Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 10 марта 2017 г. N 301-ЭС16-13752 Отменив принятые ранее судебные постановления и оставив в силе решение суда первой инстанции, которым отказано в передаче истцу доли в праве собственности в размере 1/2 нежилого здания, суд исходил из недействительности спорной сделки ввиду продажи зданий без реализации принадлежащего продавцу земельного участка, а также из того, что у продавца отсутствует воля на продажу доли в праве собственности на неделимые объекты недвижимости, и следовательно, из отсутствия правовых оснований для регистрации права долевой собственности за истцом

Резолютивная часть определения объявлена 2 марта 2017 г.

Полный текст определения изготовлен 10 марта 2017 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Чучуновой Н.С.,

судей Грачевой И.Л., Поповой Г.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мельниковой И.Е., с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Марий Эл (судья Лежнин В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Рыбаковой А.В.),

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП" на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2016 и постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.08.2016 по делу N А38-3075/2014 Арбитражного суда Республики Марий Эл.

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Анохина Николая Николаевича - Анохин В.Н. (по доверенности от 07.04.2016);

общества с ограниченной ответственностью "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП" - Кожинов Ю.А. (по доверенности от 30.12.2016);

индивидуального предпринимателя Золотарева Андрея Юрьевича - Кожинов Ю.А. (по доверенности от 02.04.2015).

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы вместе с делом, в судебное заседание представителя не направило, что в силу части 2 статьи 291.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

Заслушав и обсудив доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Чучуновой Н.С. и объяснения явившихся представителей участвующих в деле лиц, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации установила:

индивидуальный предприниматель Анохин Николай Николаевич (далее - предприниматель Анохин Н.Н.) обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл к обществу с ограниченной ответственностью "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП" (далее - общество "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП") с требованиями, измененными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), об обязании:

- исполнить условие договора от 16.05.2013 и передать предпринимателю Анохину Н.Н. долю в праве собственности в размере 1/2 на: нежилое здание - торговое, 2-этажное (подземных этажей - 0), общая площадь 1621,2 кв.м, инвентарный номер 88:212:002:000001510, литера А, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, г. Звенигово, ул. Ленина, д. 32а; нежилое здание - ресторан, назначение - общественное питание, 2-этажное (подземных этажей - 0), общая площадь 1305,9 кв.м, инвентарный номер 88:212:002:000001510:0200:20000, литеры Б, Б1, Б2, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, г. Звенигово, ул. Ленина, д. 32;

- вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на долю в размере 1/2 на указанные здания в связи с уклонением общества "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП" от названной регистрации.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл (далее - Управление) и индивидуальный предприниматель Золотарев Андрей Юрьевич (далее - предприниматель Золотарев А.Ю.).

Решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 29.09.2014, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2015, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13.08.2015 решение суда первой инстанции от 29.09.2014 и постановление апелляционного суда от 10.03.2015 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Марий Эл.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 22.12.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2016, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.08.2016, решение суда первой инстанции от 22.12.2015 отменено, исковые требования удовлетворены.

Общество "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП" обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой на указанные судебные акты, в которой просит их отменить и оставить в силе решение первой инстанции от 22.12.2015, ссылаясь на несоответствие выводов судов апелляционной и кассационной инстанций фактическим обстоятельствам дела и существенное нарушение ими норм материального права.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Чучуновой Н.С. от 27.01.2017 кассационная жалоба вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В судебном заседании представители общества "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП" и предпринимателя Золотарева А.Ю. поддержали доводы кассационной жалобы, представитель предпринимателя Анохина Н.Н. возражал против ее удовлетворения.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе и в выступлениях представителей участвующих в деле лиц, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации считает, что постановления от 26.04.2016 и от 22.08.2016 подлежат отмене с оставлением в силе решения от 22.12.2015 по следующим основаниям.

Как установлено судами и следует из материалов дела, общество "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП" является собственником нежилых зданий - торгового на 18 рабочих мест общей площадью 1621,2 кв.м, литера А, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, г. Звенигово, ул. Ленина, д. 32а, и ресторана общей площадью 1305,9 кв.м, литеры Б, Б1, Б2, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, г. Звенигово, ул. Ленина, д. 32 (право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 28.11.2011).

На основании постановления администрации муниципального образования "Звениговский муниципальный район" от 29.03.2013 N 174 "О предоставлении земельного участка в собственность за плату ООО "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП", договора купли-продажи земельного участка от 29.03.2013 N 16, акта приема-передачи земельного участка от 18.04.2013 названное общество приобрело в собственность земельный участок с кадастровым номером 12:14:2502010:142, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения указанных объектов - общей площадью 4 537 кв.м (право собственности на земельный участок зарегистрировано в ЕГРП 15.05.2013).

Обществом "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП" (продавец), а также предпринимателями Анохиным Н.Н. и Золотаревым А.Ю. (покупатели) 16.05.2013 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (далее - договор от 16.05.2013).

Предметом указанного договора являются торговое нежилое здание и здание ресторана, расположенные по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, г. Звенигово, ул. Ленина, д. 32.

Пунктом 1.1 договора предусмотрено, что "в результате заключения названной сделки у покупателей возникают по 1/2 в праве собственности на объекты".

Предприниматели Анохин Н.Н. и Золотарев А.Ю. обратились в Управление с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.

Управление 29.05.2013 приостановило регистрационные действия в связи с отсутствием заявления о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и непредставлением необходимых для совершения этого регистрационного действия документов в отношении земельного участка.

