Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 16 апреля 2019 г. N 305-ЭС19-833 Права арендатора недвижимого имущества при смене собственника имущества защищены законом, поскольку в силу положений гражданского законодательства переход права собственности (хозяйственного ведения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды

Резолютивная часть определения объявлена 09.04.2019.

Определение в полном объеме изготовлено 16.04.2019.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Попова В.В.,

судей Киселевой О.В., Поповой Г.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Культурно-исторический комплекс "Славянский" (город Москва, далее - общество "Культурно-исторический комплекс "Славянский") на решение Арбитражного суда города Москвы от 15.05.2018 по делу N А40-206752/2017, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2018 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.12.2018 по тому же делу по заявлению общества "Культурно-исторический комплекс "Славянский" о признании недействительным распоряжения Департамента городского имущества города Москвы (далее - департамент) от 27.02.2017 N 5129 "О согласовании ГУП "РЭМ" совершения сделки по продаже нежилого здания, расположенного по адресу: 109012, город Москва, ул. Никольская, д.17, стр. 2".

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Правительство города Москвы, акционерное общество "РЭМ" (далее - общество "РЭМ"), общество с ограниченной ответственностью "СБФ ИнвестГрупп" (далее - общество "СБФ ИнвестГрупп").

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Культурно-исторический комплекс "Славянский" - Фатеева Е.С.; департамента - Клоков Е.В.; Правительства города Москвы - Клоков Е.В.; общества "РЭМ" - Решина А.Л.; общества "СБФ ИнвестГрупп" - внешний управляющий Кузнецов К.И.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Попова В.В., выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации установила:

решением Арбитражного суда города Москвы от 15.05.2018, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2018 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 20.12.2018, в удовлетворении заявления общества "Культурно-исторический комплекс "Славянский" отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, общество "Культурно-исторический комплекс "Славянский" обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд Российской Федерации, ссылаясь на существенные нарушения судами норм материального права, повлиявшие на исход дела.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 01.03.2019 кассационная жалоба заявителя вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) основаниями для отмены или изменения Судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации судебных актов в порядке кассационного производства являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

В силу части 2 статьи 291.14 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке кассационного производства Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации проверяет правильность применения и (или) толкования норм материального права и (или) норм процессуального права арбитражными судами, рассматривавшими дело, в пределах доводов, изложенных в кассационных жалобе, представлении. В интересах законности Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации вправе выйти за пределы доводов, изложенных в кассационных жалобе, представлении. При этом Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации не вправе проверять законность судебных актов в той части, в которой они не обжалуются, а также законность судебных актов, которые не обжалуются.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии с положениями статьи 291.14 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу о том, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, а принятые по делу судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как установлено судами и следует из материалов дела, здание, расположенное по адресу: 109012, город Москва, ул. Никольская, д. 17, стр. 2, площадью 3 153,7 кв. м, кадастровый номер: 77:01:0001008:1028, предоставлено заявителю для эксплуатации в соответствии с условиями заключенного с департаментом договора аренды нежилого фонда от 22.12.1999N 0-604/99, сроком до 10.08.2048.

Распоряжением департамента от 25.11.2013 N 11356 данное здание закреплено на праве хозяйственного ведения за ГУП "Московское имущество" (впоследствии - ГУП "РЭМ", общество "РЭМ").

Распоряжением департамента от 27.02.2017 N 5129 (далее - распоряжение N 5129) ГУП "РЭМ" согласовано совершение сделки по продаже нежилого здания, расположенного по адресу: 109012, город Москва, ул. Никольская, дом 17, стр. 2.

По результатам проведенных открытых торгов указанное имущество продано обществу "СБФ ИнвестГрупп", заключен договор купли-продажи от 17.05.2017 N 19-П.

Распоряжение департамента от 25.11.2013 N 11356 и торги, проведенные по продаже спорного имущества, заявителем в установленном законом порядке не оспаривались.

