Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 9 октября 2018 г. N 303-КГ18-7703 Суд отменил принятые ранее судебные акты об отказе в признании незаконным решения уполномоченного органа, которым отказано в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, поскольку муниципальный контракт исполнен, претензий к застройщику нет, поэтому отсутствует необходимость обеспечивать уже исполненное обязательство

Резолютивная часть определения объявлена 2 октября 2018 г.

Полный текст определения изготовлен 9 октября 2018 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Грачевой И.Л.,

судей Киселевой О.В. и Поповой Г.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А24-3366/2017 по кассационной жалобе Управления по вопросам строительства, транспорта, энергетике, жилищно-коммунального хозяйства и муниципального имущества администрации Олюторского муниципального района (село Тиличики Олюторского района Камчатского края) на решение Арбитражного суда Камчатского края от 03.10.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2017 и постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 19.02.2018, установила:

Управление по вопросам строительства, транспорта, энергетике, жилищно-коммунального хозяйства и муниципального имущества администрации Олюторского муниципального района (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (далее - Управление Росреестра), изложенного в уведомлении от 05.06.2017 N 41/001/010/201-973, об отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (муниципального контракта от 15.06.2015 N 01Д-15 об участии в долевом строительстве многоквартирных домов с целью реализации муниципальной программы "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами населения Олюторского муниципального района 2014-2018"); об обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию указанного договора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "СК Босан" (далее - Общество).

Арбитражный суд Камчатского края решением от 03.10.2017, оставленным без изменения постановлениями Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2017 и Арбитражного суда Дальневосточного округа от 19.02.2018, отказал в удовлетворении заявления Управления.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Управление, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просит отменить указанные судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции или принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных им требований.

Определением от 16.08.2018 судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л. жалоба Управления вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили. От Управления поступило письменное ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя.

В соответствии со статьей 291.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л., Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Управление (арендодатель) и Общество (арендатор) на основании протокола о проведении аукциона от 16.10.2014 N 02 заключили на 2 года договор от 27.10.2014 N 4 аренды земельного участка общей площадью 495 кв.м с кадастровым номером 82:03:000009:2137, относящегося к категории земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Камчатский край, Олюторский район, село Тиличики, Молодёжная улица, для строительства двухэтажного многоквартирного жилого дома.

Общество получило разрешение от 29.04.2015 N 91503301-20 на строительство объекта капитального строительства - восьмиквартирного дома по указанному адресу сроком действия до 29.04.2017.

В последующем Управление (участник долевого строительства, заказчик) и Общество (застройщик, исполнитель) на основании протокола от 01.06.2015 N 0138300014815000014 о рассмотрении единственной заявки на участие в электронном аукционе заключили муниципальный контракт от 15.06.2015 N 01Д-15 об участии в долевом строительстве многоквартирных домов с целью реализации муниципальной программы "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами населения Олюторского муниципального района 2014-2018".

По условиям пунктов 1.1, 2, 2.1 муниципального контракта Общество обязалось в соответствии с техническим заданием своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости - многоквартирный дом на земельном участке с кадастровым номером 82:03:000009:2137 по адресу: Камчатский край, Олюторский район, село Тиличики, Молодежная улица, после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию не позднее 15.11.2015 передать Управлению по акту приема-передачи объекты долевого строительства (семь однокомнатных квартир), а Управление обязалось уплатить обусловленную контрактом цену и принять объекты долевого строительства.

По условиям пункта 8.1 указанного контракта и в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" Общество представило заказчику в обеспечение исполнения обязательств по контракту безотзывную банковскую гарантию акционерного общества "Коммерческий банк "Универсальные финансы" от 18.06.2015 N 286А/15 на сумму 4 844 013 руб. 16 коп.

Заказчик перечислил застройщику обусловленную контрактом денежную сумму.

