Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26 апреля 2018 г. N 305-ЭС17-17670 Удовлетворяя требование о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора уступки права (требования), суд исходил из того, что наличие зарегистрированного права собственности у цедента на квартиру, переданную во исполнение договора участия в долевом строительстве к моменту обращения сторон договора уступки за его государственной регистрацией, не является препятствием для ее осуществления, поскольку приобретение вещного права на объект недвижимости не может служить основанием для прекращения обязательства по уплате неустойки должником, кредитором в котором может быть иное лицо

Резолютивная часть определения объявлена 12.04.2018.

Полный текст определения изготовлен 26.04.2018.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Борисовой Е.Е.,

судей Попова В.В., Чучуновой Н.С.

рассмотрела кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Косарева Алексея Сергеевича на решение Арбитражного суда Московской области от 12.12.2016 по делу N А41-59308/2016, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2017 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.08.2017 по тому же делу

по заявлению индивидуального предпринимателя Косарева Алексея Сергеевича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании незаконным отказа и обязании совершить действия,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Александровой Людмилы Георгиевны.

В судебном заседании приняли участие представители:

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - Мельник Р.А.;

индивидуального предпринимателя Косарева А.С. - Менделев Е.М., Мингалеев П.Р., Саидахмедов А.А.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Борисовой Е.Е., выслушав представителей сторон, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации установила:

решением Арбитражного суда Московской области от 12.12.2016, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2017, индивидуальному предпринимателю Косареву Алексею Сергеевичу (далее - предприниматель) отказано в удовлетворении заявления к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора уступки права (требования) от 06.07.2016 и обязании произвести регистрацию договора уступки права (требования) от 06.07.2016.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 16.08.2017 судебные акты судов первой и апелляционной инстанций оставлены без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, предприниматель просит отменить принятые по настоящему делу судебные акты, ссылаясь на нарушение норм материального права.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, рассмотрев кассационную жалобу предпринимателя, полагает о наличии оснований для отмены оспариваемых судебных актов в силу следующего.

Как установлено судами и следует из материалов дела, обществом с ограниченной ответственностью "Даверна" (далее - общество, застройщик) и Александровой Людмилой Георгиевной (далее - Александрова Л.Г., участник долевого строительства) 10.04.2015 заключен договор участия в долевом строительстве N 0080111176/2015БХ, в соответствии с которым участник долевого строительства приобретает права на объект долевого строительства по адресу: Московская область, Ленинский район, город Видное, ул. Школьная, д. 11, секция 1, этаж 14, условный номер квартиры 176 (кадастровый номер земельного участка: 50:21:0010217:4347).

Срок передачи объекта долевого строительства, согласно пункту 3.1.4., при условии полной оплаты его участников, определен календарной датой - 15.04.2016.

Объект инвестирования участнику долевого строительства в установленный договором срок застройщиком передан не был.

Александрова Л.Г. (цедент) заключила с предпринимателем (цессионарий) договор цессии от 06.07.2016 (далее - договор уступки), согласно которому цедент передает (уступает), а цессионарий принимает право (требование) в отношении общества (должник) за период времени с 16.04.2016 до даты подписания акта приема-передачи указанной квартиры, возникшее у цедента в связи с ненадлежащим исполнением должником условий договора в части получения (взыскания) от должника неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, предусмотренной статьей 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), а также неустойки (штрафа) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований о выплате вышеуказанной неустойки в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Федерального закона от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".

Согласно пункту 1.4 договора уступки право (требование) в отношении самого объекта долевого строительства от цедента к цессионарию не переходит.

Договор уступки по заявлению его участников был представлен на регистрацию в Управление Росреестра, которое сообщением от 25.08.2016 N 50/021/009/2016-5841 отказало в регистрации договора на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

Основанием для отказа в государственной регистрации договора уступки явилось то, что названный договор не содержит необходимые для внесения в ЕГРП сведения о совершившем сделку физическом лице. Управление Росреестра также пришло к выводу, что, поскольку право требования квартиры от цедента к цессионарию не переходит, не представляется возможным определить объект сделки. Со ссылкой на статью 17 Закона N 214-ФЗ, статью 25.1 Закона N 122-ФЗ Управление Росреестра указало на то, что государственной регистрации подлежит договор долевого участия в строительстве. Между тем, так как на основании договора уступки предприниматель получает право на взыскание неустойки, но не получает иных прав участника долевого строительства на объект долевого строительства, государственная регистрация договора уступки, по мнению Управления Росреестра, действующим законодательством не предусмотрена.

