Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26 июля 2016 г. N 86-КГ16-4 Суд отменил принятое апелляционное определение о расторжении договора купли-продажи жилого дома, поскольку заявленное требование о расторжении договора было рассмотрено без учета того обстоятельства, что основным договором купли-продажи предусмотрено, что он содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, а также отменяет и делает недействительными другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения этого договора

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Гетман Е.С. и Киселёва А.П.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Фатуллаева Н.И. оглы к Афанасьевой Л.В. о расторжении договора купли-продажи незавершенного строительством жилого дома и земельного участка, возложении на ответчика обязанности вернуть незавершенный строительством жилой дом и земельный участок

по кассационной жалобе Афанасьевой Л.В. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от 7 октября 2015 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Фатуллаев НИ. оглы обратился в суд с иском (с учетом уточнения требований) к Афанасьевой Л.В., в котором просил расторгнуть договор купли-продажи незавершенного строительством жилого дома и земельного участка от 1 июля 2013 г., возложить обязанность вернуть этот жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ...

Дело неоднократно рассматривалось судебными инстанциями.

Решением Суздальского районного суда Владимирской области от 20 июля 2015 г. в удовлетворении иска Фатуллаева Н.И. оглы отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от 7 октября 2015 г. решение Суздальского районного суда Владимирской области от 20 июля 2015 г. отменено и по делу постановлено новое решение, которым заключенный 1 июля 2013 г. между Фатуллаевым Н.И. оглы и Афанасьевой Л.В. договор купли-продажи незавершенного строительством жилого дома и земельного участка площадью кв. м, расположенных по адресу: ..., расторгнут. Указанные объекты недвижимого имущества возвращены в собственность Фатуллаева Н.И.-оглы. С ответчика в пользу истца также взысканы расходы на уплату государственной пошлины в размере 17 700 руб.

Афанасьевой Л.В. подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос о передаче жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от 7 октября 2015 г. и оставления в силе решения Суздальского районного суда Владимирской области от 20 июля 2015 г.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С. от 14 марта 2016 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации полагает, что имеются основания, предусмотренные законом, для удовлетворения кассационной жалобы.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения норм права были допущены при рассмотрении данного дела.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 16 июля 2012 г. между Фатуллаевым Н.И. оглы и Афанасьевой Л.В. заключен предварительный договор купли-продажи незавершенного строительством жилого дома площадью кв. м и земельного участка площадью кв., расположенных по адресу: ..., за 7 000 000 руб. При этом в предварительном договоре были предусмотрены два варианта оплаты 3 покупателем указанных объектов недвижимости: за наличные денежные средства с окончательным расчетом в день подписания договора купли-продажи с учетом суммы задатка, а также в рассрочку (ипотеку) на 12 месяцев с оплатой первоначальной суммы не менее 4 000 000 руб.

Стороны договора обязались заключить договор купли-продажи до 1 августа 2013 г.

1 июля 2013 г. между Фатуллаевым Н.И. оглы и Афанасьевой Л.В. заключен договор купли-продажи указанных выше объектов недвижимости (далее - договор купли-продажи), где площадь застройки незавершенного строительством жилого дома указана в размере кв. м, степень готовности объекта определена в размере 90%, а стоимость объектов недвижимости определена в размере 1 900 000 руб.

Согласно пункту 5 договора купли-продажи стороны установили, что окончательный расчет по договору будет произведен в срок до 1 июля 2014 г. В случае неисполнения покупателем своих обязательств продавец вправе пересмотреть условия договора, пересмотреть стоимость данных жилого дома и земельного участка в сторону увеличения или расторгнуть договор купли-продажи в одностороннем порядке без компенсации улучшений, произведенных покупателем за этот период.

Названный договор купли-продажи не оспорен, недействительным не признан.

25 сентября 2013 г. между сторонами подписан акт приема-передачи приобретенных по договору объектов недвижимости, и 30 сентября 2013 г. за Афанасьевой Л.В. зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством жилой дом и земельный участок (л.д. 10, т. 1).

