Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 7 июня 2017 г. N 306-ЭС17-737 Суд отменил принятые ранее судебные постановления и отказал в признании частично не действительным договора купли-продажи, поскольку на момент его заключения покупатель в лице общества не являлся собственником зданий, следовательно, отсутствовали основания для определения выкупной стоимости земельного участка в процентах от его кадастровой стоимости

Резолютивная часть определения объявлена 1 июня 2017 г.

Полный текст определения изготовлен 6 июня 2017 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Борисовой Е.Е.,

судей Попова В.В., Хатыповой Р.А.

рассмотрев кассационную жалобу администрации городского округа Самара на решение Арбитражного суда Самарской области от 24.06.2016 по делу N А55-4072/2016, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2016 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 30.11.2016 по тому же делу

по иску общества с ограниченной ответственность "Долина" (г. Самара) к администрации городского округа Самара (г. Самара), департаменту управления имуществом городского округа Самара (г. Самара), при участии третьего лица - департамента финансов и экономического развития администрации городского округа Самара (г. Самара) о признании недействительным пункта 2.1 договора купли-продажи и взыскании излишне уплаченной выкупной стоимости земельного участка,

при участии представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Долина": Савчук Е.Н.,

от администрации городского округа Самара и департамента финансов и экономического развития администрации городского округа Самара: Симкина А.С.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Борисовой Е.Е., выслушав объяснения представителей сторон, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации установила:

общество с ограниченной ответственностью "Долина" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к муниципальному образованию городской округ Самара в лице администрации городского округа Самара (далее - администрация) и департаменту управления имуществом городского округа Самара (далее - департамент) о признании недействительным пункта 2.1 договора купли-продажи от 21.08.2014, заключенного обществом и департаментом в части установления стоимости выкупаемого земельного участка площадью 44 213 кв.м, расположенного по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, кольцо Южной обводной дороги, в размере 74 368 704 руб. (в части стоимости земельного участка, превышающей 23 631 296 руб. 40 коп.), а также о взыскании в пользу общества с муниципального образования городской округ Самара в лице администрации за счет казны городского округа Самара излишне уплаченной выкупной стоимости земельного участка в размере 18 592 251 руб. 99 коп. и процентов по договору купли-продажи от 21.08.2014 в размере 1 872 078 руб. 88 коп.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 24.06.2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2016 и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 30.11.2016, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе администрация указывает о наличии оснований для ее передачи для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, а также для отмены обжалуемых судебных актов.

В силу части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения Судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации судебных актов в порядке кассационного производства являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации считает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

При рассмотрении дела суды установили, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 10.12.2013 по делу N А55-21868/2013 признано незаконным бездействие департамента, выразившееся в непринятии решения об отчуждении в порядке реализации преимущественного права арендуемых обществом нежилых зданий (литеры А, Б, Б1, В, Г, г, г, Л, М, Р), расположенных по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, кольцо Южной обводной дороги, а также занимаемого ими земельного участка площадью 44 231 кв.м. Суд обязал департамент устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем принятия решения об условиях приватизации указанных нежилых зданий, а также занимаемого ими земельного участка и направления заявителю проекта договора купли-продажи.

Во исполнение решения Арбитражного суда Самарской области от 10.12.2013 по делу N А55-21868/2013 общество обратилось в департамент с заявлением о принятии решения об условиях приватизации данных нежилых зданий, а также занимаемого ими земельного участка площадью 44 231 кв.м.

На основании приказа департамента от 18.06.2014 N 2265 стороны заключили договор купли-продажи арендуемого объекта нежилого фонда, являющегося муниципальной собственностью городского округа Самара от 21.08.2014, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить объекты нежилого фонда: нежилые здания (литеры А, Б. Б1, В, Г, г, г, Л, М, Р) общей площадью 733,8 кв.м, расположенные по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, Кольцо Южной обводной дороги и земельный участок площадью 44 231 кв.м, на котором они расположены.

В соответствии с пунктом 2.1 договора купли-продажи от 21.08.2014 цена объектов определена на основании отчетов об оценке рыночной стоимости от 23.12.2013, выполненных обществом с ограниченной ответственностью "Институт независимой оценки", в том числе цена земельного участка установлена в размере 98 млн. рублей.

Суды, удовлетворяя иск и отклоняя доводы ответчиков о том, что выкупная стоимость земельного участка определена в соответствии с действующим законодательством, пришли к выводу о том, что субъект малого или среднего предпринимательства, приобретая в собственность объект недвижимости на основании положений Закона N 159-ФЗ, имеет в силу положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) также исключительное право на выкуп земельного участка, необходимого для эксплуатации такого объекта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, в редакции, действовавшей до 01.03.2015, граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом.

