Кассационное определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 25 мая 2018 г. N 35-КГ18-3 Апелляционное определение о признании незаконным отказа регистрирующего органа в государственной регистрации прав на недвижимость оставлено без изменения, поскольку действующее гражданское законодательство не содержит норм, обязывающих участников долевой собственности предоставить согласие на отказ от преимущественного права покупки доли недвижимого имущества

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Зинченко И.Н.,

судей Горчаковой Е.В. и Борисовой Л.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (далее - Управление Росреестра) на апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Тверского областного суда от 25 января 2017 года по административному делу по административному исковому заявлению Маринина Вячеслава Витальевича к Управлению Росреестра об оспаривании отказа в государственной регистрации прав.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горчаковой Е.В., объяснения представителя Управления Росреестра Бородулиной Е.А., поддержавшей доводы жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

9 августа 2016 года между Марининым В.В. (продавец) и Штылевой Ю.В., действующей в своих интересах и в интересах двух несовершеннолетних детей (покупатель), заключён с рассрочкой платежа с использованием средств материнского (семейного) капитала договор купли-продажи комнаты площадью 14.7 кв.м в коммунальной квартире, расположенной по адресу: г. ..., ул. ... (далее - комната в коммунальной квартире). Цена договора ... рублей.

Комната площадью 26.4 кв.м в указанной квартире принадлежит по 1/2 А. доли на праве общей долевой собственности Б. и её несовершеннолетней дочери А. года рождения.

Маринин В.В. и Штылева Ю.В., действующая в своих интересах и в интересах своих несовершеннолетних детей, обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права, права долевой собственности, ипотеки в силу закона на комнату в коммунальной квартире.

15 августа 2016 года государственная регистрация перечисленных выше прав, возникших на основании договора купли-продажи, приостановлена до 15 сентября 2016 года в связи с не предоставлением в регистрирующий орган отказа от преимущественного права покупки от остальных собственников комнат коммунальной квартиры или сведений о том, что они были уведомлены о предстоящей сделке.

15 сентября 2016 года Управлением Росреестра принято решение об отказе в государственной регистрации прав на основании абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции, действующей на момент возникших правоотношений, (далее - Закон о регистрации) в связи с не представлением разрешения (согласия) органа опеки и попечительства на отказ законного представителя несовершеннолетнего собственника А. года рождения, от принадлежащего ей права преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире.

Считая отказ в государственной регистрации перехода права собственности на основании представленных им и Штылёвой Ю.В. документов незаконным, Маринин В.В. обратился в суд, обосновывая свою позицию тем, что отчуждаемая им комната не находится в общей долевой собственности с несовершеннолетней А. в связи с чем требование уполномоченного органа о предоставлении соответствующего разрешения (согласия) органа опеки и попечительства не основано на законе.

Решением Пролетарского районного суда г. Твери от 16 ноября 2016 года в удовлетворении административного искового заявления отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Тверского областного суда от 25 января 2017 года решение суда первой инстанции отменено, принято новое решение, которым оспариваемое решение Управления Росреестра признано незаконным, возложена обязанность рассмотреть заявление Маринина В.В. о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи.

Определением судьи Тверского областного суда от 13 апреля 2017 года Управлению Росреестра отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Управление Росреестра ссылается на нарушение апелляционной инстанцией норм материального права и ставит вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по административным делам Тверского областного суда от 25 января 2017 года.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход административного дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия считает жалобу не подлежащей удовлетворению ввиду следующего.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришёл к выводу о законности оспариваемых действий административного ответчика, считая, что стороны договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире обязаны предоставить согласие органа опеки и попечительства на отказ законного представителя несовершеннолетнего собственника другой комнаты в этой же квартире от права преимущественной покупки.

Свою позицию суд первой инстанции обосновывал положениями Семейного кодекса Российской Федерации, предписаниями Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 24 августа 2008 года N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве", из системного анализа которых сделал заключение, что отказ от права преимущественной покупки доли в общей долевой собственности является сделкой, следовательно, отказ законного представителя несовершеннолетнего собственника от права преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире должен быть предварительно согласован с органом опеки и попечительства, в противном случае могут быть нарушены права несовершеннолетнего.

Суд апелляционной инстанции, отменяя судебное решение ввиду неправильного определения имеющих значение для дела обстоятельств и применения норм материального права, удовлетворил заявленные требования, констатировав, что действующее гражданское законодательство не содержит норм, обязывающих участников долевой собственности предоставить согласие на отказ от преимущественного права покупки доли недвижимого имущества, в том числе комнаты в коммунальной квартире.

Федеральный законодатель в пункте 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации установил обязательность государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Единая процедура регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вне зависимости от вида недвижимости на момент рассмотрения настоящего административного дела была установлена Законом о регистрации, регламентирующим, в том числе и полномочия государственных органов в названной сфере общественных отношений.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (пункт 1 статьи 2 Закона о регистрации).

Регистрирующий орган проводит правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию документов. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для её проведения (пункт 1 статьи 13, пункт 2 статьи 16 того же закона).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (статья 18 Закона о регистрации).

В государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, если не представлены документы, необходимые в соответствии с поименованным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10 пункта 1 статьи 20).

Как следует из материалов дела, для государственной регистрации перехода права собственности был представлен договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.

В соответствии с частью 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Статья 246 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при её возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьёй 250 этого же кодекса.

