Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 1 февраля 2018 г. N 305-ЭС17-13675 Суд удовлетворил требование в части признания недействительным договора купли-продажи земельного участка, поскольку площадь земельного участка, предоставленного администрацией района в собственность истцу, значительно превышает площадь участка, необходимого для использования здания, расположенного на нём и принадлежащего истцу на праве собственности

Резолютивная часть определения объявлена 25 января 2018 г.

Полный текст определения изготовлен 1 февраля 2018 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Грачевой И.Л.,

судей Киселевой О.В., Чучуновой Н.С.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Ресурс-2001" генерального директора Траханова В.Д. (выписка и Единого государственного реестра юридических лиц от 24.01.2018), Шалуба Н.П. (доверенность от 14.04.2017), от общества с ограниченной ответственностью "Агросервис Торбеево" Борисова Р.Г. (доверенность от 11.01.2018), от Администрации муниципального образования "Люберецкий муниципальный район" Московской области Раченковой О.С. (доверенность от 30.06.2017),

рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А41-103283/2015 по кассационным жалобам общества с ограниченной ответственностью "Агросервис Торбеево" (д. Торбеево Люберецкого района Московской области) и общества с ограниченной ответственностью общества с ограниченной ответственностью "Ресурс-2001" (п. Красково Люберецкого района Московской области) на решение Арбитражного суда Московской области от 02.12.2016 (судья Федулова Л.В.), на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2017 (судьи Бархатов В.Ю., Боровикова С.В., Немчинова М.А.) и постановление Арбитражного суда Московского округа от 04.07.2017 (судьи Кузнецов В.В., Григорьева И.Ю., Дзюба Д.И., установила:

Администрация муниципального образования "Люберецкий муниципальный район" Московской области (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Ресурс-2001" (далее - Общество) и обществу с ограниченной ответственностью "Агросервис Торбеево" (далее - Агросервис) о признании недействительным заключенного Администрацией и Обществом договора от 10.09.2014 N 446/14 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:22:0060501:57, применении последствий недействительности данной сделки в виде признания недействительным заключенного Обществом и Агросервисом договора от 23.11.2015 купли-продажи указанного земельного участка, о прекращении права собственности Агросервиса на данный земельный участок, о признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) о праве собственности Агросервиса на этот земельный участок и исключении из ЕГРП записи о регистрации права собственности; об истребовании из чужого незаконного владения Агросервиса земельного участка с кадастровым номером 50:22:0060501:57 и обязании передать его Администрации по акту приема-передачи в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра).

Арбитражный суд Московской области решением от 02.12.2016 признал недействительными (ничтожными) договоры от 10.09.2014 и от 23.11.2015 купли-продажи указанного земельного участка, в удовлетворении остальных требований Администрации отказал.

Десятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 30.03.2017, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 04.07.2017, отменил решение суда первой инстанции в части отказа в истребовании из чужого незаконного владения спорного земельного участка, истребовал участок из чужого незаконного владения Агросервиса и обязал его передать участок Администрации по акту приема-передачи; в остальной части оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Общество и Агросервис, ссылаясь на существенное нарушение судами норм материального и процессуального права, их прав и законных интересов, обратились в Верховный Суд Российской Федерации с заявлениями о пересмотре в кассационном порядке принятых по данному делу судебных актов.

Определением от 14.12.2017 судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л. жалобы Общества и Агросервиса вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В судебном заседании представители Общества и Агросервиса поддержали доводы жалоб, а представитель Администрации просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 291.10 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л., выслушав объяснения представителей истца и ответчиков, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу об обоснованности доводов, приведенных в жалобах ответчиков.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и открытое акционерное общество "Племзавод Родники" (далее - Племзавод, арендатор) заключили на 15 лет договор 27.09.2010 N 149/10 аренды земельного участка площадью 24 700 кв.м с кадастровым номером 50:22:0060501:57, право государственной собственности на который не разграничено, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Московская область, Люберецкий район, дп. Красково, у д. Русавкино-Поповщина, для сельскохозяйственного производства. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Племзавод и Общество 29.10.2010 на основании пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) заключили соглашение о передаче Обществу прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 27.09.2010 N 149/10 в пределах срока его действия. Участок передан Обществу по акту приема-передачи 29.10.2010.

