Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26 декабря 2022 г. № 305-ЭС22-18408 по делу N А40-197947/2021 Дело о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка передано на новое рассмотрение, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы

Резолютивная часть определения объявлена 20 декабря 2022 г.

Полный текст определения изготовлен 26 декабря 2022 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Поповой Г.Г.,

судей Грачевой И.Л., Чучуновой Н.С.,

при участии представителей общества с ограниченной ответственностью "РН-Трейд" Гусейнова Т.Р. (по доверенности от 01.01.2021 N 20501-2021), Никитиной А.О. (по доверенности от 03.06.2022 N 29706-2022); департамента городского имущества города Москвы Дубчака Р.В. (по доверенности от 13.12.2021 N 33-Д-1638/21),

рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А40-197947/2021 по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью "РН-Трейд" на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2022 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.07.2022,

установила:

департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "РН-Трейд" (далее - Общество) о взыскании 8 581 236 руб. 56 коп., в том числе 8 438 076 руб. 55 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 11.07.2006 N М-01-513557 за период с 01.10.2020 по 31.03.2021 и 143 160 руб. 01 коп. неустойки за период с 06.10.2020 по 31.03.2021.

Арбитражный суд города Москвы решением от 29.11.2021 иск удовлетворил.

В связи с наличием оснований, предусмотренных пунктом 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в соответствии с частью 6.1 статьи 268 АПК РФ Девятый арбитражный апелляционный суд определением от 19.01.2022 перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2022, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 27.07.2022, решение суда от 29.11.2021 отменено, иск удовлетворен.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Общество обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд Российской Федерации, в которой просит отменить постановления арбитражных судов апелляционной и кассационной инстанций, ссылаясь на допущенные судами существенные нарушения норм материального права, повлиявшие на исход дела.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой г.г. от 22.11.2022 кассационная жалоба Общества вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В судебном заседании представители Общества поддержали доводы кассационной жалобы в полном объеме.

Представитель Департамента в отзыве и в судебном заседании с доводами кассационной жалобы не согласился, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Согласно части 1 статьи 291.11 АПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г., выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 29.11.2021, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2022 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.07.2022 по делу N А40-197947/2021 подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Департамент (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Дубининское" (арендатор) заключили договор аренды от 11.07.2006, по условиям которого арендатору предоставлен в пользование земельный участок с кадастровым номером 77:01:0006016:41 площадью 10 467 кв. м с адресными ориентирами: г. Москва, ул. Дубининская, вл. 37, для строительства открытого многоэтажного гаража-стоянки (далее - гараж-стоянка).

Согласно пункту 3.3 договора размер ежегодной арендной платы устанавливается в Приложении N 1 к договору.

В данном Приложении предусмотрено, что арендная плата рассчитывается исходя из площади земельного участка, базовой ставки арендной платы по категориям арендаторов и видам целевого использования земель, территориально-экономической оценочной зоны города Москвы, коэффициента дифференциации по территории города, коэффициента инфляции и на момент подписания договора составляет 759 276 руб. 18 коп. в год, с учетом коэффициента, учитывающего инфляцию - 3 280 073 руб. 10 коп. в год.

В пункте 3.4 договора предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и (или) города Москвы без согласования с арендатором и без внесения изменений и (или) дополнений в договор; исчисление и уплата арендной платы в ином размере (в том числе введение в действие, прекращение действия, изменение величины льгот и повышающих коэффициентов) начинается со дня, с которого в соответствии с нормативным актом предусматривается такое изменение.

20.06.2012 стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды, которым дополнили раздел 4 "Особые условия" пунктом 4.4 следующего содержания: за нарушение сроков проектирования и строительства объекта размер арендной платы увеличивается в два раза за каждые шесть месяцев с даты истечения срока проектирования объекта или сдачи его в эксплуатацию до даты фактического завершения проектирования или сдачи объекта в эксплуатацию в установленном порядке (постановление Правительства Москвы от 11.09.2007 N 793-ПП "О дополнительных мерах по сокращению сроков строительства в городе Москве"; далее - постановление Правительства Москвы N 793-ПП).

Срок для завершения строительства гаража-стоянки определен в пункте 4.3 договора до 01.07.2016.

Согласно дополнительному соглашению от 08.10.2019 к спорному договору права и обязанности арендатора по договору аренды от 11.07.2006 в полном объеме перешли к Обществу.

Ссылаясь на то, что в срок, установленный для завершения строительства, гараж-стоянка Обществом не построена, арендодатель произвел расчет арендной платы за период с 01.10.2020 по 31.03.2021 по ставке 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка с учетом пункта 4.4 договора и претензией от 23.04.2021 N 33-6-226698/21-(0)-1 предложил Обществу уплатить 8 438 076 руб. 55 коп. задолженности и 143 160 руб. 01 коп. неустойки с 06.10.2020 по 31.03.2021.

