Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22 июня 2017 г. N 305-ЭС17-1863 Суд отменил принятые ранее судебные постановления и направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции дело о признании частично не действительным договора купли-продажи спорного земельного участка, поскольку суду необходимо всесторонне и полно исследовать имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, а при установлении факта наличия либо отсутствия намерения сторон совершить сделку на иных законных условиях разрешить вопрос о законности сделки и соответственно о применении установленных законом последствий недействительности сделки

Резолютивная часть определения объявлена 15 июня 2017 г.

Полный текст определения изготовлен 22 июня 2017 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Грачевой И.Л.,

судей Хатыповой Р.А. и Чучуновой Н.С.,

при участии представителя администрации Рузского муниципального района Щелкуновой К.Г. (доверенность от 24.05.2017), открытого акционерного общества "Деревообрабатывающий завод "Марко-Ватулино" Богомолова А.А. (доверенность от 01.11.2016),

рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А41-80674/2014 по кассационной жалобе открытого акционерного общества "Деревообрабатывающий завод "Марко-Ватулино" (деревня Ватулино Рузского района Московской области) на решение Арбитражного суда Московской области от 20.02.2015 (судья Бирюков Р.Ш.), постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2016 (судьи Боровикова С.В., Воробьева И.О., Немчинова М.А.) и постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.12.2016 (судьи Агапов М.Р., Долгашева В.А., Кузнецов В.В.), установила:

Администрация Рузского муниципального района (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к открытому акционерному обществу "Деревообрабатывающий завод "Марко-Ватулино" (далее - Общество) о признании недействительным пункта 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 10.10.2013 N 249 в части установления цены земельного участка в размере 422 314 руб., о взыскании с Общества в пользу Администрации 16 470 246 руб. неосновательного обогащения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра).

Арбитражный суд Московской области, рассмотрев дело в отсутствие ответчика, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, решением от 20.02.2015 удовлетворил иск.

Десятый арбитражный апелляционный суд определением от 15.07.2016 перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, постановлением от 13.09.2016 отменил решение от 20.02.2015 по основанию, предусмотренному пунктом 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), и удовлетворил иск.

Арбитражный суд Московского округа постановлением от 07.12.2016 оставил постановление апелляционного суда без изменения.

Общество, ссылаясь на существенное нарушение судами норм материального и процессуального права, его прав и законных интересов, обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре в кассационном порядке принятых по данному делу судебных актов.

Дело 28.03.2017 истребовано из Арбитражного суда Московской области. Определением от 16.05.2017 судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л. жалоба Общества вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы, а представитель Администрации просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Управление Росреестра, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направило, что в соответствии со статьей 291.10 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л., выслушав объяснения представителей Общества и Администрации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене ввиду следующего.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Общество владело на праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 34 000 кв.м с кадастровым номером 50:19:0000000:123, относящимся к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, имеющим вид разрешенного использования "для строительства и реконструкции складов", расположенным по адресу: Московская область, Рузский район, ТОО "Ватутино" (свидетельство от 09.12.1992).

Общество 22.08.2013 обратилось к Главе Рузского муниципального района с заявлением о предоставлении ему в собственность за плату названного земельного участка, указав, что на участке расположены здания и сооружения, находящиеся у него в собственности.

Администрация, рассмотрев заявление Общества, сославшись на статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статью 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) и статью 2 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений на территории Московской области" (далее - Закон Московской области N 23/96-ОЗ), постановлением от 01.10.2013 N 2885 предоставила Обществу в собственность за плату испрашиваемый земельный участок как собственнику четырех объектов недвижимости. Пунктом 2 данного постановления предписано заключить с Обществом договор купли-продажи участка по цене, установленной в соответствии со статьей 2 Закона N 137-ФЗ и статьей 12 Закона Московской области N 23/96-ОЗ, в размере 2,5% кадастровой стоимости участка.

На основании названного постановления Администрация и Общество 10.10.2013 заключили договор N 249 купли-продажи указанного земельного участка. В пункте 2.1 договора определена цена участка в размере 422 314 руб. (2,5% кадастровой стоимости участка).

