. и Маненкова А.Н.,

при участии представителя Генеральной прокуратуры Российской Федерации Борисовой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А19-17524/2017 по кассационной жалобе индивидуального предпринимателя главы крестьянского фермерского хозяйства Выборова Николая Леонидовича (Заларинский район Иркутской области) на решение Арбитражного суда Иркутской области от 10.04.2018, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2018 и постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 04.10.2018, установила:

заместитель прокурора Иркутской области (далее - Прокурор) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в интересах муниципального образования "Заларинский район" к администрации Троицкого муниципального образования (далее - Администрация Троицкого МО), индивидуальному предпринимателю - главе крестьянского фермерского хозяйства Выборову Николаю Леонидовичу (далее - Выборов Н.Л., Предприниматель, Глава КФХ Выборов Н.Л.) и муниципальному образованию "Заларинский район" в лице муниципального казенного учреждения Комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Заларинский район" (далее - Комитет) о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 18.03.2016 N 8, заключенного Администрацией Троицкого МО и Выборовым Н.Л., в редакции дополнительного соглашения от 17.02.2017; применении последствий недействительности сделки в виде обязания Выборова Н.Л. возвратить Комитету земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования "сельскохозяйственные угодья (пашни, огороды)" площадью 1 768 981 кв. м с кадастровым номером 38:04:110101:358, расположенный по адресу: Иркутская область, Заларинский район, в границах Троицкого МО, поле Объединенная.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 10.04.2018, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2018 и постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 04.10.2018, исковые требования удовлетворены. Договор аренды земельного участка от 18.03.2016 N 8, в редакции дополнительного соглашения от 17.02.2017, признан недействительной сделкой, на Выборова Н.Л. возложена обязанность в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу возвратить земельный участок Комитету.

Выборов Н.Л., ссылаясь на существенное нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, обратился в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре в кассационном порядке решения Арбитражного суда Иркутской области от 10.04.2018, постановления Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2018 и постановления Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 04.10.2018.

Определением от 12.03.2018 судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г. жалоба Главы КФХ Выборова Н.Л вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В отзыве Администрация Троицкого МО указала, что считает оспариваемый договор аренды земель сельскохозяйственного назначения законной сделкой, совершенной с Выборовым Н.Л. на том основании, что он ранее владел данным участком по договорам аренды; ходатайствовала о рассмотрении дела без участия ее представителя.

Выборов Н.Л. и Комитет, извещенные о времени и месте рассмотрения Судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации кассационной жалобы вместе с делом, в судебное заседание своих представителей не направили. В соответствии с частью 2 статьи 291.10 АПК РФ неявка надлежащим образом извещенных лиц не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

В судебном заседании представитель Прокурора, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, просил оставить их без изменения.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г., выслушав объяснения представителя Прокурора, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании заявления Выборова Н.Л. о предоставлении земельного участка без проведения торгов Администрация Троицкого МО (арендодатель) и Глава КФХ Выборов Н.Л. (арендатор) 18.03.2016 заключили договор N 8 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования "для сельскохозяйственных угодий (пашни, огороды)" площадью 1 768 981 кв. м с кадастровым номером 38:04:110101:358, расположенного по адресу: Иркутская область, Заларинский район, в границах Троицкого МО, поле Объединенная (пункт 1.1 договора аренды).

Согласно пунктам 4.1, 4.2, 4.4 договора срок его действия - 11 месяцев с даты заключения; если арендатор будет иметь намерение заключить договор на новый срок, то он обязан уведомить об этом арендодателя не менее чем за 1 месяц до окончания действия договора; если ни одна из сторон после истечения срока действия договора не заявит о его расторжении, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Федеральным законом от 03.07.2016 N 334-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в абзац 4 пункта 2 статьи 3.3. Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" были внесены изменения, согласно которым предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района.