После завершения строительства и получения от администрации Олюторского муниципального района разрешения на ввод в эксплуатацию построенного восьмиквартирного дома застройщик передал Управлению (участнику долевого строительства) по актам приема-передачи от 14.12.2015 N 1-7 семь квартир в данном доме в состоянии, предусмотренном муниципальным контрактом, и оформил на них кадастровые паспорта.

Управление, получив квартиры, обратилось с заявлениями о регистрации на них права муниципальной собственности. Управление Росресстра отказало в государственной регистрации права муниципальной собственности, сославшись на то, что в нарушение требований статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) не был зарегистрирован, а следовательно, является незаключенным муниципальный контракт от 15.06.2015, на основании которого в силу пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего в спорный период (далее - Закон N 122-ФЗ), могла быть осуществлена государственная регистрация права муниципальной собственности на построенные объекты недвижимости.

В названных отказах Управление Росреестра также сообщило, что в соответствии с частью 2 статьи 12.1 Закона N 214-ФЗ исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства многоквартирного дома, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов: страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве; договором поручительства с банком за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.

После отказа в регистрации застройщик - Общество обратилось к акционерному обществу "Солид Банк" и к страховому акционерному обществу "ВСК" с предложениями о заключении договора поручительства по муниципальному контракту от 15.06.2015 и договора страхования гражданской ответственности застройщика, но получило отказы в заключении данных договоров по причине того, что строительство многоквартирного дома завершено, квартиры переданы дольщику, а следовательно, не имеется оснований для обеспечения исполнения обязательства застройщика по передаче жилых помещений дольщику.

Управление 31.01.2017 обратилось с заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (муниципального контракта от 15.06.2015), однако Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию данного договора, а затем уведомлением от 05.06.2017 N 41/001/010/2017-973 на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) отказало в государственной регистрации по причине непредставления заявителем сведений о соблюдении требований части 2 статьи 12.1 Закона N 214-ФЗ, а именно: непредставлении договора поручительства банка или договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по передаче жилых помещений по договору участия в долевом строительстве.

Управление обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании указанного отказа незаконным, ссылаясь на то, что непредставление договора поручительства с банком или договора страхования не могло служить в данном случае основанием для отказа в государственной регистрации муниципального контракта, поскольку заключение договора поручительства или договора страхования необходимо в целях обеспечения исполнения обязательства застройщика по передаче дольщику жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, между тем застройщик добросовестно исполнил обязательства по контракту и передал квартиры дольщику (Управлению).

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства, сославшись на статьи 198, 200, 201 АПК РФ, части 1, 3 статьи 4, часть 2 статьи 12.1, статью 17 Закона N 214-ФЗ в редакции, действовавшей на дату вынесения оспариваемого отказа, часть 1, пункт 5 части 2 статьи 48 Закона N 218-ФЗ в редакции, действовавшей на дату вынесения оспариваемого отказа, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Управления.

Суды посчитали, что Управление Росреестра правомерно отказало в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (муниципального контракта) ввиду непредставления застройщиком указанных в части 2 статьи 12.1 Закона N 214-ФЗ доказательств обеспечения исполнения им обязательства по передаче дольщику жилых помещений: договора страхования либо поручительства банка.

Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Судебная коллегия считает, что суды трех инстанций при рассмотрении заявления Управления о признании незаконным отказа Управления Росреестра в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве неправильно применили нормы материального права и не учли следующего.

В силу части 1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно части 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 2 статьи 12.1 "Способы обеспечения обязательств по договору" в редакции, действовавшей на дату принятия оспариваемого отказа, было предусмотрено, что исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов:

1) поручительство банка в порядке, установленном статьей 15.1 данного Закона;

2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном статьей 15.2 данного Закона.

Принятие названных правил было направлено на создание дополнительных механизмов защиты интересов граждан и юридических лиц, являющихся участниками долевого строительства, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств застройщика в части передачи участникам долевого строительства жилых помещений.

