Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 20 февраля 2018 г. N 307-КГ17-18061 Суд отменил постановление суда кассационной инстанции, оставив в силе судебные акты судов нижестоящих инстанций об удовлетворении иска о признании недействительными отказов регистрирующего органа в государственной регистрации договоров аренды находящихся в муниципальной собственности нежилых помещений и обязании его осуществить государственную регистрацию обременения, поскольку представления кадастровых паспортов, в которых отражены сведения о кадастровом учете частей здания, передаваемых в аренду по спорным договорам, не требовалось

Резолютивная часть определения объявлена 13 февраля 2018 г.

Полный текст определения изготовлен 20 февраля 2018 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Борисовой Е.Е.,

судей Маненкова А.Н., Попова В.В.,

рассмотрела кассационную жалобу акционерного общества "Прионежская сетевая компания" на постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.08.2017 по делу N А26-505/2017 Арбитражного суда Республики Карелия

по заявлению акционерного общества "Прионежская сетевая компания" о признании недействительными отказов Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия в государственной регистрации договоров аренды от 16.09.2016 N 2-10 находящихся в муниципальной собственности нежилых помещений, расположенных в здании производственной базы по адресу: Республика Карелия, город Сортавала, ул. Садовая, д. 1 (регистрационные записи от 02.12.2016, N 10/001/0026/2016-2988, 10/001/0026/2016-2994, 10/001/0026/2016-2991, 10/001/0026/2016-2989, 10/001/0026/2016-2999, 10/001/0026/2016-2997, 10/001/0026/2016-2998 и от 07.12.2016 N 10/001/0030/2016-146 и 10/001/0030/2016-148), и обязании осуществить государственную регистрацию обременения,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации муниципального образования "Сортавальское городское поселение".

Акционерное общество "Прионежская сетевая компания", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, администрация муниципального образования "Сортавальское городское поселение", извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их отсутствие. Установила:

по итогам проведения открытых аукционов на право заключения договоров аренды нежилых помещений между администрацией муниципального образования "Сортавальское городское поселение" (далее - администрация) и акционерным обществом "Прионежская сетевая компания" (далее - общество) заключены договоры от 16.09.2016 NN 2-10 аренды находящихся в муниципальной собственности нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: Республика Карелия, город Сортавала, ул. Садовая, д. 1: N 11, 12 общей площадью 32 кв.м; N 13 общей площадью 20,5 кв.м; N 15, 16 общей площадью 29,2 кв.м; N 18 общей площадью 29,6 кв.м; N 23 общей площадью 13,3 кв. м; N 24 общей площадью 14,6 кв. м; N 20 общей площадью 103,1 кв.м; N 22 общей площадью 17,6 кв.м; N 21 общей площадью 20,4 кв.м.

Общество обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (далее - Управление Росреестра) с заявлениями о государственной регистрации указанных договоров аренды.

Сославшись на абзац 10 пункта 1 статьи 20, абзац 4 пункта 5 статьи 18, пункт 3 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), пункт 14 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре), Управление Росреестра оспариваемыми сообщениями от 02.12.2016 N 10/001/0026/2016-2988, 10/001/0026/2016-2994, 10/001/0026/2016-2991, 10/001/0026/2016-2989, 10/001/0026/2016-2999, 10/001/0026/2016-2997, 10/001/0026/2016-2998 и от 07.12.2016 N 10/001/0030/2016-146, 10/001/0030/2016-148 отказало обществу в государственной регистрации договоров аренды, указав на то, что нежилые помещения, являющиеся предметом договоров аренды, входят в состав здания производственной базы, однако кадастровые паспорта, оформленные в соответствии с требованиями законодательства и содержащие описание помещений, передаваемых в аренду, на государственную регистрацию не представлены.

Полагая названные отказы Управления Росреестра незаконными и нарушающими его права, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 01.03.2017, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2017, заявленные требования удовлетворены, на Управление Росреестра возложена обязанность устранить нарушение прав и законных интересов общества.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.08.2017 судебные акты судов первой и апелляционной инстанций отменены, в удовлетворении заявления общества отказано.

