Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 13 февраля 2019 г. N 305-ЭС18-19534 Дело о взыскании задолженности по уплате арендной платы передано на новое рассмотрение, поскольку сторона договора, не прошедшего государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность, игнорировать соглашение о размере арендной платы

Резолютивная часть определения объявлена 7 февраля 2019 г.

Полный текст определения изготовлен 13 февраля 2019 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего судьи Маненкова А.Н.,

судей Борисовой Е.Е., Хатыповой Р.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства лесного хозяйства, охраны окружающей среды и природопользования Самарской области на решение Арбитражного суда города Москвы от 11.04.2018 по делу N А40-668/2018, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2018 по тому же делу

по иску Министерства лесного хозяйства, охраны окружающей среды и природопользования Самарской области (далее - заявитель, арендодатель, министерство) к публичному акционерному обществу "Газпром" (далее - арендатор, общество) о взыскании задолженности по уплате арендной платы за период с 03.06.2016 по 04.07.2017 в размере 9306 руб. 62 коп.

В судебном заседании приняли участие представители

министерства Безруков А.А. (доверенность от 19.12.2018),

общества Храпов Е.П. (доверенность от 13.09.2018 N 01/04/04-635д), установила:

министерство обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к обществу с учетом принятого ходатайства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о взыскании 9306 руб. 62 коп. задолженности по уплате арендной платы за период с 03.06.2016 по 04.07.2017.

В обоснование исковых требований истец указал на то, что министерство (арендодатель) передало, а общество (арендатор) приняло по акту приема-передачи от 03.06.2016 и в соответствии с договором аренды лесного участка без аукциона от 03.06.2016 N 488 (далее - договор) лесной участок с кадастровым номером 63:26:0000000:4120 общей площадью 1,157 га, находящийся в государственной собственности, расположенный по адресу: Самарская область, Красноярский район, Ново-Буянское лесничество, Ново-Буянское участковое лесничество, квартал N 67, выдел 25, квартал N 68, выдел 47, для строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов (далее - земельный участок).

Как следует из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН от 30.10.2017 N 63/01/01/2017-220175, запись о государственной регистрации договора внесена в ЕГРН 05.07.2017.

Ссылаясь на то, что общество обязательства по оплате арендных платежей за период с 03.06.2016 по 04.07.2017 не исполнило, в результате чего у него образовалась задолженность по арендной плате в размере 9306 руб. 62 коп., министерство обратилось в суд с иском по настоящему делу.

В отзыве на иск общество указало на отсутствие у него обязательств по уплате арендных платежей по договору, ссылаясь на пункт 6 части II договора, в соответствии с которым начисление арендной платы осуществляется со дня государственной регистрации договора.

Дело рассмотрено судами в порядке упрощенного производства в соответствии с положениями главы 29 АПК РФ.

Отказывая в удовлетворении требования о взыскании 9303 руб. 62 коп. долга за период с 03.06.2016 по 04.07.2017, приняв во внимание пункт 6 договора, суд первой инстанции признал обоснованной позицию общества, исходя из достигнутого сторонами соглашения о периоде начисления арендной платы, что не противоречит положениям статей 425, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Суд апелляционной инстанции поддержал позицию суда первой инстанции, сославшись также на пункт 1 статьи 164 ГК РФ, и отклонил довод министерства о противоречии позиции общества разъяснениям, приведенным в постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума N 73), поскольку посчитал, что сторонами непосредственно в договоре достигнуто соглашение о периоде начисления арендной платы (пункт 6 договора).

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, министерство, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 11.04.2018 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2018 и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Определением от 14.01.2019 судьи Верховного Суда Российской Федерации Маненкова А.Н. кассационная жалоба заявителя вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В отзыве на кассационную жалобу общество просило обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

В судебном заседании представитель министерства поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель общества возражал против ее удовлетворения.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Маненкова А.Н. и объяснения представителей сторон, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации считает, что решение Арбитражного суда города Москвы от 11.04.2018 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2018 подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума N 73 в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

Аналогичные разъяснения приведены в абзаце 3 пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - Постановление Пленума N 49).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что общество приняло в свое владение земельный участок в день подписания договора аренды (03.06.2016), спор по вопросу об исполнении арендодателем обязанности по передаче земельного участка арендатору между сторонами отсутствует.

В соответствии с пунктом 6 договора начисление арендной платы осуществляется со дня государственной регистрации договора.

Однако согласно пункту 7 договора аренды арендатор вносит арендную плату в порядке, предусмотренном приложением N 4 к настоящему договору.

Подпунктом "в" пункта 11 договора аренды также установлена обязанность арендатора вносить арендную плату в соответствии с приложением N 4 к настоящему договору.

В соответствии с приложением N 4 к договору аренды стороны согласовали порядок внесения оплаты (срок, оплачиваемый период, долю арендной платы от годового размера арендной платы в процентах).

Согласно пункту 43 Постановления Пленума N 49 условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Приняв во внимание пункт 6 договора аренды, суды не оценили его по правилам статьи 431 ГК РФ в совокупности и взаимосвязи с пунктом 7 договора аренды, подпунктом "в" пункта 11 названного договора и приложением N 4 к договору.

Кроме того, суды не учли, что в абзаце втором подпункта "а" пункта 11 договора аренды стороны возложили на арендатора обязанность после подписания договора или изменений к нему в течение 14 дней обратиться с заявлением о государственной регистрации права аренды лесного участка, передаваемого по договору, или изменений, вносимых в настоящий договор, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в течение 10 дней со дня подачи указанного заявления известить в письменной форме арендодателя о подаче таких документов.

Арендатор нарушил эти условия и произвел государственную регистрацию договора аренды только 05.07.2017, то есть более чем через год после получения во владение земельного участка по акту приема-передачи. Неисполнение указанной обязанности влечет, по сути, приобретение преимущества в пользовании земельным участком без должной оплаты.

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" указано, что, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации. Правила статьи 651 ГК РФ о моменте, с которого договор аренды недвижимости считается заключенным, означают, что договор аренды, существенные условия которого сторонами согласованы, но государственная регистрация не осуществлена, порождает не все последствия, на которые он направлен. Такой договор с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям влечет правовые последствия между ними. Сторона договора, не прошедшего государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность, игнорировать соглашение о размере арендной платы.

Поскольку возражения министерства не получили надлежащего исследования и правовой оценки, это является существенным нарушением судами норм права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере экономической деятельности, на основании пункта 1 статьи 291.11 АПК РФ обжалованные судебные акты подлежат отмене с направлением дела в Арбитражный суд города Москвы на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное; исследовать и оценить представленные в материалы дела доказательства в их совокупности; правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 176, 291.11-291.15 АПК РФ, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Арбитражного суда города Москвы от 11.04.2018 по делу N А40-668/2018, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2018 по тому же делу отменить.

Дело N А40-668/2018 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.