Необходимость приобретения объектов недвижимости одновременно с земельными участками, на которых эти объекты находятся, субъектами, обладающими преимущественным правом на приватизацию арендуемого имущества в соответствии с положениями Закона N 159-ФЗ, по рыночной стоимости, по мнению судов, ставит указанных лиц в неравное положение с лицами, которые ранее приобрели объекты недвижимости в соответствии с законодательством о приватизации и обладают правом на выкуп земельных участков, необходимых для использования этих объектов, в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса.

Учитывая, что документы, необходимые для принятия решения по заявлению общества от 26.05.2014, представлены в уполномоченный орган до 01.01.2015; по состоянию на 26.05.2014 кадастровая стоимость спорного земельного участка в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 N 610 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" составляла 78 770 988 руб., суды пришли к выводу о том, что размер выкупной стоимости земельного участка на момент заключения договора купли-продажи в части цены земельного участка должен быть определен в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 решения Городской Думы городского округа Самара от 10.04.2014 N 413 в размере тридцати процентов от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 23 631 296 руб. 40 коп., поэтому установление в договоре выкупной цены сверх указанной суммы противоречит пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пункту 1.1 статьи 36 Земельного кодекса.

Руководствуясь приведенными выше нормами материального права и при установленных по делу обстоятельствах, суды в силу статей 168 и 180 Гражданского кодекса признали спорный договор в части цены земельного участка недействительной сделкой. В результате определения цены земельного участка, превышающей нормативно установленный размер, на стороне продавца, по их мнению, образовалось неосновательное обогащение, что служит основанием для его взыскания с муниципального образования.

Между тем, судами при рассмотрении дела не было учтено следующее.

Согласно абзацу 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 5 части 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", действие указанного закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Пункт 3 статьи 1 Закона N 159-ФЗ предусматривает, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные названным Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации).

В соответствии со статьей 3 Закона о приватизации данный закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом. Его действие распространяется также на отношения, возникающие в связи с отчуждением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

При этом статьей 12 Закона о приватизации предусмотрено, что начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных названным Законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Департамент, руководствуясь названным Законом, включил в договор купли-продажи условие, в соответствии с которым выкупная стоимость земельного участка была определена на основании отчета о его рыночной стоимости.

До заключения договора на изложенных условиях, общество в соответствии с положениями статей 445-446 Гражданского кодекса возражений на изменение цены в рамках урегулирования преддоговорного спора, в том числе, в связи с определением размера стоимости по правилам статьи 36 Земельного кодекса, путем составления протокола разногласий и передачи спора в суд при не достижении между ними согласия относительно выкупной цены, не высказывало.

Определяя размер стоимости выкупаемого земельного участка по правилам статьи 36 Земельного кодекса, суды не учли, что льготная цена выкупа земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, применяется только к правоотношениям по отчуждению земельных участков лицам, уже являющимся собственниками строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.

Учитывая, что по договору купли-продажи общество одновременно приобретало здание и соответствующий земельный участок, то есть на момент заключения договора не являлось собственником здания, выкупная цена как здания, так и земельного участка обоснованно была определена департаментом исходя из рыночной стоимости названного имущества.

Указанная правовая позиция была сформирована постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 N 14556/11, согласно которой в случае одновременного приобретения на основании положений Закона N 159-ФЗ здания и земельного участка, выкупная цена как здания, так и земельного участка должна определяться исходя из их рыночной стоимости.

Таким образом, поскольку на момент заключения договора покупатель в лице общества не являлся собственником зданий, основания для определения выкупной стоимости земельного участка в процентах от его кадастровой стоимости и применения к спорным правоотношениям норм статьи 36 Земельного кодекса и решения Городской Думы городского округа Самара от 10.04.2014 N 413 отсутствовали.

Изложенная в приведенном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации правовая позиция подлежит применению и при установленных по настоящему делу обстоятельствах, оснований для ее неприменения Судебная коллегия не усматривает.

Таким образом, оснований для признания недействительным пункта 2.1 договора купли-продажи от 21.08.2014, а также для взыскания в пользу общества излишне уплаченной выкупной стоимости земельного участка и процентов у судов не имелось, иск общества удовлетворению не подлежал.

Учитывая изложенное, обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как принятые с существенными нарушениями норм материального права, повлиявшими на исход дела и без устранения которых невозможны защита охраняемых законом публичных интересов.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Арбитражного суда Самарской области от 24.06.2016 по делу N А55-4072/2016, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2016 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 30.11.2016 по тому же делу отменить.

В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью "Долина" отказать.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.