Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 декабря 2014 г. N Ф07-9904/14 по делу N А56-76625/2013 (ключевые темы: ипотека - договор займа - договор ренты - плательщик ренты - пожизненная рента)

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от открытого акционерного общества "Агентство финансирования жилищного строительства" Кондратьева М.И. (доверенность от 24.07.2014), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу Алексанова А.Э. (доверенность от 26.12.2013 N 105),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Агентство финансирования жилищного строительства" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.03.2014 (судья Вареникова А.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2014 (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-76625/2013,

установил:

Открытое акционерное общество "Агентство финансирования жилищного строительства", место нахождения: 117418, Москва, Новочеремушкинская ул., д. 69, ОГРН 1097746050973, ИНН 7727683708 (далее - Агентство), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением (с учетом уточнения требований) о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее - Управление Росреестра), об отказе в государственной регистрации ограничения (обременения) права в виде ипотеки по договору об ипотеке от 28.02.2013 N 78002-2-00006-ДИ в отношении объекта недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, бульвар Новаторов, д. 116, кв. 35, принадлежащей на праве собственности Домбковской Гертруде Сергеевне; обязании Управления Росреестра зарегистрировать ограничения (обременения) права в виде ипотеки в отношении названного объекта.

Решением от 27.03.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2014 данное решение оставлено без изменения.

Агентство в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на существенное нарушение судами норм материального права. По мнению подателя жалобы, договор займа, предусматривающий предоставление займа Домбковской Г.С. с условием о его возврате по истечении тридцати дней со дня предъявления требования о возврате, соответствует статьям 807, 810 Гражданского кодекса Российской Федерации; выводы суда апелляционной инстанции о том, что при заключении договоров займа и об ипотеке воля сторон была направлена на приобретение Агентством в собственность квартиры заемщика, несостоятельны и не соответствуют материалам дела.

В судебном заседании представитель Агентства поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Управления Росреестра против удовлетворения жалобы возражал, считая, что договор займа фактически прикрывает договор пожизненной ренты, в связи с чем договор об ипотеке, заключенный в обеспечение исполнения обязательств по этому договору, не мог быть зарегистрирован.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Агентство (займодавец) и Домбковская Г.С. (заемщик) заключили договор от 18.02.2013 N 78002-2-00006-ДЗ займа в пределах лимита в размере 2 183 987 руб. со сроком возврата до момента востребования, определяемого датой наступления смерти заемщика.

Согласно пункту 1.3 заем предоставляется траншами в период с даты заключения договора по 28.02.2023 в соответствии с графиком предоставления траншей. Пунктом 1.3.3.4 договора ежемесячный транш на момент подписания договора определен в размере 17 879 руб.

В соответствии с пунктом 1.4 заем является целевым, транши предоставляются в следующих целях: для оплаты услуг нотариуса за нотариальное удостоверение договора об ипотеке имеющегося жилого помещения; для оплаты государственной пошлины за государственную регистрацию договора об ипотеке; для оплаты страховой премии по договору страхования жилого помещения от рисков, связанных с утратой (гибелью) или повреждением застрахованного имущества; в качестве ежемесячной прибавки к пенсии для дополнительного финансирования заемщика.

В качестве гарантий по настоящему договору предусмотрено, что предоставление финансовой поддержки (займа) заемщику на условиях договора является обязанностью займодавца; условием предоставления финансовой поддержки (займа) является передача имеющегося жилого помещения в ипотеку в пользу займодавца; заемщик сохраняет право собственности на имеющееся жилое помещение и безоговорочное и безотзывное право пожизненного проживания в имеющемся жилом помещении.

В обеспечение исполнения обязательств заемщика по названному договору те же стороны заключили договор от 28.02.2013 N 78002-2-00006-ДИ об ипотеке принадлежащей Домбковской Г.С. квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, бульвар Новаторов, д. 116, кв. 35.

В апреле 2013 года стороны договора об ипотеке обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации ограничения (обременения) на основании договора об ипотеке.

Уведомлением от 17.05.2013 регистрирующий орган сообщил о приостановлении государственной регистрации, поскольку условия договора займа, предусматривающие погашение суммы займа после смерти заемщика за счет продажи заложенного имущества либо оставления имущества за займодавцем, позволяют говорить о притворности договора займа, так как фактически имеет место пожизненная рента.