Предприниматель, полагая данный отказ незаконным и нарушающим его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований предпринимателя, суды, руководствуясь статьей 6, пунктом 2 статьи 11, статьей 17 Закона N 214-ФЗ, пунктами 1, 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 9, пунктом 1 статьи 13, пунктом 1 статьи 18, пунктом 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ, статьей 164, пунктом 1 статьи 382, статьей 384 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), пришли к выводу, что право требования взыскания неустойки, предусмотренной законом, не связано с правами на недвижимое имущество, цедентом было уступлено право требования не по договору долевого участия в строительстве, а право требования законной неустойки, никак не изменяющее условия зарегистрированной сделки, что исключает государственную регистрацию такого договора уступки.

Между тем при рассмотрении дела суды не учли следующее.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установлением гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются Законом N 214-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 названной статьи.

При этом Закон N 214-ФЗ содержит указание на определенные способы защиты нарушенных прав участника долевого строительства.

Так, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2 статьи 6).

К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом N 214-ФЗ (часть 9 статьи 4 Закона).

Так, частью 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей предусмотрено взыскание при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Договор уступки, заключенный Александровой Л.Г. с предпринимателем после наступления сроков передачи квартиры, содержал условие о передаче права на получение (взыскание) от должника (застройщика) неустойки на основании части 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ с 16.04.2016 до даты подписания акта приема-передачи квартиры, а также штрафа, предусмотренного частью 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей.

Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона (часть 1 статьи 382 Гражданского кодекса).

Устанавливая объем передаваемых Александровой Л.Г. по договору уступки прав требования предпринимателю, следует исходить из следующего.

Согласно статье 384 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Применительно к договору участия в долевом строительстве его участник вправе уступить новому кредитору принадлежащие ему права требования к застройщику о передаче объекта долевого строительства в соответствии с требованиями статьи 11 Закона N 214-ФЗ и в порядке, установленном Гражданским кодексом (часть 1).

Об иных правах, передаваемых по договору уступки участником долевого строительства, в частности в отношении неустойки, предусмотренной частью 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ, было разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015.

В Обзоре указано, что если законом или договором не предусмотрено иное, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права, включая право на неустойку. Указанная правовая позиция сформирована по договору участия в долевом строительстве и в отношении неустойки, предусмотренной Законом N 214-ФЗ.

Таким образом, в случае нарушения застройщиком срока передачи объекта инвестирования, обусловленного договором участия в долевом строительстве, его участник вправе требовать от должника уплаты неустойки, которая, в соответствии со статьей 384 Гражданского кодекса, может быть им передана наряду с правами в отношении объекта долевого строительства новому кредитору.

Пункт 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" (далее - постановление Пленума N 54) разъясняет, что уступка требования об уплате неустойки, начисляемой в связи с нарушением обязательства, в том числе подлежащей выплате в будущем, допускается как одновременно с уступкой основного требования, так и отдельно от него.

Александрова Л.Г. передала по договору уступки предпринимателю право на взыскание неустойки, существовавшее у нее как у участника договора долевого строительства к моменту перехода к предпринимателю, без перехода права на получение квартиры, что было прямо предусмотрено в пункте 1.4 договора уступки, и это не противоречит положениям статьи 384 Гражданского кодекса.

В силу части 2 статьи 389 Гражданского кодекса соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Поскольку на момент совершения уступки прав требования у Александровой Л.Г. существовало право на взыскание неустойки, возникшее у нее в связи с нарушением застройщиком сроков передачи квартиры по заключенному с ней договору участия в долевом строительстве и по которому она передала его как имущественное требование новому кредитору, о чем имеется ссылка в договоре уступки, к такому договору, в соответствии с частью 1 статьи 389 Гражданского кодекса, подлежат применению правила, установленные для договора участия в долевом строительстве.

Договор, заключенный 10.04.2015 Александровой Л.Г. и застройщиком, был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно пункту 2 постановления Пленума N 54 договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (пункт 2 статьи 389, пункт 3 статьи 433 Гражданского Кодекса).

