Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23 января 2024 г. N 305-ЭС23-16057 по делу N А41-64746/2022 Суд отменил принятые по делу судебные акты и удовлетворил иск о признании незаконным решения администрации об отказе в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, поскольку у истца имелось право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для оформления правоустанавливающих документов на завершенный строительством объект и его последующей эксплуатации

Резолютивная часть определения объявлена 16.01.2024.

Полный текст определения изготовлен 23.01.2024.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего А.А. Якимова,

судей И.Л. Грачевой, Р.А. Хатыповой

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ИнтелПроект" на решение Арбитражного суда Московской области от 20.01.2023, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2023 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 04.07.2023 по делу N А41-64746/2022.

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "ИнтелПроект" - Евтеева Г.А. (доверенность от 10.01.2024), Кучерявых Д.Г. (доверенность от 16.01.2023), Смирнова М.Н. (доверенность от 10.01.2024);

Администрации Богородского городского округа Московской области - Голубева А.В. (доверенность от 15.01.2024).

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Якимова А.А., выслушав объяснения представителей сторон, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Транспортный газ" (далее - Общество "Транспортный газ") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Администрации Богородского городского округа (далее - Администрация), Министерству имущественных отношений Московской области (далее - Министерство), Министерству жилищной политики Московской области:

- о признании незаконным решения Администрации от 22.04.2022 N Р001-9061214467-57895865 об отказе в предоставлении земельного участка в аренду за плату без торгов (далее - решение Администрации от 22.04.2022);

- об обязании Администрации заключить с Обществом "Транспортный газ" без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:16:0501006:93, площадью 5000 кв.м, с видом разрешенного использования - объекты придорожного сервиса, категория земель - земли населенных пунктов, сроком на 49 лет;

- о признании незаконным решения Министерства от 27.06.2022;

- о признании незаконным решения Министерства жилищной политики Московской области от 03.08.2022 об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

- об обязании Министерства жилищной политики Московской области выдать разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - Автозаправочный комплекс с предприятием общественного обслуживания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:16:0501006:93.

Определением Арбитражного суда Московской области от 05.12.2022 в отдельное производство из настоящего дела выделено требование Общества "Транспортный газ" к Министерству жилищной политики Московской области о признании незаконным решения от 03.08.2022 об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; обязании Министерства жилищной политики Московской области выдать разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - Автозаправочный комплекс с предприятием общественного обслуживания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:16:0501006:93.

Определением Арбитражного суда Московской области от 05.12.2022 произведена замена заявителя с Общества "Транспортный газ" на общество с ограниченной ответственностью "ИнтелПроект" (далее - Общество, заявитель) в порядке процессуального правопреемства.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство жилищной политики Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 20.01.2023, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2023 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 04.07.2023, в удовлетворении заявления отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Общество, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просит пересмотреть в кассационном порядке указанные судебные акты.

Дело истребовано из Арбитражного суда Московской области.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 08.12.2023 жалоба Общества вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В судебном заседании представители заявителя поддержали доводы жалобы, представитель Администрации возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

Другие лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, своих представителей в суд не направили.

В соответствии со статьей 291.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) неявка указанных лиц не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Согласно части 1 статьи 291.11 АПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о наличии предусмотренных частью 1 статьи 291.11 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Администрация (арендодатель) и Общество "Транспортный газ" (арендатор) 31.07.2013 заключили договор аренды земельного участка площадью 5000 кв.м с кадастровым номером 50:16:0501006:93 категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования "объекты придорожного сервиса" для строительства такого объекта.

Администрация выдала Обществу "Транспортный газ" разрешение от 14.05.2014 N RU50502103-15/2014 на строительство объекта капитального строительства (многотопливный автозаправочный комплекс) сроком до 13.11.2016.

Общество "Транспортный газ" возвело на арендованном земельном участке объект незавершенного строительства со степенью готовности 74%, на который 29.12.2018 зарегистрировано его право собственности.

Впоследствии Администрация и Общество "Транспортный газ" 26.02.2019 заключили новый договор N 11-2019 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:16:0501006:93, расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, городское поселение Обухово, левая сторона автодороги Москва - Нижний Новгород 44 км (далее - Договор).