На основании заявления Общества и с учетом градостроительных заключений и согласований на размещение на спорном участке складов по хранению сельскохозяйственной продукции, выданных уполномоченными органами муниципального образования городского поселения Красково Московской области, был подготовлен, утвержден постановлением администрации указанного муниципального образования от 18.04.2014 N 194 и выдан заявителю градостроительный план земельного участка в целях получения разрешения на строительство предприятия для переработки и хранения сельскохозяйственной продукции.

Проектом строительства предприятия, согласованным уполномоченными органами, предусмотрено размещение на участке административного здания, двух зданий складов-ангаров, открытых павильонов для продажи саженцев, контрольно-пропускного пункта, стоянки автотранспорта, санитарно-защитных зон (с учетом того, что участок расположен в 50 метрах от полигона твердых бытовых отходов "Торбеево").

Обществу были выданы разрешение от 28.06.2013 на строительство 1-й очереди здания розничной торговли сельскохозяйственной продукцией и сопутствующими товарами со складскими помещениями и разрешение от 02.09.2013 на ввод указанного объекта площадью 1177,3 кв.м в эксплуатацию.

На основании указанных документов за Обществом 11.06.2014 зарегистрировано право собственности на построенное на арендованном участке нежилое здание с кадастровым номером 50:22:0060501:114.

По заявлению Общества на основании договора аренды от 27.09.2010 N 149/10, соглашения от 29.10.2010 и декларации об объекте недвижимого имущества от 04.07.2014 Управление Росреестра зарегистрировало право собственности Общества на сооружение-забор с кадастровым номером 50:22:0060501:115 протяженностью 11 979 кв.м, расположенный по периметру названного земельного участка.

Обществу 04.06.2014 также было выдано разрешение на строительство 2-й очереди здания административно-бытового корпуса, а 30.12.2014 - разрешение на ввод этого объекта в эксплуатацию.

Общество обратилось в Администрацию с заявлением о выкупе арендованного земельного участка, ссылаясь на нахождение на нем принадлежащих заявителю объектов недвижимости.

По заданию арендатора общество с ограниченной ответственностью "Агора-Холл" подготовило техническое заключение об обосновании использования площади земельного участка с кадастровым номером 50:22:0060501:57. В данном заключении указано, что на участке расположены объекты недвижимого имущества, соответствующие обусловленной цели использования земельного участка, для обслуживания которых необходим земельный участок площадью 24 700 кв.м.

В связи с нахождением на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества Общества, Администрация приняла постановление от 10.09.2014 N 2207-ПА "О предоставлении ООО "Ресурс-2001" в собственность земельного участка с местоположением: обл. Московская, р-н Люберецкий, дп. Красково, у д. Русавкино-Поповщина, и заключении договора купли-продажи".

Администрация (продавец) и Общество (покупатель) на основании указанного постановления заключили договор от 10.09.2014 N 446/14 купли-продажи земельного участка площадью 24 700 кв.м для сельскохозяйственного производства по цене, определенной в соответствии со статьей 12 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", в размере 2,5% кадастровой стоимости участка, составляющей 19 266 руб., и подписали акт передачи участка в собственность Общества.

Управление Росреестра на основании названных документов зарегистрировало переход к Обществу права собственности на указанный земельный участок. За Обществом также было зарегистрировано право собственности на возведенное им на участке еще одно нежилое одноэтажное здание площадью 301 кв.м с кадастровым номером 50:22:0060501:132.

В дальнейшем Общество по договору купли-продажи от 03.11.2015 N 1 продало Агросервису нежилое здание площадью 301 кв.м по цене 2 199 000 руб., нежилое здание площадью 1177,3 кв.м по цене 3 201 000 руб., сооружение (забор) по цене 631 000 руб., земельный участок площадью 24 700 кв.м по цене 350 000 рублей.

На основании указанного договора купли-продажи Управление Росреестра 23.11.2015 зарегистрировало переход к Агросервису права собственности на названные строения и земельный участок.

Управление контроля за осуществлением деятельности органов местного самоуправления в сфере земельных отношений Министерства имущественных отношений Московской области провело проверку муниципального образования "Люберецкий муниципальный район" Московской области за период с 01.08.2013 по 15.06.2015, по результатам которой составило акт N 33/15, указав на существенное превышение площади проданного Обществу участка по отношению к площади здания, расположенного на участке на момент его продажи.

Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском, сославшись на названный акт поверки и указав следующее: в собственность Общества в порядке статьи 36 ЗК РФ, действовавшей до 01.03.2015, предоставлен земельный участок, площадь которого значительно превышает площадь застройки принадлежащих ему на праве собственности объектов; договор купли-продажи от 10.09.2014 - недействительная сделка, так как земельный участок предоставлен Обществу в собственность с нарушением законодательства, действовавшего на момент заключения этого договора; последствием недействительности данного договора является недействительность сделки по продаже спорного участка, заключенной Обществом и Агросервисом, который обязан вернуть спорный участок Администрации.

Иных требований, касающихся последствий недействительности договора от 10.09.2014, в том числе о возмещении денежных средств в связи с несоответствием выкупной стоимости спорного участка правилам, установленным Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", Администрация не заявила.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 166, 168, 273, 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 11.9, 36 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи от 10.09.2014, пришел к выводу о том, что спорные договоры купли-продажи являются недействительными.

Суд исходил из следующего: на момент заключения договора купли-продажи от 10.09.2014 площадь земельного участка в 20 раз превышала площадь расположенного на тот момент на участке здания; находящийся по периметру спорного земельного участка забор не мог учитываться при определении площади участка, необходимого для использования здания, так как не является самостоятельным объектом недвижимости по смыслу статьи 130 ГК РФ и предназначен для обслуживания основного объекта; договор купли-продажи от 10.09.2014 является недействительной сделкой, поскольку совершен с нарушением требований статьи 36 ЗК РФ и публичных интересов; ввиду того, что Общество приобрело право собственности на спорный участок по недействительной сделке, договор купли-продажи от 03.11.2015, заключенный Обществом и Агросервисом, также является недействительным.

Отказывая Администрации в остальной части иска, в том числе об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения Агросервиса и обязании передать его Администрации по акту приема-передачи, суд первой инстанции руководствовался статьями 301, 302 ГК РФ, разъяснениями, приведенными в пунктах 36 и 39 постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума N 10/22), и исходил из того, что Агросервис является добросовестным приобретателем спорного земельного участка по возмездной сделке, поскольку участок выбыл из владения собственника по воле Администрации, осуществляющей распоряжение им, при ее активном участии, по заключенному ею договору купли-продажи, на участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие ответчику на праве собственности, которое не оспорено.

Суд апелляционной инстанции, сославшись на статьи 273, 301, 302 ГК РФ, статьи 36 и 11.9 ЗК РФ, согласившись с выводом суда первой инстанции о ничтожности спорных договоров купли-продажи, изменил решение от 02.12.2016, истребовал спорный земельный участок из чужого незаконного владения Агросервиса и обязал последнего передать этот участок Администрации по акту приема-передачи.

Апелляционный суд посчитал, что Агросервис не может быть признан добросовестным покупателем, поскольку мог и должен был знать, что договор купли-продажи земельного участка от 10.09.2014 был заключен Администрацией и Обществом с нарушением требований земельного законодательства, не предусматривающего предоставление земельного участка в собственность с учетом площади объектов, не имеющих самостоятельного функционального назначения, поэтому Администрация вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения последнего покупателя.

Окружной суд согласился с выводами апелляционного суда.

Судебная коллегия считает, что суды трех инстанций пришли к правильному выводу о недействительности договора купли-продажи от 10.09.2014, заключенного Администрацией и Обществом.

По правилам статей 33, 35 и 36 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений вправе приватизировать публичные земельные участки, занятые принадлежащими им объектами недвижимости, с учетом площади, необходимой для их использования.

Поскольку на момент заключения договора купли-продажи от 10.09.2014 на спорном участке находилось только одно здание, другие запланированные объекты не были достроены, а забор, расположенный по периметру участка, не может быть отнесен к объектам недвижимости, суды, установив, что площадь предоставленного в собственность Общества земельного участка значительно превышает размер участка, необходимого для использования здания, обоснованно признали, что данная сделка, совершенная с нарушением требований статей 33 и 36 ЗК РФ, в силу статьи 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной).

Вместе с тем Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции, признавая недействительным договор купли-продажи от 23.11.2015, заключенный Обществом и Агросервисом, а суды апелляционной и кассационной инстанций, отменяя решение суда первой инстанции в части отказа в иске Администрации об истребования спорного участка из владения Агросервиса и удовлетворяя данное требование Администрации, неправильно применили нормы материального права и не учли следующее.

