Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 мая 2017 г. N Ф08-3131/17 по делу N А32-31790/2016 (ключевые темы: ипотека - Арендная плата - согласие залогодержателя - договор аренды - недействительность сделки)

Резолютивная часть постановления объявлена 10 мая 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 мая 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Артамкиной Е.В. и Фефеловой И.И. при участии в судебном заседании от истца - непубличного акционерного общества "Красная Поляна" (ИНН 2320102816, ОГРН 1022302937063) - Соколовой М.С. (доверенность от 01.01.2017), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ИНСАЙТ ГРУПП" (ИНН 7743912659, ОГРН 11447746026625) - Тихоновой С.И. (доверенность от 14.04.2017), в отсутствие третьего лица - государственной корпорации "Банк развития и внешнеэкономической деятельности", надлежаще извещенной о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу непубличного акционерного общества "Красная Поляна" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.12.2016 (судья Ермолова Н.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2017 (судьи Пономарева И.В., Величко М.Г., Еремина О.А.) по делу N А32-31790/2016, установил следующее.

НАО "Красная Поляна" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "ИНСАЙТ ГРУПП" о признании недействительным договора аренды от 26.01.2015 N КДА-А8В6-01, применении последствий недействительной сделки, а также взыскании расходов на уплату государственной пошлины.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена государственная корпорация "Банк развития и внешнеэкономической деятельности" (далее - банк).

Решением от 14.12.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 15.02.2017, в удовлетворении исковых требований отказано. Распределены судебные расходы. Судебные акты мотивированы отсутствием у истца (арендодателя и стороны в сделке) права на оспаривание в порядке статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) договора аренды, заключенного без согласия третьего лица, а также отсутствием оснований для признания сделки недействительной в силу статей 10 и 168 Кодекса. Суды пришли к выводу о том, что к спорным отношениям применимы положения абзаца 4 пункта 2 и пункта 5 статьи 166 Кодекса. Кроме того, истец пропустил срок исковой давности.

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты, исковые требования удовлетворить. По мнению заявителя, совершение сделки в отсутствие согласия залогодержателя (банка) на передачу объекта недвижимости в аренду, о чем было известно обеим сторонам в сделке, является заведомо недобросовестным осуществлением гражданских прав, и влечет недействительность такой сделки на основании статьей 10 и 168 Кодекса. Кроме того, оспариваемый договор заключен на крайне невыгодных условиях, поскольку арендная плата существенно занижена (в 2 раза меньше размера рыночной арендной ставки за аналогичные помещения).

В судебном заседании представители сторон высказали свои доводы и возражения.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Из материалов дела видно и судами установлено, что 26.01.2015 общество (арендодатель) и ООО "ИНСАЙТ ГРУПП" (арендатор) заключили договор аренды N КДА-А8В6-01, по условиям которого арендодатель передает арендатору за плату, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение, указанное в приложении N 1 к договору, с кадастровым номером 23:49:0420022:1528, общей площадью 203,6 кв. м, на первом этаже здания N 8, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эстосадок, ул. Горная карусель, 4.

В силу пункта 1.3 договора арендуемое помещение предоставляется арендатору для ведения коммерческой деятельности в целях организации общественного питания под торговым наименованием "Европа" в соответствии с ассортиментом и перечнем, согласованными сторонами в приложении N 2 к договору. Обязанность арендатора по организации в арендуемом помещении предприятия общественного питания под торговым наименованием "Европа" и по соблюдению ассортиментного перечня, согласованного сторонами в приложении N 2 к договору, является существенным условием договора по использованию арендуемого помещения по его целевому назначению.

Пунктом 1.5 договора арендодатель гарантировал, что помещение не является предметом судебного разбирательства, свободно от вещных и иных имущественных прав на него третьих лиц, за исключением прав банка по договору ипотеки от 24.03.2014 N 110200/1398-ДИ, не арестовано и на него не наложено взыскание.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата состоит из арендной платы по проценту товарооборота и переменной части арендной платы, является платой арендатора за пользование арендуемым помещением. Арендная плата по проценту товарооборота - плата, рассчитываемая как произведение между товарооборотом арендатора, умноженным на величину процента от товарооборота (в размере, установленном в пункте 3.1.2.5 договора), увеличенным на размер НДС 18% (пункт 3.1.2.1 договора). Вместе с суммой арендной платы по проценту товарооборота арендатор уплачивает дополнительно НДС (18% от указанной суммы).

Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в уполномоченном регистрирующем органе и действует до 11.02.2021 включительно, а в части неисполненных обязательств - до полного исполнения их сторонами (пункт 7.1 договора).

Факт передачи помещения истцом ответчику и факт принятия арендных платежей за него стороны не оспаривают. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 05.02.2015.

Переданное в аренду по спорному договору помещение является предметом ипотеки по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) от 24.03.2014 N 110200/1398-ДИ, заключенному обществом и банком.

Ссылаясь на статью 10 Кодекса, а также на отсутствие согласия залогодержателя (банка) на передачу имущества в аренду, на условиях, предусмотренных оспариваемым договором, общество обратилось с иском в арбитражный суд с требованием о признании договора аренды недействительным.

В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено названным Кодексом.

Согласно статье 166 Кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 168 Кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции), сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 173.1 Кодекса сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Поскольку истец является стороной оспариваемой сделки, и не является лицом, указанным в пункте 1 статьи 173.1 Кодекса, суды пришли к верному выводу об отсутствии у него права на оспаривание договора аренды по данному основанию (отсутствие согласия третьего лица), что является достаточным основанием для отказа в иске.

Суды также правомерно отказали в иске о признании сделки недействительной по основаниям, предусмотренным статьями 10 и 168 Кодекса.

В силу статьи 10 Кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Как указано в пунктах 1, 7 и 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", суду, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны. Если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Кодекса, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 Кодекса).

Развитие судебной практики, исходящей из презумпции добросовестности лиц, заключающих сделку, нашло свое нормативное закрепление в пункте 5 статьи 166 Кодекса (вступил в силу с 01.09.2013), установившем запрет недобросовестно ссылаться на недействительность сделки ("правило эстоппель"). Согласно указанному пункту заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Суды, оценив поведение истца (арендодатель исполнял условия сделки в течение длительного периода времени и не заявлял о наличии препятствий для исполнения договора, не указывал на его недействительность по заявленным им в суде основаниям, активно пользовался принадлежащими ему по договору правами, принимая без возражений от ответчика арендную плату), обоснованно признали возможным применить к отношениям сторон положения абзаца четвертого пункта 2 и пункта 5 статьи 166 Кодекса, в связи с чем отказали в удовлетворении иска и по указанному основанию.

Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 346 Кодекса залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

В случае, когда для распоряжения заложенным движимым имуществом требовалось согласие залогодержателя, сделка залогодателя по распоряжению предметом залога, совершенная без согласия залогодержателя после заключения договора о залоге, не может быть оспорена последним. В подпункте 3 пункта 2 статьи 351 Кодекса установлено иное последствие нарушения положений закона о распоряжении залогодателем предметом залога, а именно - предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога.

В силу пункта 1 статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду при условиях, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства, а имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

Согласно пункту 2 статьи 40 Закона об ипотеке в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя. Действия по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора ипотеки (за исключением сделок по отчуждению заложенного имущества, а также последующих договоров об ипотеке, заключенных, несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке), не могут быть оспорены последним. Приведенные разъяснения содержатся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 года N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012 N 6616/12.

Таким образом, в законе прямо оговорены иные, чем недействительность сделки, последствия нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом. С учетом приведенных правовых норм и разъяснений, основания для признания оспариваемой сделки недействительной отсутствуют.

Довод заявителя жалобы о том, что договор аренды заключен на крайне невыгодных условиях, поскольку арендная плата существенно занижена (в 2 раза меньше размера рыночной арендной ставки за аналогичные помещения), не принимается судом кассационной инстанции ввиду следующего.

Условие договора о размере арендной платы согласовано сторонами по правилам статьи 421 Кодекса (арендная плата установлена не в твердом размере, а определяется в процентах от товарооборота). Из буквального содержания договора не следует недобросовестное намерение ООО "ИНСАЙТ ГРУПП" получить нежилое помещение в арендное пользование по явно заниженной цене (по стоимости, которая явно ниже существующих в данной местности среднерыночных цен). Кроме того, истец не приводил данные основания и подтверждающие их доказательства в своих исковых требованиях, в судах первой и апелляционной инстанций он такие доводы также не заявлял, в связи с чем суды соответствующие обстоятельства и доводы не исследовали и не оценивали, поэтому ссылка на них в кассационной жалобе не обоснована.

С учетом изложенного, основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.12.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2017 по делу N А32-31790/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.