Спорный земельный участок передан Обществу по передаточному акту от 10.10.2013 N 249. Согласно пункту 3 этого акта каждая из сторон по договору подтверждает, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора.

Право собственности Общества на участок зарегистрировано в установленном законом порядке.

Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском о признании недействительным пункта 2.1 договора купли-продажи от 10.10.2013 N 249 в части установления цены земельного участка в размере 422 314 руб. и взыскании с Общества в пользу Администрации 16 470 246 руб. неосновательного обогащения, ссылаясь на следующее: на дату подписания договора купли-продажи Общество владело земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, однако большая часть участка не была застроена; площадь земельного участка (34 000 кв.м) значительно (в 44 раза) превышает общую площадь (770 кв.м) построенных на нем объектов недвижимости, право собственности на которые было зарегистрировано за Обществом на дату заключения договора; для эксплуатации этих объектов не требуется участок указанной площади; в отношении спорного земельного участка не могло быть реализовано право на выкуп по льготной цене в порядке статьи 36 ЗК РФ; наличие у Общества права постоянного (бессрочного) пользования не является основанием для продажи ему участка по цене, равной 2,5% кадастровой стоимости; участок надлежало продать по рыночной цене и не ниже его кадастровой стоимости; поскольку выкупная цена земельного участка при заключении договора купли-продажи была занижена, пункт 2.1 договора, в котором выкупная стоимость земельного участка определена в размере 422 314 руб., является недействительным как несоответствующий требованиям земельного законодательства; согласно статье 66 ЗК РФ рыночной стоимостью участка является его кадастровая стоимость, установленная на дату заключения договора купли-продажи; поскольку кадастровая стоимость спорного участка на указанную дату составляла 16 892 560 руб., Общество уплатило 422 314 руб., с него надлежит взыскать 16 470 246 руб. неосновательного обогащения.

Суд апелляционной инстанции, рассматривая дело по правилам суда первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, сославшись на статьи 153, 166, 167, 168, 180, 421, 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 28, 29, 33, 35, 36 ЗК РФ в редакции до 01.03.2015, пункт 1 статьи 2 и пункт 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлениях от 21.03.2006 N 14711/05 и от 14.12.2010 N 8155/10, пришел к выводу о наличии оснований для признания недействительным пункта 2.1 договора купли-продажи и взыскания с Общества неосновательного обогащения в указанном в иске размере.

Суд исходил из следующего: земельный участок до приобретения его в собственность находился у ответчика на праве постоянного (бессрочного) пользования; несмотря на то, что в договоре купли-продажи имеется ссылка на статью 36 ЗК РФ, данный договор заключен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; Общество не представило доказательств того, что на дату заключения договора у него имелось исключительное право на приватизацию участка как собственника объектов недвижимости; выкупная цена земельного участка, указанная в договоре купли-продажи в размере 2,5% кадастровой стоимости, определена с нарушением законодательства; Общество было вправе выкупить участок только по рыночной цене; пункт 2.1 договора является недействительным и с Общества следует взыскать в качестве неосновательного обогащения разницу между уплаченной им денежной суммой и кадастровой стоимостью участка.

Окружной суд признал выводы суда апелляционной инстанции законными и обоснованными.

Судебная коллегия считает, что суды, правильно применив статьи 28, 29, 33, 35, 36 ЗК РФ в редакции до 01.03.2015, действовавшей на дату заключения спорного договора купли-продажи, пункт 1 статьи 2 и пункт 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, пришли к обоснованному выводу о том, что Общество, приобретая в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования в собственность земельный участок, право государственной собственности на который не разграничено и который является в большей части незастроенным, не могло его выкупить по льготной цене в размере 2,5% кадастровой стоимости, установленной законодательством для лиц, являющихся собственниками расположенных на земельных участках зданий, строений и сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования.

Суды, сославшись на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлениях от 21.03.2006 N 14711/05 и от 14.12.2010 N 8155/10, обоснованно указали, что одинаковый порядок (административная процедура) предоставления участков собственникам зданий, строений, сооружений и землепользователям (обладателям права постоянного (бессрочного) пользования) не означает, что к лицам, приобретающим в собственность в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования незастроеный земельный участок, применимы положения пунктов 1.1. и 1.2 статьи 36 ЗК РФ, действовавшей до 01.03.2015. Суды также правильно указали, что действующее законодательство не устанавливает специальных правил определения цены для случаев переоформления права постоянного бессрочного пользования на незастроенный земельный участок.

