Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23 декабря 2022 г. N 310-ЭС22-14811 по делу N А35-10545/2020 Дело о признании незаконным уведомления ответчика об отказе в государственном кадастровом учете земельного участка передано на новое рассмотрение, поскольку выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора, за исключением случаев, предусмотренных законом

Резолютивная часть определения объявлена 13 декабря 2022 г.

Полный текст определения изготовлен 23 декабря 2022 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Борисовой Е.Е.,

судей Поповой Г.Г., Чучуновой Н.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кунаковым В.В., с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курской области (судья Вербина Е.Ф., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хроменко К.П.),

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 27.08.2021, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2022 и постановление Арбитражного суда Центрального округа от 16.05.2022 по делу N А35-10545/2020

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Пчелка" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о признании незаконным уведомления от 06.10.2020 № 46-0-1-208/3217/2020-183/1 об отказе в государственном кадастровом учете земельного участка, обязании осуществить государственную регистрацию права собственности заявителя, согласно поданному заявлению,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "Курск-Агро", Гридасова Николая Тихоновича, Барышева Сергея Владимировича, Лунева Евгения Викторовича.

При участии в судебном заседании представителей:

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области - Милюкина Е.И., Кулева О.Е.,

общества с ограниченной ответственностью "Пчелка" - Титов В.Н.,

общества с ограниченной ответственностью "Курск-Агро" - Рожин А.А.

Гридасов Николай Тихонович, Барышев Сергей Владимирович, Лунев Евгений Викторович, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем дело рассмотрено в порядке статьи 291.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие их представителей.

Заслушав и обсудив доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Борисовой Е.Е., а также выступление представителей сторон спора, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

УСТАНОВИЛА:

обществом с ограниченной ответственностью "Обоянское агрообъединение" (далее - общество "Обоянское агрообъединение") 30.01.2012 и участниками общей долевой собственности заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателя в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:16:070502:30, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, по адресу: Курская область, Обоянский район, Гридасовский сельсовет, площадью 1 158 300 кв. м.

Впоследствии обществом "Обоянское агрообъединение" и обществом с ограниченной ответственностью "Курск-Агро" (далее - общество "Курск-Агро") 14.09.2015 заключен договор передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка.

Алпеевым Михаилом Федоровичем 29.09.2016 принято решение участника общей долевой собственности о выделе из земельного участка площадью 1 158 300 кв. м с кадастровым номером 46:16:070502:30 земельного участка площадью 600 600 кв. м в счет земельных долей (14/27) из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, в связи с чем кадастровым инженером 06.10.2016 подготовлен соответствующий проект межевания земельных участков.

В газете "Курская правда" от 07.10.2016 № 121 (26015) опубликовано извещение о согласовании проекта межевания указанного земельного участка, в котором предлагалось ознакомиться с проектом межевания в течение 30 дней с момента публикации в офисе общества с ограниченной ответственностью "Землеустройство", после чего представить обоснованные возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого земельного участка.

Общество "Курск-Агро" 02.11.2016 направило в адрес кадастрового инженера Иванова В.Д. возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого земельного участка, в которых сослалось на то, что проект межевания не был предоставлен представителю общества для ознакомления.

Алпеевым М.Ф. 07.11.2016 принято решение участника долевой собственности об утверждении проекта межевания земельного участка площадью 600 600 кв. м, образуемого из земельного участка площадью 1 158 300 кв. м с кадастровым номером 46:16:070502:30.

Обществом с ограниченной ответственностью "Пчелка" (далее - общество "Пчелка"), являющимся кредитором, и Алпеевым М.Ф. (должник) 26.12.2018 заключено соглашение об отступном, в соответствии с пунктом 1 которого стороны договорились о полном прекращении обязательства должника перед кредитором по возврату денежных средств по договору займа от 16.11.2015 N 015 в размере 1 476 472 руб. и по договору займа от 17.12.2017 N 01 в размере 300 000 руб., представлением взамен исполнения отступного. В соответствии с пунктом 2 указанного соглашения должник является собственником 16/27 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1 158 300 кв. м с кадастровым номером 46:16:070502:30. Пунктом 3 соглашения определено, что взамен исполнения обязательства по оплате кредитору образовавшейся суммы долга по договору займа от 06.11.2015 N 01 и договору займа от 17.12.2017 N 01 должник передает в собственность кредитора принадлежащее ему недвижимое имущество.

Право общей долевой собственности общества "Пчелка" на 16/27 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1 158 300 кв. м с кадастровым номером 46:16:070502:30 зарегистрировано в установленном порядке.

Между тем в отношении недвижимого имущества установлено обременение в пользу общества "Курск-Агро" сроком на 15 лет в виде договора аренды земельного участка.

Полагая, что необоснованные возражения со стороны общества "Курск-Агро" от 02.11.2016 относительно месторасположения и границ образуемого земельного участка препятствуют обществу "Пчелка" как участнику долевой собственности произвести выдел земельного участка в счет принадлежащих земельных долей, общество "Пчелка" обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.