Договор заключен для завершения строительства объекта капитального строительства - Автозаправочного комплекса на срок до 25.01.2022.

Срок действия разрешения на строительства N RU50502103 - 15/2014 был продлен до 12.03.2022.

Общество "Транспортный газ" окончило строительство объекта 11.03.2022.

Главное управление государственного строительного надзора Московской области распоряжением от 25.03.2022 N 08-30-036200-8-01 утвердило заключение о соответствии построенного Обществом "Транспортный газ" объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.

С учетом истечения срока действия Договора Общество "Транспортный газ" в порядке статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) 31.03.2022 обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении государственной услуги "Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов".

Решением Администрации от 22.04.2022 в предоставлении услуги отказано в связи с реализацией Обществом "Транспортный газ" своего права на заключение договора аренды однократно сроком до трех лет для завершения строительства.

Указанное решение оспорено Обществом "Транспортный газ" в досудебном порядке и по результатам рассмотрения жалобы решением от 27.06.2022 Министерство признало законным (согласовало) решение Администрации.

Считая решения Администрации от 22.04.2022 и Министерства от 27.06.2022 незаконными, Общество "Транспортный газ" обратилось в суд с требованиями о признании незаконными отказов в заключении повторного договора аренды без торгов для ввода объекта в эксплуатацию.

Суды трех инстанций, сославшись на статьи 198, 200, 201 АПК РФ, статьи 39.1, 39.6, 39.8 Земельного кодекса, пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), установив, что земельный участок с кадастровым номером 50:16:0501006:93 ранее уже однократно предоставлялся Обществу "Транспортный газ" по Договору для завершения строительства, пришли к выводу об отсутствии оснований для продления или заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов. Также суды указали на пропуск трехмесячного срока на обжалование в суд решения Администрации от 22.04.2022, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Между тем судами трех инстанций не учтено следующее.

Рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц регулируется положениями главы 24 АПК РФ.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Частями 1, 2 статьи 117 АПК РФ процессуальный срок подлежит восстановлению по ходатайству лица, участвующего в деле, если иное не предусмотрено Кодексом. Арбитражный суд восстанавливает пропущенный процессуальный срок, если признает причины пропуска уважительными и если не истекли предусмотренные статьями 259, 276 АПК РФ предельные допустимые сроки для восстановления.

По смыслу правовой позиции, содержащейся в пункте 2 мотивировочной части постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 17.03.2010 N 6-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 117, части 4 статьи 292, статей 295, 296, 299 и части 2 статьи 310 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобой закрытого акционерного общества "Довод", законодательное регулирование восстановления срока должно обеспечивать надлежащий баланс между вытекающим из Конституции Российской Федерации принципом правовой определенности и правом на справедливое судебное разбирательство, предполагающим вынесение законного и обоснованного судебного решения с тем, чтобы восстановление пропущенного срока могло иметь место лишь в течение ограниченного разумными пределами периода и при наличии существенных объективных обстоятельств, не позволивших заинтересованному лицу, добивающемуся его восстановления, защитить свои права в рамках установленного процессуального срока.

Из разъяснений абзаца 5 пункта 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 N 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" следует, что в том случае, когда гражданин, организация в установленные законодательством сроки по своему усмотрению обжаловали решение, действие (бездействие) в вышестоящий орган, вышестоящему должностному лицу и в удовлетворении жалобы отказано или ответ на жалобу не получен в установленный срок, соответствующее решение, действие (бездействие) также могут быть оспорены в суде. В этом случае обращение с жалобой может являться основанием для восстановления срока (части 6, 7 статьи 219 КАС РФ, часть 4 статьи 198 АПК РФ).

Общество "Транспортный газ" в обоснование ходатайства о восстановлении срока на подачу заявления в порядке главы 24 АПК РФ указало, что им были предприняты меры для административного обжалования решения Администрации от 22.04.2022 по Регламенту о предоставлении земельных участков в собственность или аренду без проведения торгов, утвержденному распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 31.05.2021 N 15ВР-883.