Несмотря на то, что в статье 48 Закона N 218-ФЗ в редакции, действовавшей на момент вынесения оспариваемого отказа, указано на необходимость представления для государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома, поручительства банка или договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по передаче жилого помещения, непредставление таких документов на регистрацию в случае, если застройщик к моменту регистрации завершил строительство и передал жилое помещение участнику долевого строительства, не могло служить в данном конкретном случае основанием для отказа в государственной регистрации спорного договора (муниципального контракта).

Целью предусмотренной частью 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ правовой экспертизы представленных на регистрацию документов является в том числе проверка законности сделки с целью пресечения неправомерных действий, недопущения государственной регистрации прав, возникших без оснований, предусмотренных законодательством.

Между тем, как следует из материалов дела, муниципальный контракт от 15.06.2015 об участии в долевом строительстве многоквартирных домов сторонами исполнен надлежащим образом, объект капитального строительства - жилой восьмиквартирный дом построен и введен в эксплуатацию, указанные в контракте жилые помещения переданы застройщиком участнику долевого строительства по актам приема-передачи и последний каких-либо претензий к застройщику не имеет, поэтому не имеется необходимости обеспечивать уже исполненное обязательство.

По сути, Управление Росреестра предъявило к Управлению требование, которое являлось объективно неисполнимым, и препятствия по его исполнению не могли быть устранены в будущем.

Других оснований для отказа в государственной регистрации названного договора долевого участия в строительстве в оспариваемом отказе не приведено и при рассмотрении настоящего дела Управление Росреестра не указывало на наличие каких-либо иных обстоятельств, препятствующих государственной регистрации спорного договора (муниципального контракта).

Кроме того, следует отметить, что спорный многоквартирный дом построен с целью реализации муниципальной программы "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами населения Олюторского муниципального района 2014-2018" для предоставления нуждающимся жителям села Тиличики Олюторского района Камчатского края, занятым в сфере образования и здравоохранения, в связи с острой необходимостью привлечения специалистов из других регионов.

Ввиду отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (муниципального контракта от 15.06.2015) и в государственной регистрации права муниципальной собственности из-за отсутствия регистрации муниципального контракта Управление лишено возможности защитить свой законный интерес, поскольку пыталось иными возможными способами оформить право муниципальной собственности на спорные квартиры, однако получало отказы со ссылкой на отсутствие государственной регистрации контракта.

Принимая во внимание изложенные конкретные обстоятельства дела, у судов трех инстанций не было оснований для отказа в удовлетворении требований Управления, поскольку оспариваемое решение Управления Росреестра принято без учета тех целей, которые преследовал законодатель в статье 12.1 Закона N 214-ФЗ, определяя способы обеспечения исполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве, что повлекло нарушение прав и законных интересов заявителя, связанных с невозможностью дальнейшей регистрации права собственности муниципального образования на построенные Обществом квартиры и передачи их населению во исполнение указанной муниципальной программы.

Судебная коллегия считает, что на основании пункта 1 статьи 291.11 АПК РФ принятые по делу судебные акты следует отменить и, не передавая дело на новее рассмотрение, принять новый судебный акт о признании оспариваемого решения Управления Росреестра незаконным и об обязании его осуществить государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве - муниципального контракта от 15.06.2015 N 01Д-15.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Арбитражного суда Камчатского края от 03.10.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2017 и постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 19.02.2018 по делу N А24-3366/2017 отменить.

Признать решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю, изложенное в уведомлении от 05.06.2017 N 41/001/010/201-973, об отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве - муниципального контракта от 15.06.2015 N 01Д-15 об участии в долевом строительстве многоквартирных домов с целью реализации муниципальной программы "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами населения Олюторского муниципального района 2014-2018" незаконным как не соответствующее Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю осуществить государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве - муниципального контракта от 15.06.2015 N 01Д-15 об участии в долевом строительстве многоквартирных домов с целью реализации муниципальной программы "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами населения Олюторского муниципального района 2014-2018".

Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.