Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 2 октября 2018 г. N 127-КГ18-20 Суд отменил апелляционное определение и направил дело о расторжении договора купли-продажи и взыскании материального ущерба на новое апелляционное рассмотрение, поскольку суд не указал, каким образом истец может реализовать правомочия собственника по использованию земельного участка, в том числе для индивидуального жилищного строительства, при отсутствии свободного доступа к нему

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Горшкова В.В.

судей Марьина А.Н., Асташова С.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Толстых Ольги Юрьевны к Задирако Олегу Евгеньевичу о расторжении договора купли-продажи и взыскании материального ущерба по кассационной жалобе Толстых Ольги Юрьевны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 9 ноября 2017 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Асташова С.В., выслушав Толстых О.Ю. и её представителя Толстых А.С., поддержавших доводы кассационной жалобы, представителя Задирако О.Е. - Горомова И.В., выступающего по доверенности и ордеру, возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Толстых О.Ю. обратилась в суд с иском к Задирако О.Е. о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 20 октября 2015 г., взыскании переданных по договору денежных средств в размере 1 150 000 руб. и убытков в размере 233 049 руб.

В обоснование иска Толстых О.Ю. ссылалась на то, что приобрела у ответчика по указанному договору купли-продажи земельный участок, расположенный по адресу: Республика Крым, ..., земельный участок N ... за 1 150 000 руб. После получения 10 марта 2016 г. свидетельства о государственной регистрации права собственности ей стало известно о невозможности использования участка для целей индивидуального жилищного строительства по причине его нахождения на территории войсковой части Министерства обороны Российской Федерации, которая запретила доступ к приобретённому участку через контрольно-пропускной пункт. Нахождение земельного участка на территории воинской части, препятствующее использованию земельного участка, продавец скрыл от покупателя при заключении договора купли-продажи. Истцу как жителю Московской области данные обстоятельства не могли быть известны. На момент осмотра участка препятствий для доступа не было. Направленное истцом требование о расторжении договора купли-продажи Задирако О.Е. оставлено без ответа.

Ответчик иск не признал.

Решением Феодосийского городского суда Республики Крым от 11 января 2017 г. исковые требования удовлетворены частично. Договор купли-продажи земельного участка расторгнут, с Задирако О.Е. в пользу Толстых О.Ю. взысканы переданные по договору денежные средства в размере 1 150 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 руб. и на уплату государственной пошлины в размере 14 425 руб. В удовлетворении остальной части требований отказано.

В резолютивной части решения также указано, что оно является основанием для погашения записи о праве собственности Толстых О.Ю. на земельный участок и регистрации права собственности Задирако О.Е.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 9 ноября 2017 г. решение суда первой инстанции отменено, по делу вынесено новое решение, которым в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе Толстых О.Ю. содержится просьба об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 9 ноября 2017 г.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Асташова С.В. от 3 сентября 2018 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, и возражения на неё, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 20 октября 2015 г. между Задирако О.Е. (продавец) и Толстых О.Ю. (покупатель) заключён договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером _ общей площадью 1000 кв.м, расположенного по адресу: Республика Крым, ..., земельный участок N ..., вид разрешённого использования: под индивидуальное жилищное строительство.

Из пункта 5 данного договора следует, что земельный участок продан по цене 1 150 000 руб., расчёт между сторонами произведён полностью до подписания договора.

В пункте 6 договора указано, что покупатель удовлетворён качественным состоянием земельного участка, установленным путём визуального осмотра перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.

Согласно пункту 9 договора до его подписания земельный участок никому не продан, не подарен, не заложен, не обременён правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, не передан по договору ренты или в другое пользование.

Право собственности истца на земельный участок зарегистрировано 10 марта 2016 г. (т. 1, л.д. 6).

Как следует из поступивших на запросы суда сообщений Феодосийской КЭЧ района Министерства обороны Российской Федерации, федерального государственного учреждения "Крымское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации, военного прокурора войсковой части, приобретённый истцом земельный участок находится на территории и входит в общую площадь 18,2 га военного городка N ..., расположенного по адресу: ... , который передан распоряжением Совета министров Республики Крым от 14 апреля 2015 г. N 336-р/6дпс в федеральную собственность и закреплён за Феодосийской КЭЧ района Министерства обороны Российской Федерации. Границы земельного участка военного городка закреплены на местности, проходят по внешнему каменному ограждению. Свободного доступа к приобретённому истцом земельному участку не имеется (т. 1, л.д. 120-126, 140-141).