Не согласившись с распоряжением N 5129, общество "Культурно-исторический комплекс "Славянский" обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявления, суды руководствовались положениями статей 198, 201 АПК РФ, статей 217, 294, 295, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), положениями Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации), Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Положением об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 29.06.2010 N 540-ПП (далее - Положение N 540-ПП), и исходили из отсутствия установленной законом совокупности условий, необходимой для признания оспариваемого распоряжения N 5129 недействительным.

Поддерживая выводы судов об отсутствии оснований для удовлетворения заявления общества "Культурно-исторический комплекс "Славянский", Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации основывается на следующем.

Оспаривая указанное распоряжение, заявитель указал, что спорное здание не было включено в программу приватизации, которая подлежит утверждению в соответствии с Законом города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы" (далее - Закон N 66).

В силу пункта 1 статьи 3 Закона о приватизации данный Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 3 Закона о приватизации его действие не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имущества, закрепленного за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении.

Как следует из преамбулы Закона N 66, данный Закон в соответствии с федеральным законодательством регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного имущества города Москвы.

Принимая во внимание, что законодательство города Москвы о приватизации не может противоречить федеральному законодательству, требование Закона N 66 о том, что планирование приватизации имущества города Москвы осуществляется посредством утверждения программы приватизации имущества города Москвы, не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении имущества государственным унитарным предприятием.

Таким образом, невключение спорного объекта в программу приватизации не свидетельствует о незаконности оспариваемого распоряжения.

Согласно постановлению Правительства Москвы от 20.02.2013 N 99-ПП "Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы" департамент осуществляет полномочия собственника объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации города Москвы.

В силу абзаца 2 пункта 3.1 Положения N 540-ПП объекты нежилого фонда могут быть переданы государственным унитарным предприятиям города Москвы на праве хозяйственного ведения, казенным предприятиям города Москвы или государственным учреждениям города Москвы на праве оперативного управления или переданы пользователям на основании гражданско-правового договора.

При этом положения пункта 2 статьи 295 ГК РФ и пунктов 2, 3 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" не исключают права предприятия по продаже принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения недвижимого имущества с согласия собственника, если это не лишает возможности предприятия осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом предприятия.

Установив, что оспариваемое распоряжение принято уполномоченным органом в пределах его компетенции, не противоречит действующему законодательству, а также принимая во внимание, что права департамента ограничены лишь дачей согласия на совершение сделки по отчуждению имущества и факт согласия на совершение сделки по его отчуждению является реализацией права собственника имущества, и сам по себе не влечет нарушения прав заявителя как арендатора, суды пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления общества "Культурно-исторический комплекс "Славянский".

Также суды отметили, что права арендатора недвижимого имущества при смене собственника имущества защищены законом, поскольку в силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Довод заявителя о нарушении департаментом Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" основан на неверном толковании норм права, поскольку в силу части 4 статьи 50 указанного закона при отчуждении объектов культурного наследия из государственной или муниципальной собственности новый собственник принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываются в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия в соответствии со статьей 48 настоящего Федерального закона.

Доказательств того, что спорный объект относится к категории особо ценных объектов культурного наследия, не подлежащих отчуждению, заявителем не представлено.

Ссылки заявителя жалобы на нарушение прав общества "Культурно-исторический комплекс "Славянский" как арендатора, на заниженную стоимость проданного на торгах имущества подлежат отклонению, как не имеющие правового значения при рассмотрении настоящего заявления.

Несогласие заявителя с оценкой судами имеющихся в деле доказательств, а также иное толкование норм материального и процессуального права не свидетельствуют о допущенной судебной ошибке.

С учетом изложенного оснований для отмены оспариваемых заявителем судебных актов, установленных частью 1 статьи 291.11 АПК РФ, Судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 АПК РФ, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Арбитражного суда города Москвы от 15.05.2018 по делу N А40-206752/2017, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2018 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.12.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества "Культурно-исторический комплекс "Славянский" - без удовлетворения.

Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.