Судом первой инстанции установлено также, что по распискам от 16 июля, 1 августа и 16 августа 2013 г. Патрусовым Д.А., действовавшим на основании доверенности, выданной Фатуллаевым Н.И.-оглы, получено 4 150 000 руб.

Довод представителя истца о том, что денежные средства, уплаченные по указанным распискам, являются авансом по предварительному договору купли-продажи, суд признал необоснованным, указав, что в расписке от 16 августа 2013 г. на сумму 1 700 000 руб. предусмотрено, что данная сумма передается по договору купли-продажи, а не по предварительному договору, на который имелись ссылки в других расписках.

Разрешая спор по существу и отказывая в иске, суд первой инстанции, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации об оплате товара в рассрочку, разъяснениями, содержащимися в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", исходил из того, что переход права собственности к Афанасьевой Л.В. на недвижимое имущество, проданное на основании договора купли-продажи, зарегистрировано в установленном порядке, недвижимое имущество находится в фактическом владении ответчика, сумма платежей, полученных Патрусовым Д. А., действующим от имени Фатуллаева Н.И. оглы, превышает половину цены товара.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя иск Фатуллаева Н.И. оглы, суд апелляционной инстанции указал, что договор купли-продажи незавершенного строительством жилого дома и земельного участка от 1 июля 2013 г. является договором купли-продажи товара в кредит, так как передача недвижимого имущества предшествовала по сроку его оплате. Следствием неисполнения покупателем обязанности по оплате товара в срок, установленный договором купли-продажи, является его расторжение и возврат продавцу имущества на основании пункта 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающего последствия неоплаты товара, проданного в кредит.

С выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее - статьи Гражданского кодекса Российской Федерации приведены в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3).

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1).

На основании статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса, не применяются (пункт 1).

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 5

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что предварительный договор представляет собой лишь организационный договор, цель которого состоит в заключении того или иного договора в будущем (например, договора купли-продажи недвижимости). Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен содержать указание на конкретный объект (объекты) недвижимости, а также ее (их) цену. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не запрещает сторонам, заключающим основной договор купли-продажи недвижимости, изменить по их усмотрению условие предварительного договора, касающееся цены недвижимости.

Как следует из материалов дела, пунктом 4 договора купли-продажи стороны договорились о покупке незавершенного строительством жилого дома и земельного участка за 1 900 000 руб., изменив условие предварительного договора о купле-продаже недвижимости за 7 000 000 руб. и указав, что расчет между сторонами по данному договору произведен не полностью.

Согласно пункту 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 Кодекса.

Таким образом, по смыслу указанной нормы, оплата товара, проданного в кредит, производится в срок, предусмотренный договором, путем однократного платежа.

Между тем, в материалах дела имеется несколько расписок о получении Патрусовым Д.А., действовавшим от имени Фатуллаева Н.И. оглы, денежных средств в общей сумме 4 150 000 руб.

Оценивая данные расписки, выданные в том числе после заключения основного договора купли-продажи недвижимости, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что они подтверждают передачу денег по предварительному договору купли-продажи недвижимости.

Однако этот вывод судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда не соответствует материалам дела, согласно которым расписка от 16 августа 2013 г. подтверждала получение денег в размере 1 150 000 руб. по договору купли-продажи (л.д. 168 т. 1), а расписка от 1 августа 2013 г. - получение суммы в размере 1 700 000 руб., в которой имелась одновременно ссылка как на предварительный договор, так и на договор купли-продажи (л.д. 167 т. 1).

Кроме того, платеж на сумму в размере 1 700 000 руб. в расписке от 1 августа 2013 г. обозначен как равномерный платеж.

Основным договором купли-продажи также предусмотрено, что он содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, а также отменяет и делает недействительными другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения этого договора (пункт 12).

Между тем, заявленное требование о расторжении договора купли-продажи недвижимости, квалифицированного судом второй инстанции при наличии нескольких платежей как договор купли-продажи в кредит, было рассмотрено без учета этих обстоятельств, что привело к вынесению решения, не соответствующего требованиям статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Допущенные нарушения норм права, являясь существенными, повлияли на исход дела, и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от 7 октября 2015 г. подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от 7 октября 2015 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.