Неисполнение претензии арендатором явилось основанием для предъявления в арбитражный суд иска по настоящему делу.

Суд первой инстанции, руководствуясь условием пункта 4.4. договора, статьями 309, 310, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), пришел к выводу о наличии задолженности и удовлетворил иск.

Суд апелляционной инстанции также удовлетворил исковые требования, ссылаясь на положения статей 309, 310, 330, 331, 420, 421 Гражданского кодекса, постановление Правительства Москвы N 793-ПП и пункт 4.4. спорного договора аренды.

На основании статьи 421 Гражданского кодекса суд сделал вывод, что Департамент и Общество свободны в заключении договора аренды земельного участка, что означает свободу их волеизъявления на заключение договора на определенных в договоре условиях.

Содержание договора аренды от 11.07.2006 свидетельствует о согласовании сторонами условия об осуществлении арендатором строительства объекта и вводе его в эксплуатацию в определенный срок (пункт 4.3), а также об увеличении арендной платы в два раза за каждые шесть месяцев с даты истечения срока сдачи объекта в эксплуатацию до даты фактической сдачи объекта в эксплуатацию (пункт 4.4). договора на основании постановления Правительства Москвы N 793-ПП.

Пункт 4.4. договора соответствует постановлению Правительства Москвы N 793-ПП и включен Департаментом в договор в целях исполнения данного постановления. Распространив действие нормативно-правового акта на обязательство арендатора, стороны указанного правоотношения связали себя соответствующими условиями, определив порядок расчета арендной платы.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в нарушение условий договора Общество своевременно не внесло арендную плату за период с 01.10.2020 по 31.03.2021 в размере 8 438 076 руб. 55 коп.

Также апелляционный суд признал обоснованным требование о взыскании неустойки в сумме 143 160 руб. 01 коп. за период с 06.10.2020 по 31.03.2021.

Суд округа согласился с выводами суда апелляционной инстанции.

Между тем суды трех инстанций не учли следующее.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (абзац первый пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса).

В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (абзац второй пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса).

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Пунктами 1 и 3 статьи 65 Земельного кодекса установлено, что формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Ранее аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", утратившего силу с 01.03.2015.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13; далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Исходя из позиции пункта 19 постановления Пленума N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно пункту 66 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019 произвольное установление ставок арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, является недопустимым.

Спорный договор аренды был заключен после введения в действие Земельного кодекса, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому арендная плата по данному договору является регулируемой, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии со статьей 20 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" порядок определения размера арендной платы за земельные участки, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков устанавливаются Правительством Москвы.

Ставки арендной платы за землю в городе Москве, утверждены постановлением Правительства города Москвы N 273-ПП от 25.04.2006 "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" (далее - постановление Правительства Москвы N 273-ПП).

Постановлением Правительства Москвы N 793-ПП на департамент земельных ресурсов города Москвы (правопредшественник истца) была возложена обязанность предусматривать в договорах аренды земельных участков условие об увеличении арендной платы в два раза за каждые шесть месяцев с даты истечения срока проектирования объекта или сдачи его в эксплуатацию до даты фактического завершения проектирования или сдачи объекта в эксплуатацию в установленном порядке.

Постановлением Правительства города Москвы от 05.11.2019 N 1439-ПП (пункт 1) постановление Правительства Москвы N 793-ПП признано утратившим силу.

Поскольку размер арендной платы по договору регулируется нормативными актами Правительства города Москвы, после вступления в силу постановления от 05.11.2019 N 1439-ПП условие пункта 4.4 договора при расчете арендной платы по спорному договору применению не подлежит.

Исходя из того, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса.

Таким образом, судебная коллегия считает ошибочным вывод судов о том, что размер арендной платы за спорный период подлежал исчислению с учетом пункта 4.4 договора после утраты законной силы постановления Правительства Москвы N 793-ПП в силу нормативного характера регулирования арендной платы.

Учитывая, что суды трех инстанций при рассмотрении дела не исследовали имеющие существенное значение для правильного разрешения спора условия внесения арендной платы по договору, предусмотренные постановлением Правительства города Москвы N 273-ПП, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Принимая во внимание изложенное Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации считает, что состоявшиеся по делу решение суда первой инстанции, постановление суда апелляционной инстанции и постановление арбитражного суда кассационной инстанции подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ как принятые при существенном нарушении норм материального и процессуального права, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела судам следует учесть изложенное, исследовать фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определить нормативный акт, подлежащий применению к спорным правоотношениям в спорный период, произвести расчет арендной платы, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 176, 291.11 - 291.15 АПК РФ, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

решение Арбитражного суда города Москвы от 29.11.2021, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2022 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.07.2022 по делу N А40-197947/2021 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.