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" было разъяснено назначение государственной регистрации, цель которой - обеспечение стабильности гражданского оборота (пункт 38) и, соответственно, защита гражданских прав и законных интересов всех участников оборота при передаче прав на основании договоров уступки, тем более в сфере, связанной с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц.

Осуществление государственной регистрации договора уступки обеспечивает уведомление всех третьих лиц об изменении существующих прав участника долевого строительства к застройщику по сравнению с первоначальным объемом его прав, что способно исключить неопределенность в правах такого участника, особенно при уступке не всех или не одному лицу принадлежащих ему прав.

Ссылку Управления Росреестра в обоснование отказа в государственной регистрации договора уступки на то, что по названному договору не приобретаются права на недвижимое имущество и в связи с этим не имеется оснований для осуществления регистрации, нельзя признать обоснованной. Согласно положениям части 2 статьи 389 Гражданского кодекса необходимость государственной регистрации договора уступки предусмотрена не только при передаче прав в отношении объекта строительства новому кредитору, но и при переходе иных существующих у кредитора прав к этому моменту по сделке, требующей государственной регистрации.

Поскольку при заключении договора уступки у Александровой Л.Г. уже существовало право на взыскание неустойки в связи с нарушением сроков передачи ей квартиры застройщиком, ссылка судов на то, что это право было ей предоставлено законом, а не договором, не влияет на объем существующих у нее прав, передаваемых новому кредитору на этот момент, а также не учитывает возможность реализации права на законную неустойку только в случае наличия у нее статуса участника договора на участие в долевом строительстве, не иначе как по которому она может его передать.

Такой подход не противоречит разъяснению, изложенному в пункте 4 постановления Пленума N 54 о том, что первоначальный кредитор не может уступить новому кредитору больше прав, чем имеет сам, но вместе с тем на основании закона новый кредитор, в силу его особого правового положения, может обладать дополнительными правами, которые отсутствовали у первоначального кредитора.

Наличие зарегистрированного права собственности Александровой Л.Г. на квартиру, переданную ей застройщиком во исполнение договора участия в долевом строительстве к моменту обращения сторон договора уступки за его государственной регистрацией, не является препятствием для ее осуществления, поскольку приобретение Александровой Л.Г. вещного права на указанный объект недвижимости не может служить основанием для прекращения обязательства по уплате неустойки должником, кредитором в котором может быть иное лицо.

Судебная коллегия также считает несостоятельным довод Управления Росреестра о технической невозможности государственной регистрации договора уступки по договору участия в долевом строительстве.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и приказ Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943 "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки" (далее - Порядок ведения ЕГРН) не предусматривают возможность погашения записи о договоре долевого участия в строительстве после передачи объекта строительства участнику долевого строительства.

Согласно пункту 132 раздела 6.7 Порядка ведения ЕГРН запись о сделке - государственной регистрации договора участия в долевом строительстве - не погашается. Порядок государственной регистрации уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве предусмотрен пунктом 135, содержащим указание на необходимость внесения записи о сделке, реквизиты договора уступки прав, существенные и иные условия договора уступки прав, сведения о новом приобретателе и т.д. При этом запись о сделке - государственной регистрации договора участия о долевом строительстве - также не погашается. Росреестром не опровергнута возможность государственной регистрации договора уступки прав в отношении имущественных прав участника договора участия в долевом строительстве в том числе, по правилам, установленным разделом 6.7 Порядка ведения ЕГРН.

На основании вышеизложенного судебная коллегия пришла к выводу о необоснованности выводов судов о наличии оснований для отказа в государственной регистрации спорного договора уступки, заключенного Александровой Л.Г. с предпринимателем 06.07.2016, положениям абзаца четвертого пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ.

Таким образом, поскольку судами были нарушены нормы материального права, что повлекло принятие необоснованных и незаконных судебных актов, они подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а требование предпринимателя - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила:

решение Арбитражного суда Московской области от 12.12.2016 по делу N А41-59308/2016, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2017 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.08.2017 по тому же делу отменить.

Заявление индивидуального предпринимателя Косарева Алексея Сергеевича удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, изложенный в сообщении от 25.08.2016 N 50/021/009/2016-5841, в государственной регистрации договора уступки права (требования) от 06.07.2016, заключенный между Александровой Людмилой Георгиевной и индивидуальным предпринимателем Косаревым Алексеем Сергеевичем.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области зарегистрировать указанный договор уступки права (требования) от 06.07.2016.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.