Вывод судов о том, что выкупная цена спорного участка, указанная в пункте 2.1 договора от 10.10.2013 N 249 в размере 2,5% кадастровой стоимости, противоречит нормам действовавшего на тот момент земельного законодательства, устанавливавшим правила о конкретных условиях определения стоимости публичных земельных участков, послужил основанием для признания недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 ГК РФ пункта 2.1 названного договора в части установления выкупной цены земельного участка в размере 422 314 руб.

Суды также посчитали, что согласно статье 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Между тем суды не учли следующее.

В пункте 100 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что признавая сделку недействительной в части, суд в решении приводит мотивы, исходя из которых им был сделан вывод о том, что сделка была бы совершена сторонами и без включения ее недействительной части (статья 180 ГК РФ); при этом в силу пунктов 1 и 4 статьи 421 ГК РФ признание судом недействительной части сделки не должно привести к тому, что сторонам будет навязан договор, который они не намеревались заключать; в связи с этим при решении вопроса о признании недействительной части сделки или сделки в целом суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 65 АПК РФ).

При рассмотрении дела ответчик ссылался на указанные разъяснения, однако суды не вынесли на обсуждение сторон вопрос о том, был бы заключен спорный договор по иной цене. Между тем ответчик был вправе в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования выбрать: выкупить земельный участок или заключить с истцом договор аренды. Общество указало, что выразило согласие на заключение договора купли-продажи участка на указанных в нем условиях по цене 422 314 рублей, и ему не может быть навязан договор купли-продажи, который оно не намеревалось заключать.

Кроме того, суды не учли, что на момент заключения спорного договора за Обществом было зарегистрировано право собственности на четыре объекта недвижимости, расположенных на части спорного участка, и Общество в любом случае было вправе приобрести часть спорного участка, занятую его объектами недвижимости и необходимую для их использования, в порядке и по цене, установленными земельным законодательством на дату его обращения с заявлением о выкупе.

Согласно пункту 1.1 статьи 36 ЗК РФ, действовавшей до 01.03.2015, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления; порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления

Пунктом 1.2 данной статьи предусмотрено, что цена земельных участков, указанных в пункте 1.1 этой же статьи, не может превышать их кадастровую стоимость; до установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

Частью 3.1 статьи 12 Закона Московской области N 23/96-ОЗ предусмотрено, что с 01.07.2012 цена продажи земельных участков, находящихся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на таких земельных участках, устанавливается Правительством Московской области.

Так, согласно подпункту 2 пункта 1 постановления Правительства Московской области от 02.05.2012 N 639/16 "Об установлении цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на таких земельных участках" по общему правилу цена продажи названных земельных участков гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания строения и сооружения на этих участках, составляет 15% кадастровой стоимости участка.

Статьей 12 Закона Московской области N 23/96-ОЗ предусмотрен порядок определения цены продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности, до 01.07.2012, в том числе в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, и порядок определения цены после 01.07.2012 в отношении застроенных и прочих земель. Согласно части 5 этой статьи для прочих земель цена продажи земельного участка принимается равной рыночной стоимости земельного участка, определенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

По смыслу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" рыночная и кадастровая стоимость это разные понятия. В данной статье указано, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При таком положении неверны выводы судов о том, что выкупная стоимость всего спорного участка на дату заключения договора купли-продажи от 10.10.2013 подлежала определению в размере кадастровой стоимости и что эта стоимость равна рыночной стоимости.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия считает, что арбитражные суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, не исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, поэтому на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное; всесторонне и полно исследовать имеющиеся в деле доказательства в их совокупности; при установлении факта наличия либо отсутствия намерения сторон совершить сделку на иных, установленных законом условиях, разрешить вопрос о законности сделки и, соответственно, о применении установленных законом последствий недействительности сделки; правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Арбитражного суда Московской области от 20.02.2015, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2016 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.12.2016 по делу N А41-80674/2014 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.