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что при заключении договора продавец Задирако О.Е. не сообщил покупателю достоверно известные ему сведения о нахождении земельного участка в военном городке, при этом данные сведения могли оказать влияние на решение покупателя о приобретении названного земельного участка. Продавец подтвердил в договоре отсутствие ограничений любого характера, что не соответствует фактическим обстоятельствам. С учётом изложенного суд пришёл к выводу о наличии оснований для расторжения договора ввиду нарушения ответчиком существенного условия договора об отсутствии ограничений любого характера.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции сослался на отсутствие правопритязаний третьих лиц и сведений об ограничении (обременении) права собственности истца на земельный участок в свидетельстве о государственной регистрации права. По мнению суда апелляционной инстанции, наличие контрольно-пропускного пункта на въездной дороге не является препятствием для использования земельного участка по назначению. При заключении сделки покупатель должна была проявить необходимую осмотрительность и могла получить сведения о месте расположения земельного участка, она осмотрела земельный участок, однако претензий относительно предоставленной информации не заявила.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что с выводами суда апелляционной инстанции нельзя согласиться по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором. Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешённым использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причинённых ему убытков.

В соответствии с пунктом 1 данной статьи продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Из содержания указанных правовых норм следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечёт последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

К такой информации относятся также сведения об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка.

С учётом изложенного, доводы истца о невозможности использования земельного участка по его целевому назначению и то, что она лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора, относятся к обстоятельствам подлежащим исследованию судом при разрешении спора, однако судом апелляционной инстанции приведённые положения закона учтены не были.

Согласно статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1).

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3).

Вместе с тем приведённые положения гражданского процессуального закона не предполагают произвольной оценки доказательств судом.

Согласно взаимосвязанным положениям части 4 статьи 67 и части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд обязан указать в мотивировочной части решения мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Суд первой инстанции, дав оценку представленным в материалы дела доказательствам, в том числе пояснениям представителей третьих лиц - Феодосийской КЭЧ района Министерства обороны Российской Федерации, федерального государственного учреждения "Крымское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации, сославшихся на то, что свободного доступа граждан к спорному земельному участку не имеется по причине нахождения его на территории военного городка, и такой доступ не может быть предоставлен в силу специфики объекта, планируемого к использованию в интересах Вооружённых Сил Российской Федерации, пришёл к выводу о том, что данные сведения были достоверно известны продавцу Задирако О.Е., однако не были сообщены им покупателю при заключении договора купли-продажи.

Суд апелляционной инстанции названные выводы не опроверг, однако в нарушение требований статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суждений по данному вопросу не высказал и не указал, по каким основаниям он отверг установленные судом первой инстанции обстоятельства.

Согласно выводам проведённой по определению суда апелляционной инстанции судебной строительно-технической экспертизы приобретённый истцом земельный участок находится в пределах земельного участка военного городка N ... войсковой части ..., подъезд к нему был бы возможен с двух подъездных дорог, на одной из которых установлен шлагбаум и расположен контрольно-пропускной пункт, а вторая также проходит по территории военного городка N ... и проезд по ней затруднён по причине нахождения её в заброшенном состоянии. В связи с этим экспертом сделан вывод о наличии препятствий в доступе к спорному земельному участку (т. 5, л.д. 123).

Отвергая заключение эксперта и сведения, предоставленные учреждениями Министерства обороны Российской Федерации, суд апелляционной инстанции указал, что они носят предположительный характер, препятствий к использованию земельного участка по назначению истец не имеет, при этом суд апелляционной инстанции не сослался на какие- либо доказательства, опровергающие изложенные выше обстоятельства, а также не указал, каким образом истец может реализовать правомочия собственника по использованию земельного участка, в том числе для индивидуального жилищного строительства, при отсутствии свободного доступа к нему.

Между тем факт нахождения земельного участка на территории военного городка судом установлен и не оспаривался лицами, участвующими в деле, при этом представители подразделений Министерства обороны Российской Федерации однозначно заявили об отсутствии свободного доступа на эту территорию, в то время как при заключении договора продавец заверил покупателя об отсутствии ограничений.

Кроме того, в соответствии со статьёй 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

Статьёй 10 названного кодекса предусмотрено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Однако суд апелляционной инстанции приведённые выше нормы материального права не применил и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации не учёл.

С учётом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что судом апелляционной инстанции допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, вследствие чего апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 9 ноября 2017 г. подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 9 ноября 2017 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.