Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24 июля 2018 г. N 305-ЭС18-2803 Суд направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции дело о признании договора субаренды торговой площади расторгнутым, взыскании страхового депозита и ранее уплаченной арендной платы, поскольку суды не учли необходимость достижения сторонами единого волеизъявления о прекращении договора, а также, не проверили наличие у предпринимателя права на расторжение договора в одностороннем порядке

Резолютивная часть определения объявлена 17 июля 2018 г.

Полный текст определения изготовлен 24 июля 2018 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Борисовой Е.Е.,

судей Маненкова А.Н., Поповой Г.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АЙ ТИ ДИ ПРОПЕРТИС АЙЛЕНДС" на решение Арбитражного суда города Москвы от 13.07.2017 по делу N А40-33025/2017, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2017 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.01.2018 по тому же делу

по иску индивидуального предпринимателя Максименко Дмитрия Евгеньевича к обществу с ограниченной ответственностью "АЙ ТИ ДИ ПРОПЕРТИС АЙЛЕНДС" о признании договора субаренды торговой площади от 16.06.2016 N 122-КДС/2016 расторгнутым с 28.12.2016, взыскании 460 000 руб. страхового депозита, оплаченного по договору субаренды, 26 709,68 руб. ранее уплаченной арендной платы за период с 29.12.2016

встречному иску общества с ограниченной ответственностью "АЙ ТИ ДИ ПРОПЕРТИС АЙЛЕНДС" к индивидуальному предпринимателю Максименко Дмитрию Евгеньевичу о взыскании 361 428,57 руб. задолженности по арендной плате, 207 328,30 руб. неустойки за просрочку внесения арендной платы.

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Максименко Дмитрия Евгеньевича - Гришин С.А.;

общества с ограниченной ответственностью "АЙ ТИ ДИ ПРОПЕРТИС АЙЛЕНДС" - Михалевич Ю.В., Семенова С.Э.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Борисовой Е.Е., а также выступления представителей сторон, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации установила:

решением Арбитражного суда города Москвы от 13.07.2017, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2017, первоначальные исковые требования Максименко Дмитрия Евгеньевича (далее - предприниматель) удовлетворены, в удовлетворении встречных требований общества с ограниченной ответственностью "АЙ ТИ ДИ ПРОПЕРТИС АЙЛЕНДС" (далее - общество) отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 24.01.2018 судебные акты оставлены без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, общество просит отменить принятые по настоящему делу судебные акты, ссылаясь на нарушение норм материального права.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, рассмотрев кассационную жалобу общества, полагает о наличии оснований для отмены оспариваемых судебных актов в силу следующего.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между предпринимателем и обществом с ограниченной ответственностью "ТК Колумбус" (далее - компания) 16.06.2016 заключен договор субаренды торговой площади N 122-КДС/2016 об аренде части помещения N 141 площадью 12 кв.м., расположенной на первом этаже Торгового центра по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, д. 13А, под условным номером 1-17.

Договор заключен сроком до 15.05.2017, помещение передано субарендатору по акту приема-передачи от 28.07.2016. Согласно пункту 3.4 договора, ответчик обязался оплачивать истцу арендную плату ежемесячно за период с даты подписания акта приема-передачи торговой площади до даты подписания сторонами акта возврата торговой площади.

В соответствии с пунктом 3.5 договора субаренды, истец платежным поручением от 20.06.2016 N 1 оплатил страховой депозит в размере 460 000 руб. в обеспечение надлежащего исполнения субарендатором всех обязательств по договору, включая обязанность уплачивать неустойки, а также обязательств по возмещению убытков компании, вызванных ненадлежащим исполнением субарендатором своих обязательств по настоящему договору, в том числе, если такие обязательства возникнут.

В соответствии с пунктом 3.9 договора субаренды, сумма страхового депозита подлежит возврату субарендатору в течение 45 календарных дней со дня подписания сторонами акта возврата торговой площади, если сторонами не согласовано иное, в первоначальном размере, за вычетом сумм любых удержаний, осуществленных компанией в соответствии с договором.

Впоследствии, 01.09.2016 между сторонами было заключено дополнительное соглашение о перемене стороны в договоре субаренды торговой площади от 16.06.2016, в соответствии с которым права и обязанности компании по договору субаренды перешли к обществу.

В соответствии с пунктом 7 данного дополнительного соглашения, компания обязуется в течение 20 дней с даты его подписания перечислить на расчетный счет общества сумму обеспечительного платежа, оплаченного истцом по договору субаренды в размере 460 000 руб. В силу пункта 9 дополнительного соглашения во всем, что не им предусмотрено, стороны руководствуются положениями договора субаренды.

Письмом от 07.12.2016, полученным обществом также 07.12.2016, предприниматель обратился с предложением о досрочном расторжении договора субаренды с 28.12.2016 в связи с отсутствием, как указано в его письме, финансовых перспектив.