Общество обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просило постановление суда кассационной инстанции отменить, как принятое с нарушением норм материального права, судебные акты судов первой и апелляционной инстанций оставить без изменения.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 кассационная жалоба общества передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

От Управления Росреестра поступили возражения на кассационную жалобу, в которых регистрирующим органом приведены доводы об обоснованности постановления суда кассационной инстанции.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, возражениях на нее, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что жалоба общества подлежит удовлетворению в силу следующего.

Отказывая заявителю в государственной регистрации договоров аренды, Управление Росреестра исходило из необходимости постановки на государственный кадастровый учет помещений, передаваемых по договорам аренды, и представления в регистрирующий орган кадастровых паспортов с указанием размера арендуемой площади помещений.

Признавая оспариваемые обществом отказы Управления Росреестра недействительными, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями статьи 26 Закона о регистрации, а также приведенными в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснениями по применению указанной нормы права, являющимися, по мнению судов, актуальными для разрешения настоящего спора.

Согласно пункту 1 статьи 26 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. В соответствии с пунктом 3 данной статьи в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

В силу пункта 10 статьи 33 Закона о регистрации с 01.01.2013 представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим Федеральным законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

В пункте 9 постановления Пленума N 73 разъяснено, что, разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации договоров аренды, судам необходимо учитывать, что, по смыслу пунктов 2, 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона о регистрации, представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов; отсутствие кадастрового паспорта части помещения не может являться безусловным основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи), и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.

Установив, что в спорных договорах аренды указаны номера помещений, их площадь, к договорам приложены планы с графическим описанием, являющиеся выкопировкой из кадастрового паспорта, что позволяет с должной степенью достоверности идентифицировать объекты аренды, и учитывая, что кадастровый паспорт на здание, в котором расположены передаваемые в аренду помещения, ранее был представлен в регистрирующий орган, суды пришли к выводу об отсутствии у Управления Росреестра оснований для отказа в государственной регистрации указанных договоров аренды.

Отменяя судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, суд округа, руководствуясь пунктом 9 части 2 статьи 7 Закона о кадастре (в редакции, действовавшей на момент подписания договоров аренды и подачи документов в регистрирующий орган), согласно которому в государственный кадастр недвижимости в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости вносятся сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости, в том числе описание части объекта недвижимости, если такие ограничения (обременения) распространяются на часть объекта недвижимости, в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, а также учитывая приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.08.2014 N 504 (далее - приказ N 504), пришел к выводу, что на момент обращения общества в регистрирующий орган за государственной регистрацией договоров аренды, предусматривающих передачу в аренду части здания, на территории Российской Федерации действовали формы кадастровых паспортов, в специальном разделе которых предусмотрено отражение содержащихся в государственном кадастре недвижимости сведений о частях здания, помещения, на которые распространяется соответствующее обременение (ограничение) прав.

В связи с этим, посчитав недостаточным представление для государственной регистрации договоров аренды составленного сторонами документа, содержащего графическое и/или текстуальное описание передаваемой в аренду части объекта, сославшись на то, что обязательным приложением к договорам аренды части объекта должен быть кадастровый паспорт с указанием в нем сведений об этой части, как это было предусмотрено в пункте 3 статьи 26 Закона о регистрации, суд кассационной инстанции не усмотрел правовых оснований для государственной регистрации представленных обществом договоров аренды, в связи с чем признал оспариваемые обществом отказы Управления Росреестра законными.

Между тем, рассматривая спор, суд кассационной инстанции не учел следующее.

Кадастровый паспорт объекта недвижимости, согласно пункту 4 статьи 14 Закона о кадастре (в редакции, действовавшей на момент рассмотрения спора), представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, сведения в который, по смыслу пункта 3 статьи 1 этого Закона, вносятся на основании государственного кадастрового учета.

В соответствии со статьей 16 Закона о кадастре кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10-21 части 2 статьи 7 Закона сведений об объекте недвижимости.

