Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21 августа 2024 г. N 305-ЭС24-7798 по делу N А41-91013/2022 Суд направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции дело о признании отсутствующими обременений в виде ипотеки (залога недвижимости), установленных в пользу ответчиков, поскольку судами не были исследованы обстоятельства, связанные с исполнением заключенных одним из ответчиков договоров участия в долевом строительстве, не были установлены основания прекращения возникших в силу закона обременений соответствующих земельных участков

Резолютивная часть определения объявлена 19 августа 2024 г.

Полный текст определения изготовлен 21 августа 2024 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Шилохвоста О.Ю.,

судей Зарубиной Е.Н., Ксенофонтовой Н.А., -

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу публичного акционерного общества "Промсвязьбанк" на решение Арбитражного суда Московской области от 27.07.2023 по делу N А41-91013/22, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2023 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.02.2024.

В заседании приняли участие представители:

публичного акционерного общества "Промсвязьбанк" - Врублевский А.С. (по доверенности от 14.07.2022 N 1120), Петров К.К. (по доверенности от 14.07.2022 N 1093);

Золотухина Константина Валерьевича - Белая М.Н. (по доверенности от 19.01.2023);

Администрации городского округа Балашиха - Сафронов А.В. (по доверенности от 28.12.2023 N Д-222/23).

Заслушав и обсудив доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Шилохвоста О.Ю., а также объяснения представителей истца и ответчиков, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

Администрация городского округа Балашиха (далее - муниципальное образование) обратилась в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "Римэка" (далее - общество "Римэка"), акционерному обществу Банк "Северный морской путь" (далее - СМП Банк), акционерному обществу "Спецвысотстрой" (далее - общество "Спецвысотстрой"), Золотухину Константину Валерьевичу, обществу с ограниченной ответственностью "Вэймар" (далее - общество "Вэймар") с иском о признании отсутствующими обременений в виде ипотеки (залога недвижимости), установленных в пользу СМП Банка, общества "Спецвысотстрой", Золотухина К.В., общества "Вэймар" по 13 договорам залога (ипотеки) права аренды, залога имущественных прав по договору участия в долевом строительстве, заключенным обществом "Римэка" в отношении прав аренды 21 земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, микрорайон N 22, и исключении из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) 92 регистрационных записей об обременениях указанных земельных участков (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра по Московской области).

Решением Арбитражного суда Московской области от 27.07.2023, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2023, иск удовлетворен.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 12.02.2024 в порядке процессуального правопреемства произведена замена СМП Банка на публичное акционерное общество "Промсвязьбанк" (далее - Промсвязьбанк), решение от 27.07.2023 и постановление от 24.11.2023 оставлены без изменения.

Промсвязьбанк 08.04.2024 обратился в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просит решение от 27.07.2023, постановление от 24.11.2023 и постановление от 12.02.2024 отменить, ссылаясь на существенные нарушения судами норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела, и направить дело на новое рассмотрение.

В кассационной жалобе Промсвязьбанк, ссылаясь на статьи 1, 4, 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), указывает на то, что наряду с регистрационными записями об обременениях земельных участков, возникших на основании договоров залога соответствующих прав аренды, судами исключены из ЕГРН регистрационные записи об обременениях, возникших в связи с заключением арендатором (застройщик) с физическими и юридическими лицами договоров участия в долевом строительстве, тогда как действие этих последних обременений не зависит от прекращения аренды земельных участков.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2024 (судья Шилохвост О.Ю.) кассационная жалоба Промсвязьбанка с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Представители Промсвязьбанка в судебном заседании подтвердили доводы кассационной жалобы и просили обжалуемые судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение.

Представитель Золотухина К.В. в судебном заседании поддержал доводы кассационной жалобы и просил обжалуемые судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение.

Муниципальное образование в отзыве на кассационную жалобу и его представитель в судебном заседании возражали против доводов кассационной жалобы, обжалуемые судебные акты просили оставить без изменения как законные и обоснованные.