Администрация заявила требование о признании недействительным договора купли-продажи от 23.11.2015 и истребовании спорного участка из чужого незаконного владения Агросервиса в качестве применения последствий недействительности договора купли-продажи от 10.09.2014. Суды трех инстанции, признавая недействительным договор от 23.11.2015, исходили из того, что ввиду недействительности договора от 10.09.2014 Общество было не вправе отчуждать спорный участок Агросервису.

Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Пунктом 1 статьи 302 того же Кодекса установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В пункте 35 постановления Пленума N 10/22 указано, что если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ); когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

Из указанных разъяснений постановления Пленума N 10/22, а также позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 21.04.2003 N 6-П о соотношении положений статей 167 и 301, 302 ГК РФ, о применении последствий недействительности сделки и об истребовании имущества из чужого незаконного владения, следует, что права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правого механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ; такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если имеются предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество у добросовестного приобретателя.

В пунктах 37, 38 и 39 постановления Пленума N 10/22 разъяснено следующее: в соответствии со статьей 301 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель); ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем; собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества; по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика относительно того, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 22.06.2017 N 16-П указано, что добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 ГК РФ в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права. В соответствии с позицией Европейского Суда по правам человека, если речь идет об общем интересе, публичным властям надлежит действовать своевременно, надлежащим образом и максимально последовательно; ошибки или просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц, особенно при отсутствии иных конфликтующих интересов; риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованного лица.

Суд первой инстанции установил, что спорный земельный участок выбыл из публичной собственности по воле Администрации, осуществлявшей распоряжение участком, на основании ее постановления от 10.09.2014 N 2207-ПА, договора купли-продажи от 10.09.2014 и акта передачи участка Обществу, на момент заключения договора купли-продажи от 23.11.2015 право собственности продавца (Общества) на участок и расположенные на нем объекты было зарегистрировано в установленном порядке, сведений о наличии правопритязаний на участок или об оспаривании сделки не имелось. Агросервис, приобретая участок и объекты недвижимости по возмездной сделке у лица, право собственности которого подтверждено наличием записи в ЕГРП, не мог и не должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, не мог и не должен был знать о каких-либо пороках договора купли-продажи, заключенного Администрацией и Обществом.

Суд первой инстанции, исследовав надлежащим образом представленные в дело доказательства, пришел к правильным выводам о том, что Агросервис является добросовестным приобретателем, поэтому иск Администрации о виндикации спорного участка, на котором расположены принадлежащие данному ответчику объекты недвижимости, не подлежит удовлетворению.

У апелляционного и кассационного судов не было оснований для опровержения данного вывода со ссылкой на то, что Агросервис должен был предположить незаконность сделки по предоставлению участка в собственность Общества ввиду существенного превышения площади участка размеру расположенных на нем объектов недвижимости. Нарушение предусмотренного ранее действовавшими статьями 33 и 36 ЗК РФ порядка предоставления земельного участка в собственность Общества является основанием для признания договора от 10.09.2014 недействительным, но не может быть в данном деле критерием для оценки добросовестности последнего приобретателя участка.

Следует также отметить, что истребование в пользу Администрации у Агросервиса земельного участка, на котором расположены законно приобретенные им объекты недвижимости, противоречит закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Поскольку надлежащим способом защиты интересов собственника является виндикационный иск, предъявляемый к последнему приобретателю имущества, и в данном деле спор о праве собственности на участок между Администрацией и Агросервисом подлежал рассмотрению только путем предъявления виндикационного иска, в удовлетворении которого суд первой инстанции правильно отказал, у судов не имелось правовых оснований для удовлетворения требования Администрации о признании недействительным договора купли-продажи от 23.11.2015, заключенного Обществом и Агросервисом.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия считает, что постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2017 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 04.07.2017 приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права, поэтому на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ постановления от 30.03.2017 и от 04.07.2017 следует отменить, а решение суда от 02.12.2016 изменить, признать недействительным только договор купли-продажи участка от 10.09.2014 и отказать в удовлетворении остальных требований.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2017 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 04.07.2017 по делу N А41-103283/2015 отменить.

Решение Арбитражного суда Московской области от 02.12.2016 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:

"Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 10.09.2014 N 446/14, заключенный Администрацией Люберецкого муниципального района Московской области и обществом с ограниченной ответственностью "Ресурс-2001".

В удовлетворении остальных требований Администрации Люберецкого муниципального района Московской области отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ресурс-2001" в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины".

Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.