Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 5 мая 2016 г. N 305-ЭС15-19695 Суд отменил принятые ранее судебные постановления и направил на новое рассмотрение дело об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, поскольку возникший между сторонами спор является преддоговорным спором об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества, причиной которого стали разногласия сторон относительно цены выкупаемого имущества, а потому спор по делу подлежит рассмотрению по существу в целях устранения имеющихся разногласий

Резолютивная часть определения объявлена 26 апреля 2016 г.

Полный текст определения изготовлен 5 мая 2016 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Маненкова А.Н.,

судей Борисовой Е.Е., Золотовой Е.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СТК ПЛАЗА" на решение Арбитражного суда города Москвы от 19.06.2015 по делу N А40-214066/2014, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2015, постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.11.2015 по тому же делу

по иску общества с ограниченной ответственностью "СТК ПЛАЗА" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 139,9 кв.м (подвал, пом. III, комн. 1, 1а, 2-9), расположенного по адресу: Москва, Ананьевский пер., д. 5, стр. 4.

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "СТК ПЛАЗА" (истец) - Сотников А.С. (по доверенности от 21.04.2016);

Департамента городского имущества города Москвы (ответчик) - Величко А.С. (по доверенности от 07.12.2015 N 33-Д-699/15).

Заслушав и обсудив доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Маненкова А.Н., а также объяснения представителей лиц, участвующих в деле, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации установила:

общество с ограниченной ответственностью "СТК ПЛАЗА" (далее - общество) обратилось в Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент) с предложением заключить договор купли-продажи арендуемого имущества в рамках реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых им помещений в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Письмом от 13.10.2014 N 33-5-18535/14-(2)-0 Департамент принял решение о приватизации спорного недвижимого имущества, расположенного по адресу: Москва, Ананьевский пер., д. 5, стр. 4, и направил в адрес общества для подписания проект договора купли-продажи арендуемого обществом имущества.

Общество 10.11.2014 письменно сообщило о несогласии с выкупной ценой, предложенной Департаментом, направило в адрес ответчика договор купли-продажи, протокол разногласий от 11.11.2014 с условием, содержащим иную цену выкупаемого имущества, заключение о стоимости на основании отчета об оценке ООО "Аванта" N 122-АР от 11.11.2014.

Департамент в разумный срок не известил о результатах рассмотрения протокола разногласия, направленного ему обществом.

Истец, полагая, что действия Департамента свидетельствуют о воспрепятствовании обществу в реализации его права на выкуп арендуемого имущества, обратился с иском по настоящему делу в суд.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.06.2015 (судья Бунина О.П.), оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2015 (судьи Верстова М.Е., Лаптева О.Н., Солопова А.А.), постановлением Арбитражного суда Московского округа от 17.11.2015 (судьи Крекотнев С.Н., Борзыкин М.В., Русакова О.И.), в удовлетворении исковых требований отказано.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что общество, направив в адрес Департамента письмо с возражениями относительно цены спорного имущества, не подписало предложенный Департаментом проект договора купли-продажи, в связи с чем, не воспользовалось предоставленным ему Законом N 159-ФЗ правом преимущественного выкупа арендованного имущества.

Не согласившись с вынесенными по делу судебными актами, общество обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой указало на допущенные судами нарушения норм материального права. Общество полагает, что им явно было выражено согласие на приобретение арендуемого имущества, но по иной цене, обозначенной в протоколе согласования разногласий, направленном Департаменту вместе с проектом договора купли-продажи, с условиями которого, за исключением цены приобретаемого помещения, оно было согласно. При названных обстоятельствах общество считает, что оно не утратило предусмотренное для субъектов малого и среднего предпринимательства преимущественное право на выкуп арендуемого имущества, возникший между сторонами спор о цене подлежал рассмотрению по существу в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).

Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 25.03.2016 (судья Маненков А.Н.) кассационная жалоба общества вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, и в выступлениях присутствующих в судебном заседании представителей сторон, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что кассационная жалоба общества подлежит удовлетворению в силу следующего.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Закона N 159-ФЗ.

Часть 2 указанной статьи предусматривает, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, обозначенном Законом N 159-ФЗ, уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 этого Закона, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 названного Закона).

Кроме того, Закон N 159-ФЗ предусматривает право субъектов малого и среднего предпринимательства в любой день до истечения срока, установленного частью 4 статьи 4 этого Закона, подать в письменной форме заявление об отказе от использования преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Часть 9 статьи 4 указанного Закона также содержит основания, по которым субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, в том числе, когда по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 этой статьи.

Следовательно, суды при рассмотрении дела и применения предусмотренного пунктом 2 части 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ основания, влекущего для субъекта малого и среднего предпринимательства утрату преимущественного права, должны были установить истечение тридцатидневного срока со дня получения таким субъектом проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и неподписание его данным субъектом в этот срок. Несовершение арендатором действий по подписанию договора в строго установленный Законом срок влечет для него негативные последствия в виде утраты права, предоставленного указанным Законом.

Вместе с тем, определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон N 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

Закон N 159-ФЗ предоставляет арендатору право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4 Закона).

Направление обществом на предложенный Департаментом проект договора купли-продажи протокола разногласий было обусловлено несогласием истца с условием о выкупной цене, которая, по его мнению, была завышенной. В обоснование иной цены выкупаемого имущества обществом был представлен отчет об оценке от 11.11.2014.

Именно по этой причине обществом не был подписан предложенный Департаментом проект договора купли-продажи в течение тридцати дней с момента его получения и направлен протокол разногласий.

Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ, в соответствии со статьей 443 Гражданского кодекса, признается новой офертой.

Согласно части 2 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда, в соответствии с данным Кодексом или иными законами, заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу части 1 статьи 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из системного толкования приведенных положений Гражданского кодекса и Закона N 159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае неподписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда.

Отсутствие подписи арендатора в проекте договора купли-продажи в случае несогласия с предложенными ему условиями указанного проекта договора и использования предусмотренной законом возможности направить протокол разногласий по заключению договора на иных условиях в обозначенные законом сроки не может быть истолковано как обстоятельство, влекущее прекращение преимущественного права на выкуп.

Таким образом, поскольку, исходя из требований общества, заявленных по делу, возникший между сторонами спор является преддоговорным спором об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества, причиной которого стали разногласия сторон относительно цены выкупаемого имущества, спор по делу подлежал рассмотрению по существу в целях устранения имеющихся разногласий.

Учитывая изложенное, обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ, как принятые с существенными нарушениями норм материального права, повлиявшими на исход дела, и без устранения которых невозможна защита охраняемых законом публичных интересов, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.13, пунктом 2 части 1 статьи 291.14, статьей 291.15 АПК РФ, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Арбитражного суда города Москвы от 19.06.2015, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2015, постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.11.2015 по делу N А40-214066/2014 отменить.

Дело N А40-214066/2014 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.