В связи с передачей полномочий Комитет от имени муниципального образования "Заларинский район" и Глава КФХ Выборов Н.Л. 17.02.2017 заключили дополнительное соглашение к договору аренды, которым установили иной размер арендной платы и продлили срок действия договора на 5 лет до 18.03.2021.

Полагая, что названные сделки были совершены ответчиками с нарушением требований Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон N 101-ФЗ), Прокурор на основании части 1 статьи 52 АПК РФ обратился в суд с иском по настоящему делу.

Удовлетворяя исковые требования, суды трех инстанций исходили из того, что спорный земельный участок подлежал предоставлению в аренду только на торгах по следующим мотивам.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В частности, к таким исключениям, в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, относится заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при предоставлении земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом N 101-ФЗ.

Согласно пункту 5.1 статьи 10 Федерального закона N 101-ФЗ земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном данным Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок.

Суды установили, что спорный земельный участок не был выделен в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, поэтому обоснованно не нашли оснований для предоставления Выборову Н.Л. названного участка без торгов по правилам пункта 5.1 статьи 10 Федерального закона N 101-ФЗ.

При таких обстоятельствах вывод судов трех инстанций об отсутствии у Предпринимателя права на заключение договора аренды спорного земельного участка без торгов в соответствии с пунктом 5.1 статьи 10 Федерального закона N 101-ФЗ является правомерным.

Суды также посчитали необоснованной передачу земельного участка в аренду без проведения торгов 18.03.2016 и 17.02.2017 крестьянскому фермерскому хозяйству Выборова Н.Л. для ведения им деятельности по правилам статьи 39.18 ЗК РФ (подпункт 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ), указав на отсутствие публикации извещения о предстоящем предоставлении земельного участка для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства.

Согласно подпункту 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ земельный участок предоставляется без торгов в том числе крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления его деятельности в соответствии со статьей 39.18 данного Кодекса.

Из пункта 1 статьи 39.18 ЗК РФ следует, что в случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий: 1) обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно- телекоммуникационной сети Интернет (подпункт 1); принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39.15 или статьей 39.16 Кодекса (подпункт 2).

По правилам норм статьи 39.18 ЗК РФ в аренду могут быть переданы как земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, так и участки, которые предстоит образовать.

При этом, в силу пункта 4 статьи 39.18 ЗК РФ крестьянские (фермерские) хозяйства, которые заинтересованы в приобретении прав на испрашиваемый земельный участок, могут подавать заявления о намерении участвовать в аукционе.

В случае если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган, в порядке пунктов 5, 6 статьи 39.18 ЗК РФ, вправе передать земельный участок заявителю для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности без проведения торгов.

Суды установили, что при заключении спорного договора аренды и дополнительного соглашения к нему уполномоченными органами местного самоуправления не был соблюден порядок, определенный статьей 39.18 ЗК РФ, в том числе не опубликовано предусмотренное пунктом 1 данной статьи извещение о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

По сути, предоставление земельного участка в аренду без торгов, предусмотренное подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, по правилам статьи 39.18 данного Кодекса осуществляется при первичном обращении лица, не использующего этот участок на законных основаниях на момент обращения, поскольку иные ситуации прямо урегулированы иными положениями Кодекса и Федерального закона N 101-ФЗ.

При таких обстоятельствах суды обоснованно не применили к спорным правоотношениям пункт 1 статьи 39.18 ЗК РФ.

Кроме того, в соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, граждане и юридические лица, которые уже являются арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, когда земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (подпункт 1 пункта 3 статьи 39.6, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства (подпункт 2 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ).

При этом право на заключение нового договора аренды в указанных случаях гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Суды установили отсутствие в рассматриваемом случае совокупности условий пунктов 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ и правомерно не применили к спорным правоотношениям данные нормы права.