Названная статья при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу устанавливает для остальных участников долевой собственности преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (пункт 1) и одновременно возлагает на продавца доли обязанность известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает её (пункт 2).

Иных обязанностей Гражданский кодекс на участников долевой собственности при продаже одним из них своей доли не возлагает, предусмотрев в абзаце втором пункта 2 статьи 250 упомянутого кодекса право продавца, если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продать свою долю любому лицу, а в случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанного срока.

Аналогичное правовое регулирование установлено пунктом 1 статьи 24 Закона о регистрации, согласно которому при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием её цены и других условий, на которых он продает её. Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, до истечения этого срока сделка может быть совершена при условии предоставления продавцом доли документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли.

Судебная коллегия считает, что приведённые положения Закона о регистрации в полной мере применимы и договору купли-продажи комнаты в коммунальной квартире исходя из того, что федеральный законодатель установил общие правила реализации права преимущественной покупки для собственников общей долевой собственности и собственников комнаты в коммунальной квартире.

Именно такой подход заложен в Федеральном законе от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", действующим с 1 января 2017 года (пункт 46 части 1, часть 7 статьи 26).

Таким образом, по смыслу приведённых законоположений в их системном единстве, продавец комнаты в коммунальной квартире при обращении за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю обязан предоставить отказ от права преимущественной покупки только в том случае, если договор заключён до истечения одного месяца со дня уведомления собственников других комнат коммунальной квартиры.

Следует отметить, что в уведомлении от 15 августа 2016 года о приостановлении государственной регистрации также не идёт речь о предоставлении отказа от права преимущественной покупки законного представителя несовершеннолетнего собственника другой комнаты в коммунальной квартире, согласованного с органом опеки и попечительства.

В целях устранения основания приостановления государственной регистрации, исполняя предписание государственного органа, 16 августа 2016 года Марининым В.В. представлено уведомление от 30 мая 2016 года о намерении продать принадлежащую ему комнату в коммунальной квартире за ... тысяч рублей с возложением всех расходов по договору на покупателя с предложением собственникам другой комнаты - Б. и её несовершеннолетнему ребёнку воспользоваться правом преимущественной покупки. Факт получения уведомления в этот же день подтверждается записью Б. сделанной от её имени и имени несовершеннолетнего ребёнка на обратной стороне уведомления (л.д. 30).

В соответствии с абзацем третьим пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации договор купли-продажи в отношении недвижимого имущества, совершённый в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объекта недвижимого имущества на момент совершения сделки, является основанием для государственной регистрации на объект недвижимости.

В пункте 1 статьи 20 Закона о регистрации исчерпывающим образом определён перечень оснований для отказа в проведении регистрационных действий, который расширительному толкованию не подлежит.

Поскольку Марининым В.В. для регистрации перехода права собственности представлен договор купли-продажи, заключённый 9 августа 2016 года на условиях, указанных в уведомлении о намерении совершить сделку, то есть по истечении более двух месяцев со дня, когда собственникам другой комнаты стало известно о продаже недвижимости, а также доказательство исполнения требований статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, у административного ответчика отсутствовали законные основания для отказа в совершении регистрационных действий по мотиву непредставления согласованного с органом опеки и попечительства отказа законного представителя несовершеннолетнего собственника от права преимущественной покупки недвижимости.

В материалах дела имеется ответ заместителя Министра социальной защиты населения Тверской области от 2 сентября 2016 года на обращение Маринина В.В. по вопросу необходимости согласования с органом опеки и попечительства отказа законного представителя несовершеннолетнего собственника от права преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире, согласно которому они не рассматривают обращения граждан по вопросам, связанным с отчуждением имущества, не принадлежащего несовершеннолетним гражданам.

Приведённые фактические обстоятельства и нормы федерального законодательства опровергают вывод суда первой инстанции о необоснованности административного искового заявления.

Ссылки суда первой инстанции на положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Семейного кодекса Российской Федерации, определяющие обязанности законных представителей при совершении сделок от имени несовершеннолетних, к возникшим по настоящему делу отношениям не могут быть применены, поскольку не регулируют вопросы регистрации прав собственности на объекты недвижимости, и не содержат нормы, обязывающие собственника доли в общей долевой собственности или комнаты в коммунальной квартире совершать сделку по её отчуждению в любом случае только после получения согласованного с органом опеки и попечительства отказа законного представителя несовершеннолетнего собственника другой доли или комнаты в коммунальной квартире от права преимущественной покупки.

Такое ограничение права собственника свободно распоряжаться принадлежащими ему недвижимым имуществом, как установлено статьёй 55 Конституции Российской Федерации, возможно исключительно федеральным законом.

Между тем законодатель, предусматривая в статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации правила реализации права отчуждения доли в общей долевой собственности и возлагая дополнительные обязанности на продавца доли, никаких исключений для несовершеннолетних граждан, являющихся собственниками других долей, не сделал, указав, что в случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 названной статьи).

При таком положении суд апелляционной инстанции правильно отменил решение суда первой инстанции и признал незаконным обжалуемое административным истцом решение регистрирующего органа, следовательно, кассационная жалоба Управления Росреестра удовлетворению не подлежит.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области на апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Тверского областного суда от 25 января 2017 года по административному делу по административному исковому заявлению Маринина Вячеслава Витальевича об оспаривании отказа Управления Росреестра по Тверской области в государственной регистрации прав оставить без удовлетворения.