Предприниматели Анохин Н.Н. и Золотарев А.Ю. 28.06.2013, 09.07.2013 подали заявления о прекращении государственной регистрации и возврате ранее представленных документов без проведения государственной регистрации в отношении торгового здания.

Управление 10.07.2013 прекратило государственную регистрацию.

В отношении торгового здания регистрирующий орган 01.07.2013 принял решение об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимости в связи с отсутствием документов и заявления о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Предприниматель Анохин Н.Н. 13.02.2014 обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на долю в размере 1/2 в праве собственности на торговое здание и здание ресторана, приложив доверенность от 02.04.2013, договор от 16.05.2013, протокол общего собрания участников общества "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП" от 16.05.2013, квитанцию от 13.02.2014; также 18.02.2014 направил требования в адрес общества "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП" о необходимости обращения в Управление с заявлениями о регистрации перехода доли в размере 1/2 в праве собственности на торговое здание и здание ресторана.

Управление 26.02.2014 приостановило государственную регистрацию перехода права собственности в связи с отсутствием заявления продавца и заявления о переходе права собственности на земельный участок, занятый объектами недвижимости, о чем уведомило предпринимателя Анохина Н.Н. письмом N 01/016/2014-165.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, предприниматель Анохин Н.Н. обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции при повторном рассмотрении дела, сославшись на статьи 130, 167, 168, пункт 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), пришел к выводам о недействительности спорной сделки ввиду продажи зданий без продажи принадлежащего продавцу земельного участка, а также о том, что у продавца отсутствует воля на продажу доли в праве собственности на неделимые объекты недвижимости, и следовательно, об отсутствии правовых оснований для регистрации права долевой собственности за истцом.

Повторно исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, руководствуясь статьями 209, 218, 223, 244, 251 и 551 Гражданского кодекса, статьей 35 Земельного кодекса, статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), с учетом разъяснений, изложенных в пункте 61 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отменил решение первой инстанции и удовлетворил иск, констатировав действительность договора от 16.05.2013, надлежащее исполнение предпринимателем Анохиным Н.Н. обязательств по оплате спорной доли и уклонение общества "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП" от регистрации перехода к истцу права на соответствующую долю в праве собственности.

Выводы судов апелляционной и кассационной инстанций судебная коллегия признает ошибочными по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей на момент совершения сделки) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставить такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящемся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Аналогичное правило закреплено и в действующей редакции статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Между тем, как верно указал суд первой инстанции, предметом продажи по договору от 16.05.2013 являются два объекта недвижимости: нежилое здание, назначение - торговое, 2-этажное, общая площадь 1621,2 кв.м, и здание ресторана, назначение - общественное питание, 2-этажное, общая площадь 1305,9 кв.м.

В предмет договора от 16.05.2013 не включено условие о продаже вместе с объектами недвижимости земельного участка, право собственности на который зарегистрировано за обществом "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП" 15.05.2013.

Цена договора, как следует из пункта 2.1, определена сторонами только за торговое здание и здание ресторана, без учета стоимости земельного участка, на котором расположены указанные объекты недвижимости, что было подтверждено представителями сторон в судебном заседании судебной коллегии.

Поскольку в силу статьи 130 Гражданского кодекса здания относятся к объектам, прочно связанным с землей, то продажа их без земельного участка, как правильно указал суд первой инстанции, противоречит гражданскому и земельному законодательству.

Следовательно, договор от 16.05.2013 является применительно к статье 168 Гражданского кодекса недействительной (ничтожной) сделкой, которая не может порождать каких-либо прав и обязанностей ее участников, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью (пункт 1 статьи 167 названного Кодекса).

Суды апелляционной и кассационной инстанций в нарушение требований статей 421, 431 Гражданского кодекса и буквального толкования пункта 1.1 договора от 16.05.2013 пришли к необоснованным выводам о том, что предметом договора является 1/2 доли в праве собственности на торговое здание и здание ресторана, и их отчуждение в силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса, может осуществляться без земельного участка.

Оценив условия договора от 16.05.2013 о продаже недвижимости в пользу двух покупателей, объяснения каждого участника сделки, суд первой инстанции правомерно указал, что стороны не согласовали в договоре либо иным образом не выразили свою волю на поступление имущества в долевую собственность общества "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП" и предпринимателя Анохина Н.Н., поскольку на основании договора от 16.05.2013 после государственной регистрации перехода права собственности могло возникнуть право общей долевой собственности только покупателей - предпринимателей Анохина Н.Н. и Золотарева А.Ю.

В судебном заседании судебной коллегии представитель общества "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП" подтвердил, что воля этого общества при подписании договора от 16.05.2013 была направлена на прекращение его права собственности на здания и передачу их в долевую собственность предпринимателей Анохина Н.И. и Золотарева А.Ю.; общество не имело намерения на создание долевой собственности на спорные здания с предпринимателем Анохиным Н.Н. или с предпринимателем Золотаревым А.Ю.

Кроме того, статьей 25.5 Закона о государственной регистрации установлено, что при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятым таким недвижимым имуществом и принадлежавший собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности.

Между тем земельный участок, принадлежащий на праве собственности обществу "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП" не отчуждался вместе с расположенными на нем объектами недвижимости.

С учетом приведенных обстоятельств и указанных норм права суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований истца.

Постановления апелляционного суда и суда округа приняты с существенными нарушениями норм материального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов общества "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП", на основании пункта 1 статьи 291.11 АПК РФ подлежат отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 291.11-291.15 АПК РФ, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2016 и постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.08.2016 по делу N А38-3075/2014 отменить.

Решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 22.12.2015 по делу N А38-3075/2014 оставить в силе.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.