Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 25 октября 2017 г. N 308-КГ17-7961 Состоявшиеся судебные акты по иску о признании незаконными действий органа местного самоуправления по отказу в заключении договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения отменены, дело передано на новое рассмотрение, поскольку суд не оценил доводы истца о добросовестном использовании им спорного земельного участка, не исследовал и не оценил представленные в материалах дела доказательства в подтверждение права на льготное приобретение земельного участка

Резолютивная часть определения объявлена 19 октября 2017 г.

Полный текст определения 25 октября 2017 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Поповой Г.Г.,

судей Грачевой И.Л. и Киселевой О.В.,

при участии представителя закрытого акционерного общества "Воронцовское" Мкртчана А.С. (доверенность от 25.07.2017),

рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А32-19029/2016 по кассационной жалобе закрытого акционерного общества "Воронцовское" (Краснодарский край) на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.08.2016, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2016 и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.03.2017, установила:

закрытое акционерное общество "Воронцовское" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконными действий администрации Кухаривского сельского поселения Ейского района Краснодарского края (далее - Администрация) по отказу, выраженному в письме от 25.05.2016 N 08-1279/16-15, в заключении договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 687 500 кв.м с кадастровым номером 23:08:0206000:192, сформированного из невостребованных земельных долей, расположенного по адресу: Краснодарский край, Ейский район, Кухаривский с/о, секция 1-111, контур 219; об обязании Администрации заключить с Обществом договор купли-продажи указанного земельного участка по цене 1 423 723 рубля 33 копейки, определенной как произведение 15% кадастровой стоимости одного квадратного метра земельного участка и его площади.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.08.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2016 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.03.2017, требование о понуждении Администрации к заключению договора купли-продажи оставлено без рассмотрения ввиду несоблюдения Обществом досудебного порядка урегулирования спора; в удовлетворении остальной части требований отказано.

Общество, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов имеющимся в материалах дела доказательствам, обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре судебных актов в кассационном порядке.

Дело 11.07.2017 истребовано из Арбитражного суда Краснодарского края.

Определением от 05.09.2017 судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г. жалоба Общества передана вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации представитель Общества поддержал доводы кассационной жалобы и просил отменить принятые по делу судебные акты.

Администрация, извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направила, что, в соответствии со статьей 291.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), не является препятствием для рассмотрения дела в ее отсутствие.

В отзыве на жалобу Администрация просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Согласно части 1 статьи 291.11 АПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 24.11.2015 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании решения Ейского районного суда Краснодарского края от 02.12.2013 по делу N 2-801/2013 (с учетом определения от 13.03.2014 о разъяснении решения от 02.12.2013) внесена запись о государственной регистрации права собственности муниципального образования Кухаривское сельское поселение на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 687 500 кв.м с кадастровым номером 23:08:0206000:192, расположенный по адресу: Краснодарский край, Ейский район, Кухаривский с/о, секция 1-111, контур 219, выделенный за счет невостребованных земельных долей 14 физических лиц из земельного участка с кадастровым номером 23:08:0000000:105 площадью 14 041 000 кв.м (свидетельство о государственной регистрации права от 25.11.2015).

В соответствии с пунктом 4 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) Администрация в газете "Приазовские степи" от 22.04.2016 N 44 опубликовала извещение о праве муниципальной собственности на спорный земельный участок площадью 687 500 кв.м с кадастровым номером 23:08:00206000:192. В сообщении отражено, что сельскохозяйственные организации и крестьянские (фермерские) хозяйства, использующие данный земельный участок, вправе приобрести его по цене 1 423 723 рубля 33 копейки, определенной как произведение 15% кадастровой стоимости одного квадратного метра земельного участка и площади, соответствующей размеру участка.

Общество 26.04.2016 обратилось в Администрацию с заявлением N 55 о намерении выкупить в собственность за указанную в извещении цену земельный участок площадью 687 500 кв.м с кадастровым номером 23:08:0206000:192, сформированный из невостребованных земельных долей в земельном участке с кадастровым номером 23:08:0000000:105. К заявлению были приложены: копии платежных поручений, подтверждающих уплату земельного налога от 27.11.2013 N 977, от 12.09.2014 N 635, от 27.11.2012 N 1094; копия свидетельства на право собственности на землю от 22.03.1994 N 430; копии учетных листов тракториста-машиниста за 2013, 2014, 2015 годы, подтверждающие факт использования земельного участка.

Сообщением от 25.05.2016 N 08-1279/16-15 Администрация отказала Обществу в выкупе спорного земельного участка на основании следующего: представленное Обществом свидетельство на право собственности на землю не содержит информации либо графических материалов, подтверждающих, что земельный участок, сформированный из невостребованных земельных долей, площадью 687 500 кв.м входит в земельный массив, предоставленный ему в собственность либо постоянное (бессрочное) пользование постановлениями главы администрации Ейского района от 07.04.1992 N 183/3, от 10.08.1992 N 578, от 27.08.1992 N 575 (свидетельство на право собственности на землю от 22.03.1994 N 430); учетные листы не содержат данных, указывающих на фактическое использование Обществом земельного участка с кадастровым номером 23:08:0206000:192 (либо с кадастровым номером 23:08:0000000:105); документы, подтверждающие уплату земельного налога за земли сельскохозяйственного назначения, в отсутствие легальных оснований землепользования не являются обстоятельством, дающим на основании пункта 4 статьи 12 Закона N 101-ФЗ Обществу право на преимущественное приобретение земельного участка.

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу, считая отказ Администрации противоречащим действующему законодательству и нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности.

Отказывая в удовлетворении требований, суды трех инстанций исходили из следующего.