Как установили при рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанций, кадастровый паспорт на здание, в котором расположены передаваемые в аренду помещения, изготовлен 09.07.2008 в соответствии с требованиями, действовавшими на момент его оформления, и ранее был представлен в регистрирующий орган собственником здания в дело правоустанавливающих документов.

Ссылаясь на приказ N 504 и делая выводы о необходимости кадастрового учета передаваемых в аренду помещений и представления в связи с этим нового кадастрового паспорта с указанием размера их арендуемой площади, суд кассационной инстанции не принял во внимание, что передача в аренду части нежилого помещения не ведет к изменению характеристик такого объекта, прошедшего кадастровый учет.

Кроме того, основания, предусмотренные статьей 16 Закона о кадастре, влекущие необходимость осуществления государственного кадастрового учета и оформления в связи с этим нового кадастрового паспорта, судами не устанавливались.

Соответствующие разъяснения даны в пункте 9 "Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016 (далее - Обзор), согласно которому учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.

Указанным пунктом Обзора уже был разрешен вопрос о том, что отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения). Учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременение) вещных прав на такие объекты недвижимости.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, в договорах аренды стороны согласовали и описали являющееся предметом договоров аренды недвижимое имущество (номера помещений, их площадь и расположение), приложив к договорам поэтажные планы, представляющие собой выкопировку из кадастрового паспорта здания с графическим описанием помещений, что позволяет с должной степенью достоверности идентифицировать объекты аренды.

Предмет аренды сторонами согласован, разногласий относительно местоположения, границ и площади нежилых помещений между сторонами договоров не имелось.

При наличии таких обстоятельств и с учетом правовой позиции, сформулированной в постановлении Пленума N 73, судебная коллегия полагает обоснованными выводы судов о том, что непредставление обществом кадастровых паспортов здания и помещения, в специальном разделе которых предусмотрено отражение содержащихся в государственном кадастре недвижимости сведений о частях здания (помещения), само по себе не свидетельствует об обоснованности отказа в государственной регистрации договора аренды.

Выводы судов обеих инстанций, по существу, соответствуют правовой позиции, изложенной в пункте 9 Обзора, в котором разъяснено о праве, а не обязанности собственника или иного лица, в пользу которых устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав, кадастрового учета передаваемого в аренду помещения.

Приказ N 504, на который сослался суд округа в обоснование выводов о необходимости представления новых кадастровых паспортов, утверждая их новые формы, не возлагает между тем на собственников объектов недвижимости обязанности по замене или изменению ранее выданных им в соответствии с установленными правилами кадастровых паспортов и оформлению их в соответствии с новыми требованиями, в связи с чем, по мнению судебной коллегии, непредставление обществом кадастровых паспортов, оформленных по новому образцу в соответствии с требованиями приказа N 504, не могло служить основанием для отказа обществу в государственной регистрации договоров аренды.

В связи с этим выводы суда кассационной инстанции о необходимости кадастрового учета частей здания, передаваемых в аренду по спорным договорам, нельзя признать обоснованными, как противоречащими вышеприведенным положениям закона и правовой позиции, изложенной в пункте 9 Обзора, сформулированной в том числе с учетом положений пункта 9 части 2 статьи 7 Закона о кадастре.

Учитывая изложенное, поскольку в настоящем случае представления кадастровых паспортов, в которых отражены сведения о кадастровом учете частей здания, передаваемых в аренду по спорным договорам, не требовалось, суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали оспариваемые отказы Управления Росреестра незаконными и возложили на него обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества.

На основании вышеизложенного выводы суда кассационной инстанции, положенные в основу отмены судебных актов судов первой и апелляционной инстанций, нельзя признать законными и обоснованными, в связи с чем Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу о том, что допущенные судом округа при рассмотрении дела нарушения норм материального права являются существенными, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности, в связи с чем его постановление подлежит отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции при изложенных выше выводах - оставлению без изменения.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.11-291.14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.08.2017 по делу N А26-505/2017 Арбитражного суда Республики Карелия отменить.

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 01.03.2017, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2017 по тому же делу оставить без изменения.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.