Общество "Римэка", общество "Спецвысотстрой", общество "Вэймар", Управление Росреестра по Московской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы Промсвязьбанка, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 2 статьи 291.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе и выступлениях представителей Промсвязьбанка, Золотухина К.В. и муниципального образования, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации считает, что решение от 27.07.2023, постановление от 24.11.2023 и постановление от 12.02.2024 подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, 17.03.2004 между Министерством имущественных отношений Московской области (арендодатель) и обществом "Римэка" (арендатор) заключен договор аренды N 01023-Z земельного участка площадью 297 718 кв. м с кадастровым номером 50:15:040701:0003, категория земель - земли поселений, расположенного в микрорайоне N 22 (в районе поселка Горбово) Балашихинского района Московской области для многоэтажного строительства сроком на 49 лет.

В соответствии с последующими дополнительными соглашениями изменен адрес земельного участка, договор аренды земельного участка изложен в новой редакции, права арендодателя переданы Министерством имущественных отношений Московской области администрации муниципального образования, земельный участок с кадастровым номером 50:15:040701:0003 площадью 297 718 кв. м разделен на 27 земельных участков, из договора аренды исключены земельные участки с кадастровыми номерами 50:15:0040701:308 площадью 4931 кв. м, 50:15:0040701:145828 площадью 25 923 кв. м, 50:15:0040701:324 площадью 6 553 кв. м.

На основании договоров, заключенных обществом "Римэка" в 2015 - 2022 годах, право аренды земельных участков передано в залог СМП Банку, обществу "Спецвысотстрой", Золотухину К.В., обществу "Вэймар".

Решением Арбитражного суда Московской области от 21.10.2021 по делу N А41-81403/2020, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2022 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 01.07.2022, договор аренды земельного участка от 17.03.2004 N 01023-Z расторгнут в связи с существенным нарушением обществом "Римэка" условий договора (использование для ведения торговой деятельности не в соответствии с целевым назначением и нарушение более двух раз подряд обязанности по внесению арендной платы).

Ссылаясь на прекращение залога с момента прекращения права аренды общества "Римэка" в отношении спорных участков в соответствии с решением от 21.10.2021 по делу N А41-81403/2020, вступившим в силу с 03.02.2022, администрация муниципального образования 17.11.2022 обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя иск, суды руководствовались статьями 12, 131, 352, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 39.6, подпунктом 1 пункта 8, пунктом 15 статьи 39.8, подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 25, пунктом 11 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), частями 3-5 статьи 1, частью 11 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", разъяснениями, содержащимися в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", и, исследовав и оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что в связи с прекращением залога ввиду расторжения договора аренды земельных участков с 03.02.2022 наличие в ЕГРН актуальных записей об ипотеке права аренды этих земельных участков нарушает права залогодателя.

Между тем, как следует из резолютивной части решения от 27.07.2023, судом признаны отсутствующими и исключены из ЕГРН регистрационные записи об обременениях, возникших в связи с заключением обществом "Римэка" (застройщик) договоров участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору участия в долевом строительстве с момента государственной регистрации этого договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В силу части 9 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве предусмотренные названным законом правила о залоге имеют приоритет перед соответствующими положениями ГК РФ и Закона об ипотеке. Однако частью 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, посвященной прекращению залога земельного участка либо залога права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, не предусмотрено прекращение указанных обременений земельного участка в силу прекращения соответствующего договора аренды.

Однако судами не дана оценка содержавшимся в апелляционной и кассационной жалобах правопредшественника Промсвязьбанка доводу о наличии в числе оспариваемых муниципальным образованием обременений, возникших в связи с заключением обществом "Римэка" договоров с участниками долевого строительства, а также доводу о необходимости применения к ним предусмотренного Законом об участии в долевом строительстве специального основания прекращения залога. Судами не исследованы обстоятельства, связанные с исполнением заключенных обществом "Римэка" договоров участия в долевом строительстве, не установлены предусмотренные частью 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве основания прекращения возникших в силу названного закона обременений соответствующих земельных участков.

При таких обстоятельствах ссылка судов при решении судьбы названных обременений на прекращение арендных отношений не соответствует законодательству, а вывод об исключении из ЕГРН оспариваемых записей является преждевременным.

Поскольку судами первой и апелляционной инстанций было допущено существенное нарушение норм материального права, а судом округа эти нарушения не были исправлены, обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 184, 291.13 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

решение Арбитражного суда Московской области от 27.07.2023 по делу N А41-91013/22, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2023 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.02.2024 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда Московской области от 27.07.2023 по делу N А41-91013/22, введенное определением Верховного Суда Российской Федерации от 18.06.2024 N 305-ЭС23-22696.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.