Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 8 февраля 2024 г. № 305-ЭС23-18765 по делу N А40-127277/2022 Суд отменил принятые ранее судебные акты и передал дело о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка на новое рассмотрение, поскольку суды не установили наличие или отсутствие факта пользования земельным участком ответчиком или иным лицом

Резолютивная часть определения объявлена 25 января 2024 г.

Полный текст определения изготовлен 8 февраля 2024 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Борисовой Е.Е.,

судей Хатыповой Р.А., Якимова А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью "АСТ Транс Маркет" на решение Арбитражного суда города Москвы от 14.11.2022, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2023 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.06.2023 по делу N А40-127277/2022

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "АСТ Транс Маркет" к обществу с ограниченной ответственностью "Аграркредит Эссет Менеджмент Раша" о взыскании 7 568 004,23 руб. задолженности по договору от 06.04.2005 N М-01-512041 и 1 081 250,60 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "АСТ Транс Маркет" - Беляев О.В., Семенов С.М., Кузнецов Н.В.;

общества с ограниченной ответственностью "Аграркредит Эссет Менеджмент Раша" - Ташкевич Е.С.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Борисовой Е.Е., выслушав объяснения представителей сторон спора, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

Общество с ограниченной ответственностью "КБФ АСТ" (далее - общество "КБФ АСТ"), правопреемником которого в результате реорганизации в форме присоединения является общество с ограниченной ответственностью "АСТ Транс Маркет" (далее - общество "АСТ Транс Маркет"), в целях реализации подписанного 11.05.2004 с Правительством Москвы инвестиционного контракта на строительство административного торгового комплекса с подземной автостоянкой по адресу: Никитинский бульвар, вл. 6/20, общей площадью 27 000 кв. м. заключен на срок до 31.12.2008 договор аренды от 06.04.2005 N М-01-512041 (далее - договор аренды) земельного участка площадью 3 000 кв. м по адресу: г. Москва, Никитский бульвар, вл. 6/20. Срок действия договора аренды впоследствии возобновлен на неопределенный срок в соответствии с положениями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В рамках дела N А40-157918/16 общество "АСТ Транс Маркет" решением Арбитражного суда города Москвы от 25.07.2017 признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника.

Конкурсным управляющим принадлежащее истцу право требования по инвестиционному контракту от 11.05.2004 стоимостью 221 005 906 руб. реализовано на торгах, по результатам которых с обществом с ограниченной ответственностью "Аграркредит Эссет Менеджмент Раша" (далее - общество "Аграркредит Эссет Менеджмент Раша") заключен договор уступки прав требования от 23.07.2019 (далее договор уступки).

Согласно пункту 1.2 договора уступки к цессионарию переходит право цедента в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права, в частности, права, обеспечивающие исполнение обязательства, в том числе право аренды земельного участка по договору от 06.04.2005, предоставленное в целях реализации инвестиционного контракта от 11.05.2004, а также другие связанные с требованием права, в том числе неуплаченные проценты, пени, штрафы.

В пункте 4.1 договора уступки стороны согласовали, что договор вступает в силу с момента его подписания и действует до момента полного выполнения сторонами обязательств.

При этом в соответствии с пунктом 4.2 договора уступки односторонний отказ от исполнения обязательств по договору не допускается.

Стоимость прав требования ответчиком оплачена в полном объеме.

Согласно акту приема-передачи документов от 29.08.2019 истцом переданы ответчику договор о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 06.04.2005, инвестиционный контракт от 11.05.2004, дополнительные соглашения к инвестиционному контракту от 13.03.2007, 19.10.2012, 26.03.2015, 27.08.2015, письмо Департамента городского имущества города Москвы о направлении проекта дополнительного соглашения от 06.06.2019, выписки банков по операциям по счету общества "КБФ АСТ".

После заключения договора цессии в рамках дел N А40-41195/2021, N А40-254940/2021, N А40-25152/2022 с истца, как арендатора по договору аренды, Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) взыскана задолженность по арендным платежам за период с 01.10.2019 по 30.06.2020 в размере 4 652 999,59 руб., неустойка за период с 08.10.2019 по 30.06.2020 в размере 1 516 877,88 руб.; задолженность по арендным платежам за период с 01.07.2020 по 31.03.2021 в размере 4 652 999,59 руб., неустойка за период с 07.07.2020 по 31.03.2021 в размере 1 625 447,86 руб.; задолженность по арендным платежам за период с 01.04.2021 по 30.09.2021 в размере 3 101 999,72 руб., неустойка за период с 06.04.2021 по 30.09.2021 в размере 822 029,93 руб.

Указывая на переход к ответчику на основании договора уступки обязательств по договору аренды земельного участка и невнесение ответчиком платы за пользование этим земельным участком, которая взыскана арендодателем в судебном порядке с истца, последний обратился в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды руководствовались положениями статей 309, 310, 382, 391, 606, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", учли установленные при рассмотрении дел №№ А40-41195/2021 и А40-254940/2021 обстоятельства.

При этом суды исходили из того, что передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на основании договора уступки ввиду отсутствия согласия арендодателя и государственной регистрации перехода права аренды является ничтожной, в связи с чем наличие на стороне ответчика неосновательного обогащения при сохранении арендных обязательств истца по договору аренды земельного участка не доказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, общество "АСТ Транс Маркет" обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд Российской Федерации.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 14.12.2023 кассационная жалоба общества "АСТ Транс Маркет" передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В кассационной жалобе общество "АСТ Транс Маркет" просит отменить обжалуемые судебные акты, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Общество "Аграркредит Эссет Менеджмент Раша" направило в Верховный Суд Российской Федерации отзыв, содержащий доводы о несогласии с позицией общества "АСТ Транс Маркет" и правомерности выводов судов.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что жалоба подлежит удовлетворению в силу следующего.