Согласно пункту 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей в порядке, установленном Законом N 101-ФЗ, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов при соблюдении определенных данной нормой условий.

Суды сочли, что, исходя из смысла и содержания пункта 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, использование заявителем земель долевой собственности до приобретения права публичной собственности на них должно быть титульным либо по договору аренды.

Однако таких доказательств Общество не представило.

Между тем судами не учтено следующее.

В соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Подпунктом 8 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрена продажа без торгов земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Согласно пункту 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном данным Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15% его кадастровой стоимости, а арендная плата - в размере 0,3% его кадастровой стоимости.

Данной нормой установлен льготный порядок приобретения прав на земельный участок, сформированный в счет невостребованных долей, с оформлением на него права муниципальной собственности в установленном Законом N 101-ФЗ порядке субъектом, который использовал соответствующий участок.

Федеральным законом от 29.12.2010 N 435-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения" Закон N 101-ФЗ был дополнен статьей 12.1 "Невостребованные земельные доли".

В силу пунктов 1, 2 статьи 12.1 Закона N 101-ФЗ невостребованной земельной долей может быть признана, в частности, земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд. При этом земельные доли, права на которые зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", не могут быть признаны невостребованными земельными долями по основанию, указанному в пункте 1 данной статьи: земельная доля, собственник которой умер и отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, или никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, или никто из наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.

Орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на земельные доли, признанные в установленном статьей 12.1 Закона N 101-ФЗ порядке невостребованными (пункт 8 статьи 12.1 Закона N 101-ФЗ).

После признания права собственности на земельный участок, сформированный из невостребованных земельных долей, и регистрации права муниципальной собственности на него орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится данный земельный участок, не позднее чем в течение двух недель со дня возникновения права муниципальной собственности обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети Интернет (при его наличии) информацию о возможности приобретения такого земельного участка на условиях, предусмотренных пунктом 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ (абзац 2 пункта 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ).

Условиями реализации права на приватизацию земельного участка или заключение договора аренды в предусмотренном пунктом 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ порядке являются: особый статус субъекта, который вправе претендовать на льготное предоставление земельного участка (сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство); использование земельного участка, выделенного в счет земельных долей; обращение в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора в установленный срок (в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок); использование земельного участка должно иметь место до регистрации права муниципальной собственности на него.

Из буквального толкования приведенной нормы права следует, что заявитель должен доказать факт использования испрашиваемого им в собственность земельного участка. При этом закон не устанавливает основания использования, перечень доказательств, подтверждающих данный факт, так же как и не определяет срок использования участка и другие обстоятельства его использования с учетом особенностей ведения сельскохозяйственной деятельности.

Поэтому при существовании судебного спора о наличии оснований для приобретения прав на земельный участок в порядке указанной нормы данный факт подлежит установлению судом на основе исследования и оценки относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, установленных главой 7 АПК РФ.

К таким основаниям и доказательствам использования земельного участка могут быть отнесены: договоры аренды или безвозмездного пользования, иные договоры, заключенные в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности в соответствии с действовавшим на момент их заключения законодательством; в случае если указанные субъекты использовали истребуемый участок без оформления правоотношений, то ими могут быть представлены любые относимые и допустимые доказательства, подтверждающие использование земельного участка в сельскохозяйственных целях (например, сведения о расходах по обработке земельного участка и внесении удобрений, о проведении посевных работ и уборке урожая и другие).

Аналогичной позиции также придерживается Министерство экономического развития России в письме от 25.11.2011 N Д23-4894 "О разъяснении отдельных положений Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Таким образом, в целях применения положений пункта 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ и установления факта использования земельного участка могут быть учтены как договорные отношения, так и фактическое использование сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством земельного участка, находившегося в общей долевой собственности до государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок.

При этом указанный порядок предоставления земли по правилам приведенной нормы права не должен позволить приобрести земельный участок недобросовестному лицу. В связи с этим использование должно быть законным и правомерным в том смысле, что толкование нормы пункта 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ не должно привести к передаче на льготных условиях земельного участка лицу, действующему недобросовестно и противоправно (например, в ситуациях захвата земельного участка, нарушения законных прав иных лиц и других случаях).

Длительность использования, перерывы в использовании и другие обстоятельства использования земельного участка с учетом особенностей ведения сельскохозяйственной деятельности также могут быть приняты во внимание судом при оценке добросовестности заявителя и наличии у него права на льготное оформление земельного участка.

Таким образом, разрешение спора о заключении договора купли-продажи или аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, на основании пункта 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ связано с проверкой судом соблюдения сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством всех условий для реализации права на льготное приобретение земельного участка, установленных указанной нормой. При оценке условий использования земельного участка необходимо учитывать в том числе и добросовестное фактическое использование такого участка при отсутствии нарушения прав третьих лиц, а также лиц, в общей долевой собственности которых находился земельный участок, из которого выделен земельный участок в счет невостребованных долей.

Между тем судами при рассмотрении данного спора не исследованы и не оценены представленные Обществом документы в обоснование факта добросовестного фактического использования спорного земельного участка в отсутствие иных претендентов, также имеющих право на приобретение в собственность этого участка на основании пункта 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации считает, что суды при рассмотрении настоящего спора неправильно истолковали и применили пункт 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, что является существенным нарушением норм материального права, повлиявшим на исход дела, поэтому, в силу части 1 статьи 291.11 АПК РФ, принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное; дать надлежащую оценку доводам Общества о добросовестном использовании им спорного земельного участка; исследовать и оценить представленные Обществом в материалы дела доказательства в подтверждение права на льготное приобретение земельного участка, а также исследовать и установить иные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 АПК РФ, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.08.2016, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2016 и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.03.2017 по делу N А32-19029/2016 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.