Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23 декабря 2022 г. N 307-ЭС22-14132 по делу N А56-37142/2021 Суд оставил в силе решение суда первой инстанции о признании незаконным отказа административного органа в выкупе земельного участка, поскольку разрешенное использование земельного участка установлено до дня утверждения классификатора видов разрешенного использования и его фактическое использование соответствует разрешенному, содержащемуся в ЕГРН

Резолютивная часть определения объявлена 20 декабря 2022 г.

Полный текст определения изготовлен 23 декабря 2022 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Борисовой Е.Е.,

судей Грачевой И.Л., Поповой Г.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "База Бадаева" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2021 и постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.04.2022 по делу N А56-37142/2021 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

по заявлению закрытого акционерного общества "База Бадаева" о признании незаконным выраженного в письме от 12.04.2021 N 05-25-12732/21-0-0 отказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в выкупе земельного участка площадью 4 281 кв.м с кадастровым номером 78:14:0007525:19, расположенного по адресу: город Санкт-Петербург, ул. Киевская, д. 5, лит. К, обязании принять решение о продаже названного земельного участка и направить в адрес общества проект договора купли-продажи.

При участии в судебном заседании представителей:

закрытого акционерного общества "База Бадаева" - Яворского Г.В.,

Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - Проволоцкого В.В.

Заслушав и обсудив доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Борисовой Е.Е., а также выступление представителей сторон, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

УСТАНОВИЛА:

закрытое акционерное общество "База Бадаева" (далее - общество) является собственником нежилого здания общей площадью 5539,9 кв.м с кадастровым номером 78:14:0007525:1055, расположенного на земельном участке площадью 4281 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007525:19 по адресу: город Санкт-Петербург, ул. Киевская, д. 5, лит. К, предоставленном обществу в пользование на основании договора аренды от 05.03.1998 N 12/ЗД-00384.

Письмом от 12.04.2021 N 05-25-12732/21-0-0 Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет), указав на несоответствие вида разрешенного использования земельного участка "для размещения складских объектов" градостроительному регламенту территориальной зоны, в которой находится этот участок, сославшись на положения пункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), отказал обществу в предоставлении земельного участка в собственность.

Общество, не согласившись с отказом Комитета в выкупе земельного участка, обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подпункта 1 пункта 6 статьи 30, части 1 статьи 36, пункта 1 статьи 39.20, подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, 39.16, 39.17, пункта 2 статьи 85 Земельного кодекса, статей 1, 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что общество является собственником здания, расположенного на спорном земельном участке, используемом в соответствии с его назначением "склад", сформированном с присвоением кадастрового номера 25.02.1998. Вид разрешенного использования земельного участка определен "для размещения складских объектов" до дня утверждения классификатора видов разрешенного использования, следовательно, установленный вид разрешенного использования "для размещения складских объектов" признается действительным вне зависимости от его соответствия классификатору видов разрешенного использования.

При таких обстоятельствах Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области пришел к выводу, что общество имеет исключительное право на приобретение в собственность спорного земельного участка, на котором расположено это здание.

Суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, отменяя решение суда первой инстанции, исходил из того, что земельный участок испрашивался обществом для использования в целях размещения складских объектов, между тем градостроительный регламент спорной территориальной зоны не предусматривает размещение складских объектов ни в качестве основного, ни в качестве условно разрешенного вида использования земельного участка, в связи с чем отказал в удовлетворении заявленных требований, указав на правомерность отказа Комитета в предоставлении земельного участка в собственность по пункту 14 статьи 39.16 Земельного кодекса, поскольку разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

При этом суды апелляционной и кассационной инстанций обратили внимание, что земельный участок предоставлялся обществу в аренду для размещения нежилого здания и отказ Комитета в выкупе не препятствует реализации права общества на использование этого земельного участка.

Не согласившись с постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, общество обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд Российской Федерации.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 07.12.2022 кассационная жалоба общества передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В кассационной жалобе общество просит отменить постановления судов апелляционной и кассационной инстанций, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, решение суда первой инстанции оставить в силе.