На данную досудебную жалобу Общества "Транспортный газ" Министерство дало ответ 27.06.2022.

Таким образом, поскольку оспариваемое решение Администрации было обжаловано в порядке досудебного урегулирования спора в вышестоящий государственный орган, ответ которого был получен 27.06.2022, то данное обстоятельство является основанием для восстановления Обществу "Транспортный газ" срока на обращение в арбитражный суд с настоящим заявлением.

При этом судами было рассмотрено заявление по существу с оценкой мотивов отказа заявителю.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Таким образом, подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, Федеральным законом от 23.06. 2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) внесены изменения в ряд законодательных актов, в том числе Земельный и Гражданский кодексы Российской Федерации.

Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

С учетом нормы пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются на договор аренды, заключенный после 1 марта 2015 г. без торгов в целях завершения строительства в порядке пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Из содержания статьи 239.1 Гражданского кодекса, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

При этом в отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 части 1 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Соответствующий правовой подход изложен в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023, кассационном определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5.

Применительно к рассматриваемому делу суды на основании заключения о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, выданного Главным управлением государственного строительного надзора Московской области от 25.03.2022, установили, что на момент подачи заявления о заключении нового договора аренды (31.03.2022) объект был построен по состоянию на 11.03.2022.

Таким образом, в связи с завершением строительства на спорном земельном участке у публичного собственника этого участка отсутствует право на изъятие объекта недвижимости, предусмотренное пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса, так как оно распространяется на объекты незавершенного строительства.

Следовательно, с учетом истечения срока действия Договора и отсутствия у Администрации права на изъятие объекта недвижимости у Общества имелось право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для оформления правоустанавливающих документов на завершенный строительством объект и его последующей эксплуатации применительно к положениям подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса.

Указанные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Действия Администрации, Министерства и Министерства жилищной политики Московской области, которые отказали заявителю в заключении договора аренды земельного участка со ссылкой на отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а в связи с отсутствием договора аренды земельного участка - в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не могут быть признаны разумными и обеспечивающими баланс публичных интересов, заключающихся, в том числе в эффективном использовании публичных земель в соответствии с их целевым назначением, и частных интересов заявителя на застройку предоставленного ему земельного участка и введение в гражданский оборот возведенного на основании разрешительных документов объекта недвижимости.

С учетом установленных судами по делу обстоятельств решение Администрации об отказе в предоставлении в аренду земельного участка без торгов, подтвержденное и согласованное решением Министерства имущественных отношений Московской области, не соответствует статьям 1, 39.6, 39.20 Земельного кодекса и нарушает права Общества на введение объекта в гражданский оборот.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия считает, что при рассмотрении дела суды допустили нарушения норм права, которые повлияли на исход дела, поэтому обжалуемые судебные акты на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ подлежат отмене, а требование Общества в части признания незаконным решения Администрации от 22.04.2022, согласованного Министерством имущественных отношений Московской области 27.06.2022, - удовлетворению.

Учитывая необходимость установления на момент разрешения соответствующего требования Общества фактических обстоятельств, имеющих значение для определения условий предоставления земельного участка (в том числе по сроку), дело в остальной части подлежит направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Вопрос о возмещении расходов по уплате государственной пошлины с учетом настоящего определения подлежит разрешению при новом рассмотрении дела.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 АПК РФ, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

решение Арбитражного суда Московской области от 20.01.2023, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2023 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 04.07.2023 по делу N А41-64746/2022 отменить.

Требование общества с ограниченной ответственностью "ИнтелПроект" в части признания незаконным решения Администрации Богородского городского округа от 22.04.2022 N P001-9061214467-57895865 об отказе в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, согласованного Министерством имущественных отношений Московской области, удовлетворить.

Решение Администрации Богородского городского округа от 22.04.2022 N P001-9061214467-57895865 об отказе в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, согласованное Министерством имущественных отношений Московской области, признать незаконным как несоответствующее Земельному кодексу Российской Федерации.

В остальной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий

А.А. Якимов

Судьи

И.Л. Грачева

Р.А. Хатыпова