Постановление Арбитражного суда Московского округа от 4 апреля 2016 г. N Ф05-3166/16 по делу N А40-82270/2015 (ключевые темы: договор аренды земельного участка - исполнение обязательств - права и обязанности арендатора - договорная неустойка - земельные участки, занятые зданиями, строениями)

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 апреля 2016 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Калининой Н.С., Шишовой О.А.

при участии в заседании:

от истца - Администрации города Рязани - не явился, извещен

от ответчика - ООО "ППП "ГидроСтанок" - Гиков С.В., довер. от 14.01.2016 г., сроком на 1 год

рассмотрев 29 марта 2016 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "ППП "ГидроСтанок" (ответчик) на решение Арбитражного суда города Москвы от 11 сентября 2015 года, принятое судьей Иевлевым П.А., на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2015 года, принятое судьями Панкратовой Н.И., Александровой Г.С., Барановской

по иску Администрации города Рязани (ОГРН 1026201270260)

к ООО "ППП "ГидроСтанок" (ОГРН 1107746019996)

о взыскании задолженности и неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Рязани (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ППП "ГидроСтанок" (далее - ООО "ППП "ГидроСтанок") о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 225 936 руб. 24 коп. и неустойки в сумме 46 250 руб. 88 коп.(с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ).

Требования, предъявленные со ссылкой на положения статей 309, 310, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств в части своевременного внесения арендных платежей.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11 сентября 2015 года требования истца удовлетворены.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что на ответчика с 06.09.2012 в силу закона были возложены права и обязанности арендатора по договору аренды, однако, доказательств надлежащего выполнения обязательств по внесению арендных платежей ответчиком не предоставлены.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2015 года указанное решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.

Законность принятых судебных актов проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "ППП "ГидроСтанок".

В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает на ошибочность выводов судов о том, что ответчик был обязан платить арендную плату не за пользование земельным участком, занятым принадлежащей ответчику недвижимостью и необходимый для ее использования, а за весь земельный участок.

По мнению заявителя, так как истец не расторгал договор с прежним арендатором и ответчик не заключал договор аренды с истцом, следовательно, ответчик не обязан платить предусмотренную п. 5.1 договора неустойку.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "ППП "ГидроСтанок" поддержал доводы кассационной жалобы, просил принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Представитель Администрации города Рязани в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (информация о судебном заседании размещена на официальном сайте суда в сети Интернет), что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Отзыв на кассационную жалобу не предоставлен.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба без удовлетворения в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанции, между Администрацией города Рязани (арендодателем) и ОАО "Рязанская МПМК-2" (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка от 11.10.2004 N А 276-04 с приложениями, в соответствии с которым арендатору был передан земельный участок общей площадью 12 790 кв. м. с кадастровым номером 62:29:0010004:003, расположенный по адресу: г. Рязань, Прижелезнодорожная ул. 30а, с целью размещения и эксплуатации производственной базы.

В соответствии с п. 2.3 договора арендатор обязан ежемесячно уплачивать арендную плату до 15.03, 15.06, 15.09, 15.11.

Как установлено судами обеих инстанций, ответчик приобрел расположенные на участке здания у ОАО "Рязанская МПМК-2", права собственности ответчика на здания зарегистрированы 06 сентября 2012 года.

Поскольку обязательства по внесению арендных платежей за период с 16.09.2012 по 29.12.2014 ответчиком не исполнены, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление Пленума от 24.03.2005 N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

При переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости заключенный ранее прежним собственником договор аренды продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком с новым собственником недвижимости.

Таким образом, новый собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, предоставленном в аренду прежнему собственнику, становится стороной по договору аренды земельного участка с тем же объемом прав и обязанностей, который был у прежнего арендатора. Отсутствие договора, заключенного с новым собственником, означает лишь отсутствие договора как документа, оформляющего отношения сторон, но не влияет на правоотношение по аренде и его содержание, которое возникает у арендодателя и арендатора, являющегося новым собственником объекта недвижимости.

Исходя из изложенного, суды первой и апелляционной инстанций, пришли к выводу о том, что с 06.09.2012, когда ответчик стал собственником зданий, расположенных на арендуемом земельном участке, на него в силу закона были возложены права и обязанности арендатора по договору аренды.

Между тем, ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено доказательств надлежащего исполнения договорных обязательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки его исполнения.

Согласно пункту 5.1 договора, установлена ответственность за нарушение сроков внесения арендной платы в виде начисления неустойки (пени) в размере 0,04 % за каждый день просрочки от размера платежа.

Установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по оплате арендных платежей, суды первой и апелляционной инстанции признали требование истца о взыскании неустойки, предусмотренной пунктом 5.1 договора, правомерным.

Расчет как суммы основного долга, так суммы неустойки проверен судами и признан правильным.

Довод кассационной жалобы о том, что ответчик не заключал договор аренды с истцом, следовательно, ответчик не обязан платить предусмотренную п. 5.1 договора неустойку, отклоняется кассационным судом как несостоятельный и основанный на неверном толковании норм действующего законодательства.

Довод кассационной жалобы об ошибочности выводов судов о том, что ответчик был обязан платить арендную плату за весь земельный участок также подлежит отклонению как противоречащий материалам дела, поскольку как установлено судами обеих инстанций общая площадь земельного участка составляет 12 790 кв. м., тогда как сумма иска рассчитана исходя из площади равной 2559 кв.м., которая соответствует используемой площади земельного участка.

Таким образом, оценив и исследовав предоставленные сторонами доказательства с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, судами при вынесении обжалуемых судебных актов, не допущено.

При таких обстоятельствах, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены или изменения обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, не имеется, поэтому кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа.

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 11 сентября 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2015 года по делу N А40-82270/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.