Комитет направил в Верховный Суд Российской Федерации отзыв, содержащий доводы о несогласии с позицией общества и правомерности выводов судов апелляционной и кассационной инстанций.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что жалоба подлежит удовлетворению в силу следующего.

Заявление обществом требований в арбитражный суд по настоящему делу обусловлено неправомерными действиями Комитета, выразившимися в отказе в выкупе земельного участка, используемого им с момента формирования (25.02.1998) в соответствии с изначально установленным видом разрешенного использования "для размещения складских объектов", на котором расположено принадлежащее ему на праве собственности здание склада.

В соответствии подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 14 ст. 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в том числе в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Именно этими нормами права руководствовался Комитет, отказывая обществу в выкупе земельного участка.

Между тем в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них осуществляется без торгов в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных положений Земельного кодекса приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524, установлено, что испрашиваемый земельный участок расположен в территориальной зоне ТД 1-1_1 общественно-деловой зоны объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов, расположенных на территории исторически сложившихся районов и исторической застройки пригородов с включением объектов инженерной инфраструктуры.

Градостроительный регламент территориальной зоны ТД1-1_1 определен в п. 2.3 Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга, в соответствии с которым целью выделения зоны является развитие существующих и преобразуемых территорий (включающих исторический центр Санкт-Петербурга и историческую застройку пригородов), предназначенных для размещения общественно-деловых объектов, с формированием на их основе комплексных многофункциональных зон общественно-деловой и сочетающейся с ней жилой застройки; развитие сферы социального и культурно-бытового обслуживания для обеспечения потребностей жителей указанных территорий в соответствующих среде формах; развитие необходимых объектов инженерной и транспортной инфраструктур.

При этом градостроительный регламент территориальной зоны ТД1-1_1 не предусматривает отнесение назначения спорного земельного участка "для размещения складских объектов" ни к основным, ни к условно разрешенным видам использования.

Между тем в силу пункта 11 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

В соответствии с пунктом 34 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент. При кадастровом учете и регистрации права собственности на указанный земельный участок в сведениях Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) о виде разрешенного использования отражается фактический вид использования.

Согласно пункту 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Спорный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с видом разрешенного использования "для размещения складских объектов", фактически используется в целях эксплуатации здания склада, годом постройки которого, согласно исследованным судами материалам дела, значится 1912 год. При этом содержащиеся в ЕГРН сведения о земельном участке никем не оспаривались, в связи с чем в силу закона признаются достоверными.

Как следует из пункта 1.4.2 Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденных постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 N 524, градостроительные регламенты установлены с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальных зон. В соответствии с пунктом 1.4.5 градостроительные регламенты применяются к правоотношениям, возникшим после вступления их в силу.

Таким образом, поскольку разрешенное использование земельного участка установлено до дня утверждения классификатора видов разрешенного использования, его фактическое использование соответствует разрешенному, содержащемуся в ЕГРН, следовательно, установленный вид разрешенного использования "для размещения складских объектов" признается действительным.

В связи с этим указанные Комитетом для отказа обществу в выкупе земельного участка основания, предусмотренные пунктом 14 статьи 39.16 Земельного кодекса, нельзя признать законными.

Указанная правовая позиция соответствует выводам Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в кассационном определении от 31.03.2021 N 51-КАД20-7-К8, согласно которым утверждение новых правил землепользования и застройки не может повлиять на решение вопроса о предоставлении в собственность земельного участка.

Также коллегией по административным делам отмечено, что согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с названным федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с данным федеральным законом сведений. Государственный кадастровый учет недвижимого имущества представляет собой внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, а также сведений о виде их разрешенного использования (часть 7 статьи 1, пункт 4 части 5 статьи 8 Федерального закона N 218-ФЗ).

Таким образом, на основании изложенного судебная коллегия полагает, что выводы суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований являются правомерными, между тем выводы судов апелляционной и кассационной инстанций нельзя признать законными и обоснованными, поскольку они приняты с существенными нарушениями норм материального права, повлиявшими на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области - оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛА:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2021 и постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.04.2022 по делу N А56-37142/2021 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области отменить.

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.08.2021 по тому же делу оставить в силе.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.