Общество, не возражая против расторжения договора субаренды по соглашению сторон, направило в адрес истца проект соглашения от 22.12.2016 о расторжении договора субаренды, а также проект акта возврата торговой площади от 28.12.2016. При этом подготовленный обществом проект соглашения о расторжении договора субаренды торговой площади был составлен на иных условиях, пункт 2 которого содержал указание: "страховой депозит, оплаченный субарендатором по договору, в размере 460 000 руб., а также арендная плата с 29 декабря 2016 года по 31 2016 года в размере 26 709,68 рублей, удерживается компанией в качестве компенсации за досрочное расторжение договора по инициативе субарендатора".

С данным условием предприниматель не согласился, подписав предоставленный обществом акт возврата торговой площади от 28.12.2016 и свой проект соглашения о расторжении договора субаренды, не содержащий условие о штрафе за досрочное расторжение договора, то есть на иных условиях, направив их ответчику. Арендуемая торговая площадь 28.12.2016 была освобождена предпринимателем.

Разрешая спор по делу, суды, руководствуясь положениями статей 309, 310, 425, 431, 450, 450.1, 451, 606, 614, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", установив факт существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении, приняв при этом довод предпринимателя об отсутствии финансовых перспектив в реализации спорного договора, наличие воли сторон, направленной на расторжение спорного договора с 28.12.2016, пришли к выводам о прекращении действия договора субаренды с указанной даты, и соответственно, отсутствии оснований для удержания обществом обеспечительного платежа и денежных средств, оплаченных в счет арендной платы за период с 29.12.2016 по 31.12.2016 в размере 26 709,68 руб. Таким образом, суды в полном объеме признали первоначальные исковые требования предпринимателя обоснованными, отказав в удовлетворении встречных требований общества.

Между тем суды при рассмотрении дела не учли следующее.

Признавая договор субаренды расторгнутым с 28.12.2016, суды исходили из оценки доказательств, подтверждающих, что стороны первоначально имели намерение расторгнуть его с указанной даты. Однако соглашение о расторжении договора в форме одного согласованного документа, а также акт возврата торговой площади от 28.12.2016 стороны не подписали. Направленные друг другу проекты соглашений содержали иные условия в ответ от предложенных проектов каждой стороны.

Таким образом, при указанных обстоятельствах суды, удовлетворяя требования предпринимателя и делая вывод о расторжении договора субаренды с 28.12.2016, не учли должным образом положения статей 420, 432, 434, 438 Гражданского кодекса о необходимости достижения сторонами единого волеизъявления о прекращении договора, соблюдения при этом формы договора.

Более того, суды при рассмотрении дела, признавая иск предпринимателя о расторжении договора субаренды по его заявлению обоснованным, не проверили наличие у него права на расторжение договора в одностороннем порядке.

Статьей 620 Гражданского кодекса предусмотрены основания для досрочного расторжения договора аренды, абзац второй подпункта 4 которой указывает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда либо при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса).

Из приведенных норм следует, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным статьей 620 Гражданского кодекса, такие основания должны быть указаны в договоре.

Между тем наличие такого права на одностороннее досрочное расторжение договора во внесудебном порядке у предпринимателя как субарендатора суды не устанавливали.

Судами также не дана должная правовая оценка приводимому предпринимателем основанию для досрочного внесудебного расторжения договора аренды в виде утраты им интереса в использовании помещения.

Судебная коллегия также полагает, что суды при рассмотрении дела не учли пункт 9.1.1 договора о праве общества отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке и расторгнуть его без обращения в судебные органы, предупредив об этом субарендатора путем направления соответствующего уведомления о расторжении в случае, если истец просрочил оплату ежемесячной фиксированной арендной платы в нарушение условий пункта 3.1 договора.

По условиям пункта 9.3. договора в случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора в связи с неисполнением/ненадлежащим исполнением субарендатором своих обязательств сумма страхового депозита, указанная в пункте 3.5 договора, не подлежит возврату субарендатору и рассматривается сторонами как справедливая, но не обязательно достаточная для компенсации убытков, неустойка.

Дата расторжения договора в указанном порядке, согласно пункту 9.6, считается со дня, указанного в уведомлении об одностороннем отказе от исполнения договора.

Общество, не считая договор расторгнутым предпринимателем с 28.12.2016 и ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате, направило субарендатору уведомление от 15.02.2017 об одностороннем отказе от исполнения договора, указывая на его расторжение с 16.02.2017 и удержание страхового депозита в связи с нарушением предпринимателем обязательств по договору.

Полагая, что отказ общества вернуть страховой депозит и уплаченную арендную плату за период с 29.12.2016 по 31.12.2016 является необоснованным, предприниматель обратился в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу.

Однако требования общества с учетом указанных выше условий договора должным образом рассмотрены не были.

В силу вышеизложенного Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как принятые с существенными нарушениями норм материального права, повлиявшими на исход дела, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела судам следует учесть изложенные в настоящем определении положения о подлежащих применению нормах материального права, исследовать условия договора субаренды, регулирующие порядок, основания и последствия расторжения договора, принять законные и обоснованные судебные акты.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Арбитражного суда города Москвы от 13.07.2017 по делу N А40-33025/2017, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2017 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.01.2018 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.