В целях устранения указанных регистратором недостатков стороны дополнительным соглашением от 30.08.2013 внесли в договор займа ряд изменений, в том числе в разделе "Термины и определения" заменили слова "дата наступления смерти заемщика", которыми определялось понятие "момент востребования", на слова "срок возврата займа, при котором сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение тридцати дней со дня предъявления займодавцем требования о возврате суммы займа"; из пункта 1.1 исключили слова "сроком до наступления момента востребования"; пункт 4.1.1 изложили в новой редакции, согласно которой заемщик обязан обеспечить возврат полученного займа, уплатить проценты и неустойку (при возникновении) в течение 30 дней со дня предъявления займодавцем требования о возврате суммы займа.

Сообщением от 11.10.2013 Управление Росреестра уведомило Агентство и Домбковскую Г.С. об отказе в государственной регистрации ограничения (обременения) права ипотекой на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), так как договор займа является притворной сделкой, прикрывающей фактическую сделку пожизненной ренты.

Агентство, ссылаясь на то, что договор, в обеспечение исполнения обязательств по которому заключен договор об ипотеке, является договором займа и не соответствует по содержанию положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о пожизненной ренте, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В соответствии с пунктом 8 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.

Кроме того, право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации, согласно абзацу 4 пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Государственная регистрация прав осуществляется на основании документов, перечисленных в статье 17 Закона о государственной регистрации, в том числе договоров и других сделок в отношении недвижимого имущества, совершенных в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Суды, отказывая в удовлетворении требований Агентства, согласились с доводами регистрирующего органа о том, что представленный на регистрацию договор об ипотеке заключен в обеспечение исполнения обязательств по притворной сделке, фактически прикрывающей договор пожизненной ренты.

Между тем при квалификации спорных договоров судами не учтено следующее.

В соответствии со статьей 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей. Исходя из статьи 2 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по договору займа.

Согласно статье 583 того же Кодекса по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Как предусмотрено статьей 587 Кодекса, при передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

В силу статьи 1 по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Таким образом, по договору займа денежное обязательство возникает у заемщика, обязанного возвратить полученные денежные средства или другие вещи, а по договору ренты - у плательщика ренты; в отличие от договора ренты предоставление займодавцем заемщику денежных средств не обусловлено передачей последним в собственность первого имущества, а залогом имущества обеспечиваются по договору займа - обязательства заемщика по возврату займа, по договору ренты - обязательства плательщика ренты по выплате ренты.

Апелляционный суд со ссылкой на статью 810 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа, посчитал, что представленный в дело договор займа от 18.02.2013 N 78002-2-00006-ДЗ не содержит существенных условий договора займа, а имеет противоречащие договору займа условия о выплате Агентством заемщику денежных средств в течение определенного периода в счет последующего обращения взыскания на квартиру, принадлежащую заемщику.

Однако суд не обосновал, каким образом предоставление денежных средств в качестве займа в течение определенного периода влияет на существо заемных обязательств. Из условий договора займа также не следует, что принадлежащая заемщику квартира в любом случае по истечении тридцати дней с момента предъявления займодавцем требования о возврате займа поступает в его собственность вместо возврата займа и вне процедур обращения взыскания на имущество.

В соответствии со статьей 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Признавая ничтожным договор займа как притворную сделку, прикрывающую сделку пожизненной ренты, судебные инстанции не указали, каким правилам о договоре ренты противоречит заключенный сторонами договор, поименованный ими как договор займа.

Кроме того, суды, выясняя вопрос о правовой квалификации договора, связанный с определением содержания прав и обязанностей сторон, а также направленности воли сторон при его заключении, не привлекли к участию в деле Домбковскую Г.С., права и обязанности которой непосредственно могут быть затронуты судебным актом по настоящему делу.

При таких обстоятельствах следует признать, что вывод суда о квалификации договора основан на недостаточном исследовании его условий, а к выводу о ниточжности сделки суд пришел в отсутствие одной из ее сторон.

С учетом изложенного кассационная инстанция считает, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене, поскольку выводы судов нельзя признать соответствующими нормам права и имеющимся в деле доказательствам, а дело следует направить в суд первой инстанции на новое рассмотрение, при котором суду необходимо обсудить вопрос о привлечении к участию в деле Домбковской Г.С.; дать правовую квалификацию договору займа от 18.02.2013 N 78002-2-00006-ДЗ исходя из содержания прав и обязанностей сторон, установленного по результатам буквального толкования условий договора, сопоставления его условий между собой и со смыслом договора в целом, а также исходя из действительной общей воли сторон с учетом цели договора; в зависимости от правовой оценки договора займа оценить правомерность оспариваемого отказа регистрирующего органа в государственной регистрации договора об ипотеке; по результатам нового рассмотрения спора разрешить вопрос о судебных расходах по настоящей кассационной жалобе.

Принимая во внимание изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.03.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2014 по делу N А56-76625/2013 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.