Как установлено судами, истец на основании решения Арбитражного суда города Москвы от 25.07.2017 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

В рамках дела о банкротстве общества "АСТ Транс Маркет" торги, назначенные на 18.07.2019 признаны несостоявшимися в связи с тем, что к участию в торгах был допущен только один участник и которому впоследствии были переданы принадлежащие должнику права и обязательства, вытекающие из инвестиционного контракта и договора аренды земельного участка, предоставленного в целях реализации инвестиционного контракта.

Торги произведены конкурсным управляющим в соответствии с положениями Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в целях формирования и сохранения конкурсной массы общества "АСТ Транс Маркет" для последующего удовлетворения требований кредиторов.

Обращаясь в суд с требованиями по настоящему делу, истец ссылается на то, что торги, на которых произведена реализация его активов, недействительными признаны не были, обязательства по договору уступки сторонами исполнены, в связи с чем расходы по внесению арендных платежей подлежат взысканию с цессионария, являющегося фактическим пользователем участка, а не с общества "АСТ Транс Маркет", которое после осуществления уступки не вправе использовать спорный земельный участок. В связи с взысканием в судебном порядке с истца арендных платежей за счет конкурсной массы, на стороне ответчика возникло соответствующее этой сумме неосновательное обогащение.

В соответствии с положениями статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как следует из пункта 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с положениями статей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В статье 384 ГК РФ указано, что если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Таким образом, с учетом вышеуказанных норм права обязательства арендатора по договору аренды земельного участка подлежат исполнению этим арендатором.

Между тем в соответствии с условиями договора уступки права по инвестиционному контракту и договору аренды земельного участка перешли к ответчику в согласованном ими объеме прав.

Однако передав право пользования земельным участком ответчику, общество "АСТ Транс Маркет", являющееся банкротом, не было по существу освобождено он расходов по оплате арендных платежей за период после передачи своих прав по договору уступки, взысканных с истца в судебном порядке.

Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Между тем суды при рассмотрении настоящего спора о взыскании неосновательного обогащения с лица, которому переданы права и обязательства по договору аренды на основании договора уступки права требования, не приняли во внимание эти обстоятельства, а также положение истца, являющегося банкротом и прекратившего право пользования земельным участком по договору аренды в связи с проведенными торгами в рамках дела о банкротстве, переходом прав по инвестиционному договору ответчику, не опровергающего факт заключения договора уступки и оплатившего в полном объеме цену договора уступки.

Кроме того, суды, отказывая в иске, сослались на наличие в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированного права аренды на спорный земельный участок общества "КБФ АСТ" (правопредшественник истца) и указали на отсутствие записи о регистрации права цессионария - общества "Аграркредит Эссет Менеджмент Раша".

Однако выводы судов о последствиях отсутствия регистрации права аренды ответчика на земельный участок не могут являться основанием для отказа в иске с учетом правовой позиции, содержащейся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" о том, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Кроме того, представителем общества "Аграркредит Эссет Менеджмент Раша" в обоснование своих возражений по иску в судебном заседании были даны пояснения о том, что уступка прав требования по договору инвестирования и договору аренды была совершена лишь в объеме существовавшего к моменту перехода права, с учетом дополнительных соглашений N 1-4 к инвестиционному контракту, то есть на небольшую его часть, поскольку основной объем прав по нему ранее был уступлен другому лицу еще до проведения торгов в деле о банкротстве.

Дополнительным соглашением от 27.08.2015 N 4 к инвестиционному контракту, заключенным Правительством Москвы (администрация), обществом КБФ АСТ" (инвестор) и обществом с ограниченной ответственностью "ЛУАЗО КОРПОРЕЙШЕН" (далее - общество "ЛУАЗО КОРПОРЕЙШЕН", соинвестор) стороны произвели частичную переуступку прав и обязанностей по инвестиционному контракту от инвестора к соинвестору с установлением распределения площади возводимого объекта.

Таким образом, суды по существу установили обстоятельства об отсутствии у истца оснований для использования земельного участка в спорный период в связи с переходом прав по инвестиционному контракту и договору аренды к другим лицам. Между тем, правовая оценка указанным обстоятельствам о переходе прав по инвестиционному контракту и обеспечивающего его договору аренды как ответчику по договору уступки права требования, так и другому соинвестору по дополнительному соглашению N 4, не была дана.

Поскольку иск по настоящему делу заявлен о взыскании неосновательного обогащения в виде сбережения платы за использование земельного участка, суды при его рассмотрении и с учетом приведенных обстоятельств должны были установить наличие или отсутствие факта пользования земельным участком ответчиком или иным лицом.

При этом отсутствие согласования уступки права аренды с арендодателем и отсутствие государственной регистрации договора аренды не влияют на наличие обязанности по внесению платы со стороны фактического владельца имущества, получившего его даже и по недействительной сделке.

Таким образом, на основании изложенного судебная коллегия полагает, что выводы судов нельзя признать законными и обоснованными, поскольку они приняты с существенными нарушениями норм материального права, повлиявшими на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 29111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 167, 176, 29111-29115 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

решение Арбитражного суда города Москвы от 14.11.2022, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2023 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.06.2023 по делу N А40-127277/2022 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.