Проанализировав перечисленные три исключения для передачи земельного участка Предпринимателю без проведения торгов из общего правила о заключении договора на торгах, суды трех инстанций пришли к итоговому выводу, что Глава КФХ Выборов Н.Л. не имел права на заключение нового договора аренды ни 18.03.2016, ни 17.02.2017 без проведения торгов, поэтому, руководствуясь статьями 166, 167

Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", удовлетворили требования Прокурора, признав сделки недействительными (ничтожными), и возложили на Выборова Н.Л. обязанность возвратить спорный земельный участок Комитету.

Кроме того, согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Данная норма является специальной по отношению к статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 1 которой если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, и применяется к договорам, заключенным после вступления в силу указанной нормы ЗК РФ (01.03.2015).

Вместе с тем судебная коллегия считает, что суды трех инстанций при рассмотрении иска Прокурора не учли следующего.

Подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 15.07.2016, предусмотрено, что без проведения торгов допускается заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Данным подпунктом в редакции, действующей после 15.07.2016, установлено, что без проведения торгов допускается заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, с арендатором, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Исходя из буквального толкования названной нормы права в приведенных редакциях данный способ предоставления земельного участка без торгов обусловлен наличием ранее заключенного договора аренды этого земельного участка; такое право законодатель предоставил арендаторам, надлежащим образом использующим земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства; заявление о заключении нового договора аренды должно быть подано арендатором в соответствующий орган местного самоуправления до дня истечения срока действия ранее заключенного договора; возможность заключения договора аренды на новый срок распространяется не только на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, но и на все земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства независимо от категории земель в соответствии с установленными видами разрешенного использования; в случае если при использовании земельного участка были выявлены в рамках государственного земельного надзора нарушения, они должны быть устранены к моменту обращения заявителя за заключением договора аренды земельного участка, соответствующая информация должна иметься у уполномоченных органов.

Правила составления заявления и перечень документов, которые заявителю необходимо приложить к нему, урегулированы статьей 39.17 ЗК РФ, согласно пункту 5 которой в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает соответствующие действия, предусмотренные названным пунктом.

В данном случае опубликования извещения о предоставлении земельного участка не требуется.

При рассмотрении дела судами трех инстанций Предприниматель и Администрация Троицкого МО поясняли, что Глава КФХ Выборов Н.Л. использовал спорный земельный участок на протяжении 10 лет по договорам аренды, заключаемым ежегодно, для ведения деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, проводил необходимые сельскохозяйственные работы по возделыванию и обработке земельного участка, посев и сбор урожая. Так, сторонами заключены следующие договоры: от 15.05.2006 N 574, 06.11.2007 N 163, 07.06.2008 N 15, 07.09.2009 N 86, 08.08.2010 N 108, 09.06.2011 N 53, 10.06.2012 N 55, 11.05.2013 N 23, 12.04.2014 N 25, 15.04.2015 N 23.

Таким образом, предыдущим договором перед спорным от 18.03.2016 N 8 является договор аренды от 15.04.2015 N 23, а предыдущим перед договором от 17.02.2017, заключенным с Предпринимателем Комитетом от имени муниципального образования "Заларинский район" - спорный договор от 18.03.2016.

Администрация Троицкого МО в отзыве также пояснила, что договор аренды от 18.03.2016 действовал по 18.02.2017, Предприниматель направил арендодателю заявление о заключении договора аренды на новый срок.

Между тем суды не применили подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, в нарушении статьи 71 АПК РФ не исследовали и не оценили доводы сторон договоров аренды, имеющих отношение к предмету спора.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия считает, что решение Арбитражного суда Иркутской области от 10.04.2018, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2018 и постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 04.10.2018 приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права, при неполном исследовании обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, поэтому указанные судебные акты, на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ, подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное; рассмотреть по существу доводы ответчиков; исследовать и оценить доказательства применительно к предмету спора; на основании установленных обстоятельств принять законное и обоснованное решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 167, 170, 291.11-291.15 АПК РФ, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Арбитражного суда Иркутской области от 10.04.2018, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2018 и постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 04.10.2018 по делу N А19-17524/2017 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

Определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.