Решением Арбитражного суда Курской области от 20.11.2019 по делу N А35-5266/2019 исковые требования общества "Пчелка" удовлетворены, признаны необоснованными возражения общества "Курск-Агро" относительно размера и местоположения выделяемого земельного участка, проект межевания земельного участка признан согласованным.

Общество "Пчелка" 19.06.2020 обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра) с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права на образованный земельный участок площадью 600 600 кв. м из земельного участка с кадастровым номером 46:16:070502:30, расположенного по адресу: Курская область, Обоянский район, Гридасовский сельсовет.

В результате проведения правовой экспертизы представленных документов 03.07.2020 государственным регистратором прав принято решение о приостановлении (N Ф46/20-13872) осуществления учетно-регистрационных действий в отношении образованного земельного участка площадью 600 600 кв. м. В связи с истечением срока приостановления и неустранением причин, указанных в уведомлении от 03.07.2020 N Ф46/20-13872 государственным регистратором принято уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета N 46-0-1-208/3217/2020-183/1 от 06.10.2020.

Не согласившись с указанным решением Управления Росреестра, общество "Пчелка" обжаловало его в судебном порядке.

Решением Арбитражного суда Курской области от 27.08.2021, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2022 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 16.05.2022, требования общества "Пчелка" удовлетворены.

Управление Росреестра обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просило обжалуемые судебные акты отменить, как принятые с нарушением норм материального права.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 28.10.2022 кассационная жалоба Управления Росреестра передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

От общества "Курск-Агро" поступил отзыв на кассационную жалобу, в котором оно, поддерживая доводы кассационной жалобы Управления Росреестра, просит отменить обжалуемые судебные акты, как несоответствующие требованиям действующего законодательства.

Обществом "Пчелка" направлен в Верховный Суд Российской Федерации отзыв на кассационную жалобу Управления Росреестра, в котором содержатся доводы, выражающие согласие с выводами судов и указывающие на отсутствие оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, отзывах на нее, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что жалоба Управления Росреестра подлежит удовлетворению в силу следующего.

Удовлетворяя заявленные обществом "Пчелка" требования, суды руководствовались положениями статей 12, 13, 13.1, 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) и исходили из того, что извещение о необходимости согласования проекта межевания спорных земельных участков опубликовано в средствах массовой информации в установленном законом порядке, возражения общества "Курск-Агро" относительно местоположения границ и площади выделяемых земельных участков, составляющих 16/27 долей, принадлежащих обществу "Пчелка" в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:16:070502:30, в судебном порядке признаны неправомерными.

Между тем, рассматривая спор, суды не учли следующее.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

Согласно положениям статьи 11.5 Земельного кодекса выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок) (пункт 1).

При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности (пункт 2).

В соответствии с пунктом 3 статьи 11.5 Земельного кодекса особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Законом N 101-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса установлено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В результате выдела земельного участка из земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности и обремененного правом аренды третьего лица, затрагиваются интересы этого третьего лица ввиду изменения характеристик первоначального земельного участка, что требует получение от арендатора соответствующего согласия.

Правило о необходимости получения согласия арендатора закреплено в пункте 4 статьи 11.2 Земельного кодекса, согласно которому образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 13 Закона N 101-ФЗ участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом и Закону N 101-ФЗ. Земельный участок образуется путем выдела в счет земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 3 - 6 настоящей статьи.

При этом согласно пункту 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ, устанавливающей особенности владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Как установили суды, право аренды общества "Курск-Агро" возникло 09.06.2016 на основании договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателя от 30.01.2012 и договора передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка от 14.09.2015.

Правопредшественник общества "Пчелка" Алпеев М.Ф. несогласие с передачей в аренду земельного участка на общем собрании не выражал, при этом само общество "Пчелка" стало собственником долей лишь 18.01.2019 на основании соглашения об отступном от 26.12.2018.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, содержащейся в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, по смыслу пункта 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

Таким образом, наличие согласия арендатора является обязательным условием для выдела спорного земельного участка.

При таких обстоятельствах суды неправомерно признали оспариваемый отказ Управления Росреестра в осуществлении государственного кадастрового учета незаконным, возложив на него обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества "Пчелка".

В то же время следует иметь в виду, что норма пункта 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ, призванная обеспечить стабильность арендных отношений, не может толковаться в смысле возможности предоставления долевому собственнику, являющемуся одновременно арендатором соответствующего земельного участка, права производить выдел земельного участка в счет принадлежащей ему земельной доли до окончания срока аренды. Обратный подход предполагает нарушение равенства прав сособственников такого земельного участка.

На основании вышеизложенного выводы судов нельзя признать законными и обоснованными, в связи с чем Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу о том, что допущенные судом округа при рассмотрении дела нарушения норм материального права являются существенными, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности, в связи с чем судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.11-291.14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Арбитражного суда Курской области от 27.08.2021, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2022 и постановление Арбитражного суда Центрального округа от 16.05.2022 по делу N А35-10545/2020 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.